[Norman Yu驗屋] 房屋買賣須知: 驗屋的目的及其重要性
文/ Norman Yu
雖然法律並沒有規定買賣房屋必須要執行驗屋這一道手續,但是,驗屋能發現房屋現有的和潛在的問題,給房屋的買賣雙方都帶來極為有用的信息,所以,驗屋在房屋買賣中已經成為一個十分重要的步驟。
事實上,世上並不存在完美的房屋。每一幢房屋都存在這樣或者那樣的問題。有些問題顯而易見,有些則不那麼容易發現。有些問題很容易解決,有些則要花費不少的精力和金錢。驗屋可以幫助屋主或買家理清問題的主次,尋找出解決的辦法,並可能發現之前被忽略的問題。這樣在房屋的買賣中,雙方都可以有的放矢,達到自己的目的。
一位女士數年前買入了一幢房屋,該房屋樓下有一個獨立的出租單位。買屋時該女士自己大致上看了一下,覺得沒有什麼問題,就決定不驗屋。買下後,自己住樓上,將樓下單位出租。
近來,該女士想將此房屋賣出,掛牌後也吸引了有意向的買家。但是在買方驗屋時,發現該房屋曾為了將樓下出租而進行過較大的非法改造,而且改造得不專業。很多地方違反了建築條例,而且存在很大的安全和火災隱患。
買家經過詢價,提出要在房價上減低一筆不小的數目用作重新改建。該女士不同意,買賣因而告吹。不久,第二個有意向的買家在驗屋後得出了相同的結論,也提出了近似的要求。這時候,該女士不得不面對現實,在屋價上作出很大的讓步。同時,樓下的租客在得知自己租住的是非法改建的房屋後,認為之前所支付的租金不合理,也提出了賠償要求。該女士在不得不大幅度讓步房價的情況下,還有可能面對租客的法律訴訟。
如果當初她買下該房屋時驗了屋,就不會有這些情況發生。相反,她可以根據驗屋結果得到一個更好的房價,並且將買下的房屋進行適當的糾正性改建,從而居住在一個更安全,更舒適的環境裡。
通常而言,驗屋的目的通常不外以下幾種:
1. 買前驗屋
這是最常見的驗屋目的。買家在看中一處房屋後,需要對該房屋作一個深入全面的了解,以便為整改,維修和裝修做參考,並同屋主就相關的費用進行協商。
驗屋報告是雙方進行價格協商的重要參考依據。驗屋師通常會在報告中對所發現的問題提出維修建議,買家可在詢價後向賣方提出維修費用的解決方法。通常這會對房屋的成交價產生影響。
2. 賣前驗屋
和買前驗屋不同的是,這是由現屋主提出的驗屋要求,目的是對房屋在買賣前進行一下全面的了解,在買方經紀和驗屋師入屋前發現房屋存在的問題和維修的需求。
通過賣前驗屋,屋主可以及時進行簡單的維修,並對房屋存在的大的問題作出評估,這樣在買賣的談判中就能做到心中有數,避免受到不必要的損失。
3. 階段性驗屋
這類驗屋並不牽涉到房屋的買賣。房屋的結構和部件隨著時間逐漸老化,有些部件(例如屋頂瓦片,熱水爐等)都有特定的預期壽命,有些屋主習慣每過一段時間(通常是幾年)就做一次驗屋,就如同人們定期進行健康檢查,以對自己的房屋做一次全面的了解,希望及時發現潛在的問題,並將驗屋的結果作為裝修或維修的參考依據。
4. 專項驗屋
專項驗屋是指針對某一特定房屋構件而非全面性地對房屋進行檢驗。房屋裡的每一項組成構件都有其使用壽命。房屋的使用者有時候發現或者懷疑某一項構件不正常工作時,會找驗屋師針對該構件進行檢驗,以找出問題而加以維修。
(本文原刊北美中文網旗下《加國地產--大溫版》月刊2012年5月號)
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