[北京] 北京最牛学区房价断崖暴跌 跌一半…
在北京海淀区，蜂鸟家园是个特别的存在。
与它的名字一样，它非常小，但又极贵，每平方米单价一度超过了20万。它对口的学校，是北京号称“宇宙第一牛小”的中关村三小。这意味着，它象征着中产们想攀上顶级学区，所需要支付的最便宜门票。
在形势好的时候，购买蜂鸟家园，堪称中产们的一场寻求升值的资产配置游戏，而孩子得以入学中关村三小，不过是参与这场游戏的奖励。对中产们来说，房价飞涨、信心膨胀，诱惑实在太大，足以让人忽视它所有的缺点。
只是，到了今年，形势扭转，一套房子跌去数百万。在多名业内人士的统计中，蜂鸟家园都位列2023年北京小区房价回调幅度第一。人们这才惊醒，自己买下的既不是抗跌的硬资产，也不是可住的房子，买下的只是为孩子上学付出的代价。
600万保卫战
几乎所有家长都认为，600万，这是蜂鸟家园的价格底线。
34岁的蜂鸟家园业主王晓，每个月都会收到来自周边中介的房源成交单，上面能直观看到这个小区的价格变动——进入2024年，蜂鸟家园总共只卖出去了6套房子。其中，有2套的成交额，都生硬地卡在“600万元整”。熟知行情的中介们说，这个数字，就像在维系这个学区房神话的最后一丝体面：一旦跌破600万，怕真的要开始“跌跌不休”了。
卖房的人死守600万，买房的人却都谨慎观望起来。中介陈彩在万柳卖了十几年学区房，她没想到的是，这个3月，蜂鸟还一套房子都没卖出去。
在蜂鸟家园小区，尤其是3月份，这个情形极为罕见。
坐落在卷娃圣地北京海淀、万柳区域，蜂鸟家园一度名声大噪。陈彩记得，去年此时，蜂鸟家园还是炙手可热的。2023年3月底，一位家长火急火燎地冲进门店，“给我选一套最便宜的，我马上就要买！”接着，他甚至没有看房，就用800多万的价格买下了一套50平方米左右的蜂鸟一居室。
后来，陈彩才知道，他的孩子已经6岁，下半年就要入学，但还没有落户，妻子着急得直跳脚——每年5月，是北京小学的入学登记时间，如果想让孩子如期读上一年级，年初的这几个月，就是最后的买房窗口期，中介们会在此时万般催促家长们，真的不能再等了。
因此，和那位着急买房的家长一样，往往是2、3月份，强学区房属性的蜂鸟家园会成交最多的房子。去年，这两个月份总共卖出去了22套房，几乎是全年成交量的一半。
但在今年，这个数字断崖式下跌，变成了孤零零的1。
▲蜂鸟家园成交表。图 /受访者提供
强烈的对比之下，显得蜂鸟更为冷清。赶着3月的末尾，每日人物来到了蜂鸟家园。这个小区不算大，拢共只有一千两百多户，大多数时候都很安静。小区中间的花园里，有两位中介没有活儿，正坐在座椅上发呆。在他们的描述里，从去年下半年10月开始，蜂鸟的房价就开始剧烈变动，从年初的800万，一路滑落到650万。蜂鸟知名度很高，得知价格下滑之后，来看房的人不少，但真正下手的人却不多。
过去几年，蜂鸟家园的成交价，随着学区政策起起伏伏。政策利好时，一套43.98平方米的大开间，成交价能飙升到985万，单价22.4万元/平方米。最高的一套，甚至卖到过1028万。反之，跌到800万以下也是有的，但600万，的确是近几年来的最低点，中介陈彩说，“几乎是回到2018年的价格了”。
600万，颇像最后的那道心理防线。总会有买主砍价，说降到600万内就下单。但卖家们完全无法接受这个价格，600万以内就干脆不卖了。双方都不退让，僵持到最后的结果，就是一单都没有成交。
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与它的名字一样，它非常小，但又极贵，每平方米单价一度超过了20万。它对口的学校，是北京号称“宇宙第一牛小”的中关村三小。这意味着，它象征着中产们想攀上顶级学区，所需要支付的最便宜门票。
在形势好的时候，购买蜂鸟家园，堪称中产们的一场寻求升值的资产配置游戏，而孩子得以入学中关村三小，不过是参与这场游戏的奖励。对中产们来说，房价飞涨、信心膨胀，诱惑实在太大，足以让人忽视它所有的缺点。
只是，到了今年，形势扭转，一套房子跌去数百万。在多名业内人士的统计中，蜂鸟家园都位列2023年北京小区房价回调幅度第一。人们这才惊醒，自己买下的既不是抗跌的硬资产，也不是可住的房子，买下的只是为孩子上学付出的代价。
600万保卫战
几乎所有家长都认为，600万，这是蜂鸟家园的价格底线。
34岁的蜂鸟家园业主王晓，每个月都会收到来自周边中介的房源成交单，上面能直观看到这个小区的价格变动——进入2024年，蜂鸟家园总共只卖出去了6套房子。其中，有2套的成交额，都生硬地卡在“600万元整”。熟知行情的中介们说，这个数字，就像在维系这个学区房神话的最后一丝体面：一旦跌破600万，怕真的要开始“跌跌不休”了。
卖房的人死守600万，买房的人却都谨慎观望起来。中介陈彩在万柳卖了十几年学区房，她没想到的是，这个3月，蜂鸟还一套房子都没卖出去。
在蜂鸟家园小区，尤其是3月份，这个情形极为罕见。
坐落在卷娃圣地北京海淀、万柳区域，蜂鸟家园一度名声大噪。陈彩记得，去年此时，蜂鸟家园还是炙手可热的。2023年3月底，一位家长火急火燎地冲进门店，“给我选一套最便宜的，我马上就要买！”接着，他甚至没有看房，就用800多万的价格买下了一套50平方米左右的蜂鸟一居室。
后来，陈彩才知道，他的孩子已经6岁，下半年就要入学，但还没有落户，妻子着急得直跳脚——每年5月，是北京小学的入学登记时间，如果想让孩子如期读上一年级，年初的这几个月，就是最后的买房窗口期，中介们会在此时万般催促家长们，真的不能再等了。
因此，和那位着急买房的家长一样，往往是2、3月份，强学区房属性的蜂鸟家园会成交最多的房子。去年，这两个月份总共卖出去了22套房，几乎是全年成交量的一半。
但在今年，这个数字断崖式下跌，变成了孤零零的1。
▲蜂鸟家园成交表。图 /受访者提供
强烈的对比之下，显得蜂鸟更为冷清。赶着3月的末尾，每日人物来到了蜂鸟家园。这个小区不算大，拢共只有一千两百多户，大多数时候都很安静。小区中间的花园里，有两位中介没有活儿，正坐在座椅上发呆。在他们的描述里，从去年下半年10月开始，蜂鸟的房价就开始剧烈变动，从年初的800万，一路滑落到650万。蜂鸟知名度很高，得知价格下滑之后，来看房的人不少，但真正下手的人却不多。
过去几年，蜂鸟家园的成交价，随着学区政策起起伏伏。政策利好时，一套43.98平方米的大开间，成交价能飙升到985万，单价22.4万元/平方米。最高的一套，甚至卖到过1028万。反之，跌到800万以下也是有的，但600万，的确是近几年来的最低点，中介陈彩说，“几乎是回到2018年的价格了”。
600万，颇像最后的那道心理防线。总会有买主砍价，说降到600万内就下单。但卖家们完全无法接受这个价格，600万以内就干脆不卖了。双方都不退让，僵持到最后的结果，就是一单都没有成交。
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