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“李嘉诚又跑了？”
来源 | 投资家（ID：touzijias）作者 | 刘晓月
李嘉诚又跑了？
日前，李嘉诚旗下公司长实集团发布了一则公告。公告显示，由长实集团子公司所持有的成都南城都汇项目卖了，接盘方为一家名为RZ3262019 Limited的公司，股东分别为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司，各占股50%。
老李卖出的这宗地块，可是当年闻名的“成都地王”。公开消息显示，长实卖出的成都该项目地块，为2004年10月底李嘉诚旗下的和记黄埔以21.35亿元总价拿下，成交楼面价1030元/平米。据媒体报道，这宗地的成交总价，使其成为当时成都乃至西部的地王，足以见该项目在成都的分量。
那么，老李究竟从这笔交易中套了多少钱呢？2004年，南城都汇项目的1036亩土地，李嘉诚付出的代价是21.35亿，楼面价仅1030元/平。2020年，土拍市场上南城都汇项目的周边土地，楼面价均已超过2万。根据披露资料显示，长实集团此次卖出价为10.12亿美元（约人民币71亿），通过出售该项目，长实集团未经审核利润为港币38.11亿元，将作为该集团的一般营运资金。
显然，这就是老李玩的捂盘惜售的套路了，一宗地块，在他手里囤了16年，是个种子，都能长成一棵大树了！
遥想当年，在拍下这宗地块时，老李还信誓旦旦地承诺要打造城市标杆、提升成都人民生活水平。
当时在和黄公司网站上，关于南城都汇的描述是这样的：“总建筑面积逾244万平方米。项目将发展为大规模高级住宅社区……整个项目将分期动工兴建，第一期已于2007年中推出。”
还有知情人士在当时透露，和黄将在１０３６亩的土地上开发“一个全新的香港城”，不仅将运用香港一些先进的理念开发住宅，还将开发具有香港风情的商业物业。
然而，就在成都人民等着老李圆上自己画着的大饼时，却总是发生各种“意外事件”。每当南城都汇屡次要开盘的时候，但巧合总是发生，比如来一场突发大火，虽然火势很快扑灭，“并无人员伤亡”，但却无法正常开盘等。
接连不断的意外大火让购房者们在等待开盘的路上一等再等，这块土地也“技术性”地突破政策一捂再捂。
业内人总结了老李发财的套路：出最少的钱买最好的地，屯最久的地来盖最垃圾的房。
其实老李的这宗成都地块并不是囤的最久的。纵观老李在内地的布局，无论是北京、上海、广州、深圳，还是重庆、长春、成都、珠海、武汉等，项目开发时间一般都很长，七八年都算短的，许多地块升值几倍，10多倍，甚至100倍。
相比老李这种躺赚的模式，国内开发商，包括老李的这个接盘者，所采用的“高周转”模式，显然是要费力少赚钱的多。但后者不是不愿，不是不能。
一
进击的黑马：2020决胜千亿目标
那么话说回来了，老李的接盘侠，到底是何方神圣？
禹洲地产，虽然只是中等体量，但却是野心不小。
禹洲地产，创立于1994年的福建厦门，2009年于香港联交所主板上市，2011年跻身“中国房地产企业50强”，2016年将总部搬迁到了上海。
2016年是个转折点，在此之后禹洲地产明显加快了扩张步伐，2017年喊出千亿目标，开始全面进击全国，营收也从100亿元级别飞跃到200亿元级别。
在2019年度业绩会上，禹洲地产的创始人及董事局主席林龙安还放出豪言：“禹洲地产肯定将在2020年完成千亿规模。”就在上个月，禹洲地产还把公司改名为“禹洲集团控股有限公司”。
那么禹洲能否实现2020年的小目标？从1-5月份累计销售金额307.4亿元，同比增长44.39%，完成率30.7%的表现来看，禹洲还是有一定压力的。
所以禹洲才急吼吼地接受了老李的地块，而且因为财力不足，还靠长实集团垫付了24亿的贷款。
这块地虽然被老李吃的只剩三成，但是仍然能为禹洲提供向上攀登的机会。资料显示，南城都汇项目计划为8期开发，历经整整16年，至今第7、8期仍然没有对外销售。据统计，该项目总体可售单位为2.33万套，至今去化1.65万套，仍有0.68万套代售。
这些0.68万套房源代售，这些房源均为现房状态，接手之后能够立刻上马销售，且该项目所在的城中心区域新盘稀缺，过往开盘销售成绩均名列前茅，如今再推盘，只要售价合理，销量无需担心，为禹洲迅速回血。
二
扩张的背后：财务指标10年最差
这几年来，唱着千亿口号的同时，禹洲地产也一路攻城略地、疯狂拿地。
2019年上半年，禹洲共计拿地14幅，耗资141.3亿元，超过2018全年80.5亿元的拿地总额。其中合肥包河区S1901地块、成都锦江三圣乡华新村地块分别溢价121％和134％，远远高于行业水平。
就拿禹洲从成都拿的那块地来说，禹洲地产以134.39%溢价，18400元/㎡的楼面地价竞得锦江区琉璃厂板块的地块；但和禹洲同一天竞价的碧桂园，拿下的另一地块溢价为34.07%。
然而，虽然看似风光，禹洲地产背后也是危机暗藏。
高溢价拿地的背后，是不断攀升的负债率。禹洲地产的财务杠杆始终维持在80%之上居高不下，2019年总负债已飙升至千亿以上。最新数据显示，报告期内，禹洲地产的总资产为1464.35亿元，总负债1177.08亿元，净资产287.28亿元，资产负债率80.38%，净负债率为65.64%。
另外，禹洲地产为了融资“补窟窿”，还加大了发债力度，但融资成本也不断增加。2019年其融资成本达7.12%，较上一年的6.02%上升了1个多百分点。根据统计数据显示，2019年房企新增融资成本为7.07%，相对来说，禹洲地产的融资成本已处于行业平均水平之上。
2016到2019年间，禹洲地产业绩从140亿升到751亿，翻了5倍多，但企业的各项主要财务指标却是10年来表现最差。
图片来源：证券之星地产
禹洲的毛利率，已经连续三年下降。禹洲2016年、2017年、2018年其毛利率分别为36.27%、35.4%、30.72%。而2019年，禹洲地产毛利率又下降至26.21%，上市以来历史最低。
想当年，禹洲地产曾经还凭借其长年30%以上的毛利率，被行业冠以“小利润王”之称，如今却是今时不同往日。
除了毛利下滑之外，禹洲2019年的平均净资产收益率17%，还不及2011年的19%，年化净资产收益率亦同。
三
标普差评、业主维权
今年，标普给了禹洲一个负面评价，还遭到了后者的手撕。4月17日，标普将禹洲地产的评级从“BB-”下调至“B+”,展望为“负面”。标普认为，禹洲地产的去杠杆化前景不明朗，收入增长可能会放缓。其杠杆率在2019年进一步恶化后，预计未来12个月内或将不会恢复。
但是禹洲邱于赓却指责标普“双标”。他说，标普给予公司的指标与其他公司有别，持双重标准，加上早前评级机构降级幅度较大，但其他公司财务指标相比禹洲相近，甚至更差，降级幅度却相对较低，令公司感到不公，故决定不再与标普合作。
后来，标普服了软，发布公告称，应发行人要求，撤销禹洲地产的“B+”长期发行人信用评级和该公司高级无抵押票据的“B+”长期发行评级，但展望仍为“负面”。
“内忧”之外，还有“外患”。禹洲还面临着来自业主的拷问。
2019年7月，一位三次实地看房的顾客在网上愤怒吐槽马桥禹洲府项目。“其他房子漏水是滴水，禹洲府你们是流水！哗啦哗啦的淌水！房间和门外都流成小溪了！买房子送景观瀑布+小溪！”
此外，禹洲·滨之江楼盘的项目也遭到业主“讨伐”：外墙涂料脱落，直接砸下来的那种。各种消防设备也都缺损。交付大半年了也一直不维修，管理团队屡次换人，根本叫不动施工单位。装修质量更是一塌糊涂，家中所有房间木地板都发霉，卫生间防水也形同虚设。大产证也半年了还没下来，想卖都卖不掉。
禹洲雍贤府同样“交房即维权”，如合同条款0赔偿、墙体发霉、车库积水严重、实体与样板间不一致等等。有业主还晒出了买家秀与卖家秀：
无论如何，对于企业而言，不仅要做大，更要做强。对于现在的禹洲而言，当务之急是改变自己“外强中干”的尴尬，既要追求规模，也要兼顾安全、利润与质量。
参考资料：
杠杆游戏 《李嘉诚成都套现71亿背后：“神秘”接盘者禹洲的危与机》
智趣财经社《李嘉诚“卖员工”跑路引维权，禹州地产这个背锅侠不好当》
地产同学会《评级下调，维权潮不断，禹洲的千亿目标能否实现......》
债市观察《手撕标普？470亿债券“另类闽系房企”禹洲地产被降级，直斥评级双标》
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