[iamking]

编程浪子的分析很好。我认为，房屋总价和年租金，这是一个平衡的过程。
一般来说，平衡点是：租金能覆盖所有的费用。

如果房子的租金能覆盖所有的费用，必然就导致买家入场，
１。自住
如果租金超过月供，那么租房子就很吃亏，等于帮别人供房子，必然有很多租客开始买房子。
２。投资
如果房子的租金能覆盖所有的费用，必然很多投资客进入租赁房市场。

所以问题的关键是：
１。大温的房屋租金能否一直保持目前的水平？会不会因为买房子人少，租房子人多，租金进一步上升？
２。房屋总价和年租金的平衡点在哪里？按照国际惯例，房屋总价是年租金的多少倍，才合理？

大家可以探讨一下。

[小时候胖]

_BBCODE_WROTE:

To analyze whether housing prices are overvalued, the researchers looked at current house prices in nine major Canadian cities. They compared these prices to their equilibrium or balanced market levels, which is derived from the relationship between house prices and rents in a market when compared with cost of investing in housing. The study finds: - Only in Toronto are prices in balance with rents - In Halifax, Montreal, Ottawa, Regina and Winnipeg prices would need to drop by at least 20 per cent to be in balance - Equilibrium in Calgary and Vancouver requires a 7 to 11 per cent drop in prices - In Edmonton prices are actually below equilibrium, by 8 per cent

UBC的研究报告
www.westca.com/Forums/...inese.html

[iamking]

按照UBC的报告，大温的泡沫在７％到１１％之间。这次调整应该会跌７％到１１％？

同时，多伦多的房子比温哥华和卡尔加里有投资价值，可以这么理解吗？(但是多伦多的经济形势比温哥华和卡尔加里差多了, 哈哈)

[小时候胖]

从新闻后面的读者评论看，有人提到这是这个UBC研究所近年来第一次对房市的负面评价。以前一直是另一番论调的。这个报告也就成了对其以前的研究的否定。

转弯子需要一个过程，能回到客观的现实中，已经有进步了。

不知道哪里可以查到他们以前的报告？

[iamking]

这不叫否定。以前的房子一直在涨，最近才跌。至少前几年的分析都是对的。

小时候胖 _BBCODE_WROTE:

从新闻后面的读者评论看，有人提到这是这个UBC研究所近年来第一次对房市的负面评价。以前一直是另一番论调的。这个报告也就成了对其以前的研究的否定。 转弯子需要一个过程，能回到客观的现实中，已经有进步了。 不知道哪里可以查到他们以前的报告？

[小时候胖]

iamking _BBCODE_WROTE:

这不叫否定。以前的房子一直在涨，最近才跌。至少前几年的分析都是对的。 小时候胖 _BBCODE_WROTE: 从新闻后面的读者评论看，有人提到这是这个UBC研究所近年来第一次对房市的负面评价。以前一直是另一番论调的。这个报告也就成了对其以前的研究的否定。 转弯子需要一个过程，能回到客观的现实中，已经有进步了。 不知道哪里可以查到他们以前的报告？

如果他们的上一个报告还在预期“现在（2008/2009）还要上涨”，那今天的报告就是一个否定。

要看一下上一次他们是如何预期的。

[呼唤理智]

一般来说房屋总价是与当地人均收入挂钩, 银行房贷也是看个人的年收入. 租金是与市场上可出租房的供求关系有关.

另外补充一点, 有些人是能够负担月供, 但缺少Downpayment. 这也是为什么会有"零首付"的情况出现, 导致地产业的"空前兴旺"(出现两位数的年增长).而美国的次贷也由此而起, 经济一旦下滑, 有人连月供都付不起, 房价又跌, 只好脚底抹油(反正是"零首付").

[Unknown]

你所列举的两个方面所给定的条件太过于泛泛，缺乏讨论的基础。

iamking _BBCODE_WROTE:

１。自住 如果租金超过月供，那么租房子就很吃亏，等于帮别人供房子，必然有很多租客开始买房子。

月供的多少很大程度上取决于首付的多少（讨论方便我们假定利率永不变化）。因此如果你付$1200房租，对同样的房子，你首付5%的月供会远远大于你的房租支出，而你首付90%的月供很可能远远小于房租的支出，因此这里仅以月供/租金比来讨论自住者入市的时机不可能准确也不反映问题。

什么时候自住者愿意入市？
第一，他感觉到他可以承担起购房的费用和开销而不会大幅度影响现有生活方式，所谓affordability。这是十分主要的一条，即我买的起才有工夫去考虑买还是不买。现在的Vancouver的affordablility有多差，大家有目共睹。
第二，他对将来的经济预期较好，对自己的工作的预期较好，对大宗商品的消费有较高的信心。
第三，房地产价格没有明显的下跌恶化趋势。现在还有人说“自住者什么时候入市都是正确的”这话了么？对于房地产，人们一不愿意买贵的东西，二不愿意头天买了第二天就跌价。

iamking _BBCODE_WROTE:

２。投资 如果房子的租金能覆盖所有的费用，必然很多投资客进入租赁房市场。

当说到投资，必然要说到回报。按照你的条件，0回报（收入-支出=0）是每一个投资者所不愿意看到的，投资者也不会将这样的条件作为是否入市的依据。对于投资者他所期望的回报底线是什么？一般来说他的投资收益率要大于等于银行的贷款利率，这样才能说是不亏的投资。我所看到的downtown Vancouver condo (大概有几十个将近一百个样本）的投资收益率在3%-4%之间，可以说这些投资者都是亏损的。

[ksfk]

Unknown _BBCODE_WROTE:

你所列举的两个方面所给定的条件太过于泛泛，缺乏讨论的基础。 iamking _BBCODE_WROTE: １。自住 如果租金超过月供，那么租房子就很吃亏，等于帮别人供房子，必然有很多租客开始买房子。 月供的多少很大程度上取决于首付的多少（讨论方便我们假定利率永不变化）。因此如果你付$1200房租，对同样的房子，你首付5%的月供会远远大于你的房租支出，而你首付90%的月供很可能远远小于房租的支出，因此这里仅以月供/租金比来讨论自住者入市的时机不可能准确也不反映问题。 什么时候自住者愿意入市？ 第一，他感觉到他可以承担起购房的费用和开销而不会大幅度影响现有生活方式，所谓affordability。这是十分主要的一条，即我买的起才有工夫去考虑买还是不买。现在的Vancouver的affordablility有多差，大家有目共睹。 第二，他对将来的经济预期较好，对自己的工作的预期较好，对大宗商品的消费有较高的信心。 第三，房地产价格没有明显的下跌恶化趋势。现在还有人说“自住者什么时候入市都是正确的”这话了么？对于房地产，人们一不愿意买贵的东西，二不愿意头天买了第二天就跌价。 iamking _BBCODE_WROTE: ２。投资 如果房子的租金能覆盖所有的费用，必然很多投资客进入租赁房市场。 当说到投资，必然要说到回报。按照你的条件，0回报（收入-支出=0）是每一个投资者所不愿意看到的，投资者也不会将这样的条件作为是否入市的依据。对于投资者他所期望的回报底线是什么？一般来说他的投资收益率要大于等于银行的贷款利率，这样才能说是不亏的投资。我所看到的downtown Vancouver condo (大概有几十个将近一百个样本）的投资收益率在3%-4%之间，可以说这些投资者都是亏损的。

这才是有理有据的分析,很全面,顶.

[编程浪子]

Unknown _BBCODE_WROTE:

你所列举的两个方面所给定的条件太过于泛泛，缺乏讨论的基础。 iamking _BBCODE_WROTE: １。自住 如果租金超过月供，那么租房子就很吃亏，等于帮别人供房子，必然有很多租客开始买房子。 月供的多少很大程度上取决于首付的多少（讨论方便我们假定利率永不变化）。因此如果你付$1200房租，对同样的房子，你首付5%的月供会远远大于你的房租支出，而你首付90%的月供很可能远远小于房租的支出，因此这里仅以月供/租金比来讨论自住者入市的时机不可能准确也不反映问题。 什么时候自住者愿意入市？ 第一，他感觉到他可以承担起购房的费用和开销而不会大幅度影响现有生活方式，所谓affordability。这是十分主要的一条，即我买的起才有工夫去考虑买还是不买。现在的Vancouver的affordablility有多差，大家有目共睹。 第二，他对将来的经济预期较好，对自己的工作的预期较好，对大宗商品的消费有较高的信心。 第三，房地产价格没有明显的下跌恶化趋势。现在还有人说“自住者什么时候入市都是正确的”这话了么？对于房地产，人们一不愿意买贵的东西，二不愿意头天买了第二天就跌价。 iamking _BBCODE_WROTE: ２。投资 如果房子的租金能覆盖所有的费用，必然很多投资客进入租赁房市场。 当说到投资，必然要说到回报。按照你的条件，0回报（收入-支出=0）是每一个投资者所不愿意看到的，投资者也不会将这样的条件作为是否入市的依据。对于投资者他所期望的回报底线是什么？一般来说他的投资收益率要大于等于银行的贷款利率，这样才能说是不亏的投资。我所看到的downtown Vancouver condo (大概有几十个将近一百个样本）的投资收益率在3%-4%之间，可以说这些投资者都是亏损的。

“downtown Vancouver condo (大概有几十个将近一百个样本）的投资收益率在3%-4%之间“

你是看几个月还是看几年？
如果看几年，OK，你那3%-4%的回报是目前房价的出租回报率（不考虑升值或者贬值），不是5年或者15年前买入的价格的回报率，没有人能预测未来，但历史数据是可以计算的。

就那现在40万downtown的2房condo来说，5年前应该是（我不确定，请大师来说）25万左右吧，15年前应该是15万？30年前买入是7万？

你说那个时候买入的人的回报是多少？可能有些是无穷大吧，因为本钱早就从租金里拿回来了？

看历史数据是准确地，预测未来是未知的。

当然也有运气不好的，买在最高点的，不过你也可以做个计算的，做个移动平均值或者差方均值的。

呼吁严密，全面。