[samlee]

大温房价2009年下半年必然上涨的30大理由


１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
右。

２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。

３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。

４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
唯一发达国家。

5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。

6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。

7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。

8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。

9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)

10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。

11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。

12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
息，进入本金将更多。

13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
年11月你可能会追悔莫及。

14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
氛下，很难卖出好价钱。

15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
便宜出货？
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
走长线。

16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
降低了。
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
些统计方法误导了别人。

17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
的时刻出手。

18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/m...房指数.gif
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
就被消化了。
19, 哈泊当选,投750亿刺激房市,保证房市持续发展
20, 奥运会将至,大规模基建进行中
21, 东部经济衰退,西部空前繁荣,上月失业率续降,大批外省移民拥入
22, 中国投资移民大批蜂拥而来抢购房屋，已经多个购房团火速赶来
23. 所谓泡沫最近全快挤没拉,新屋基本脱销拉，有钱？对不起，不卖你！
24, 全球经济衰退,惟独加拿大一枝独秀,导致全世界炒家残酷竞争之所
25, 加中关系全面解冻,旅游即将开放,总理将率领100多政要访华
26, 温哥华城市密度法案明年通过实施

其他4条是我们炒家的秘密，不能外泄啊！


补充两点：
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
慢复苏。
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。

２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。

[bblvan]

"２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，"

还能拿到P减吗? 我去问怎么全是P+1/0.75呢?

如果算下来, 给银行的约等于给房东的, 自然会买, 不过, 按目前价位, 在温,本,烈, 这样的两房, 不漏水的, 还很难找;

降得还不够哦.....

经济危机导致新房子的工程停了不少, 有很多即将完工,刚完工的, 还没消化掉呢, 谁知道多少在炒家手里, 不卖, 可以, 但他们的现金流必然是负的.......不少炒家可能要放弃DEPOSIT......

个人感觉, 2011年的春天, 反弹还差不多......

[说句话挺不容易]

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2008-10-10 5:07pm
写到:
OCT/14/2008 起，RBC

V CLOSE P+1
V OPEN P+1.2

如果想LOCK 住 P 的朋友，
请EMAIL 我。 ASAP....
LEGAL NAME, BIRTHDAY, SIN#, ADDRESS, TEL
LAND LINE, WORK, CELL, EMAIL,
TO LOCK THE VAR RATE MORTGAGE AT P%.

THANK YOU.


604-809-9264

时间: 2008-10-10 5:08pm

写到:
AGAIN, RATE COMMITMENT IS FREE
AND NO OBLIGATION.

时间:2008-10-10 5:25pm

写到:
来得及吗?

YES. STILL OK.
AND I CAN BACKDATE FOR 6-8 WEEKS
ON THE APPLICATION.

[rmdrmd]

RBC最新的利率是P+0.6 closed
P+0.85 open

TDtrust银行也是。

[saydown]

要有说服力, 一般要列举天罡地煞之数, 30条还不足以忽悠, 另外麻烦您注明转贴VANSKY文章好么? 差点又给你个人道主义顶.

该吃药还得吃啊, 别把所有钱都交房贷, 人生苦短啊.

[samlee]

你这坏淫,难道30条还不够,其实对买家来说2条就足以,

是啊,人生苦短,别人为啥不住自己豪宅,而去和你一样住地下室受罪呐?多失败多窝囊啊!

[rmdrmd]

我在vansky看了，原文作者已经写了自己是从网上扒的，不拥有版权，任意转载。

saydown _BBCODE_WROTE:

要有说服力, 一般要列举天罡地煞之数, 30条还不足以忽悠, 另外麻烦您注明转贴VANSKY文章好么? 差点又给你个人道主义顶. 该吃药还得吃啊, 别把所有钱都交房贷, 人生苦短啊.

[rmdrmd]

炒家都是付的１５％到２０％的DEPOSIT，谁会放弃？

bblvan _BBCODE_WROTE:

不少炒家可能要放弃DEPOSIT......

[saydown]

samlee _BBCODE_WROTE:

你这坏淫,难道30条还不够,其实对买家来说2条就足以, 是啊,人生苦短,别人为啥不住自己豪宅,而去和你一样住地下室受罪呐?多失败多窝囊啊!

您又错了不是? 对买家来讲, 一条都不用--他本来就是买家了, 还找什么理由呢? 退步啦老LEE, 买点粮食吃吧, 别把钱都交房贷了, 人生苦短啊, 您还把好点的房子都租出去自己住5尺高的地下室, 太辛苦了!

[samlee]

呵，我住的房子是新的，没租人，西区哪有出租的？房贷款是房客给我交，租金去拉贷款剩下的一半就是我的零花钱拉，天天去尖东吃象拔蚌也用不完，呵，人生苦短啊，你苦一辈子拉，住的差，再不舍得吃，怪可怜的！