Strata Property Amendment Act (Bill 8 )已於2009年10月經BC省立法院通過,並於2010年1月正式在BC省生效.由此帶給分契(共管)物業帶來若幹重大變化,以下就相關內容做詳細分析.
盡管在相當程度上,此次改版多是涉及物業行政事務,但是在某種程度是強化了物業管理從業人員的管理力度. 本貼僅僅是就該修正版的一般性討論, 而並非專業法律意見
1. 對業委會決議的限制;
修改前:法律僅僅禁止業主阻礙或者影響業委會在,“業主是否違法,是否應該被罰款,是否應該禁止業主進入小區康樂設施”的決策；
修改後: 法律全面禁止業主阻礙或影響業委會，在任何強制執行小區條規(bylaw)的決議.
這個很好理解,法律要充分保證業委會執行小區條規的獨立性和權威性.業主不被允許參與或者阻止業委會強制執行小區條規的過程. 修改後,業委會的權利被強化和完善了. 打個比方說, 有業主違反條規,擅自將車庫改為書房,業委會可直接決定每周罰款500元,而無須考慮業主的任何辯解.
2. 業委會成員利益沖突;
修改後,法律擴大了利益沖突的范圍,業委會成員有任何情勢,足以影響自己作為業委會成員的職責,則必須公開明示給所有業主.
舉例說明,某業委會成員自己開了家維修公司,如果想推薦自家公司給小區進行維修項目,必須告知所有業主自己和這個維修公司的關系,因為選擇維修公司的決定權在業委會,而自己有投票權.而在法律修改後, 就算這家維修公司不是你的,但是你會從中間接得到好處,也必須申報給業主
3. 業主要求業委會聆訓;
修改後: 如果有業主需要業委會聆聽自己的請求,並且上交了書面請求,那麼業委會必須在接到書面請求後4周之內,召開業委會會議.同時,業委會在會議結束後的1周內,必須提供書面答復給提出該要求的業主.
在修改前,strata property act並無此規定, 而是出現在小區條規(bylaw)中,也就是說業主通過投票可以把這條從bylaw中刪除. 而此次修改將此程序徹底法律化而強制執行.
4.獲取小區物業文本資料;
修改前: 已經賣掉房子的業主,或者已經搬走的租客,無權要求獲取小區的資料.
修改後: 已經賣掉房子的業主,或者(得到房東授權的)已經搬走的租客,有權要求獲得自己居住期間的小區文本資料.
舉例說明: 張先生12月30號把自己的單元賣掉了,後來突然想起在12月1號的時候小區開過一次業主大會,那麼在法律修改前,他無權向管理公司要那次會議的會議記錄,而法律修改後的現在他可以.當然,12月31後發生的任何事,都與他無關.
5. 投票
這個很簡單,如果在AGM投票的時候出現票數相同的情況,業委會主席(或者副主席- 在主席缺席下)一票算兩票. 這種情況對於特別大的物業沒什麼太大意義,但是對於十幾戶的小區,一票通常占了7-9%的票數,還是很了得的.
6.通知業主的方式
修改前: 電子郵件不算做正式的通信方式.所有開會的資料必須郵寄給業主或者送至居所.
修改後: 如果業主不住在小區裡,且沒有提供除了電子郵件以外的郵寄地址,那麼物業公司可以將通知電郵給業主.
這個看上去給我們物業公司省了點事,其實是增加了我們的工作負擔.....我恨它!
7.業主通知小區的方式
修改前: 業主通知業委會或者物業公司,只以書面形式為合法.
修改後:業主可以電郵給物業公司,而無須強制為書面.
這個絕對是給業主的福利.就沖這個,你們要多給點花籃.舉例:投訴,申請等等以後一律可以用電郵了,省了很多時間和郵資.
8. Special Levy(特別費)的存放
修改後: Special levy必須單獨開戶存放,不得與其他資金存在一個帳戶裡.
這個很好理解,專款專用,避免混淆. 業委會或者業主查起帳來也一清二楚,雖然偶一直都是這麼弄的,不過某些管理公司似乎之前利用這個漏洞搞了些亂帳出來,以期達到不可告人的目的.
9. 小區條規的修改
修改後: 如果通過業主大會對小區條規則進行了修改(或者增補),那麼只有在田土廳注冊之時才算生效.
說明: 修改前的法律很模糊,只是規定了在修改決議通過後,必須在60天內注冊到田土廳,但是沒有說明如果沒有如期注冊的後果. 舉個例子: AGM上通過表決,今後小區不准再養狗, 那麼在管理公司沒有將這項修改注冊到田土廳之前,業主還是可以買狗造成既定事實的結果,因此管理公司最好在第一時間就趕去田土廳注冊.相同情況還出現在,出租限制,年齡限制等等....
10. 小區住戶年齡限制
修改前: 基於人權法的規定,小區無法對住戶年齡限制強制執行.
修改後: 法律賦予了小區住戶的年齡強制執行的權力.
住戶的年齡限制通常出現在老年公寓等情況.
11.小區出租戶數的限制
修改後: 如果租客是家庭成員,以及基於財務困難而被特許的出租,不被算在出租數量限額中.
舉例說明: 小區條規只准3戶同時出租,忽然有一業主破產需要將其單元出租緩解財政壓力,該業主必須向業委會提出申請,並提供財務證明,如果業委會特許其出租,那麼該出租不被算在3個出租限額裡面.(當然也不意味著出租限額變成4了,特許只是特許). 父親將單元出租給自己兒子,不管收不收租金,都不算是租客.
12. 爭議仲裁的新規定.
修改後:如果小區的爭議已經投稟致法院,那麼物業無再法通過鑒定民事仲裁解決該糾紛.
13. 法院指派物業托管
修改後:除非法院有其他裁決,否則法院不可直接指派托管人員管理小區,來執行必須通過3/4以上票數才可決定的職責.
這個主要是針對漏水房,或者危房.過去法院可以直接將物業托管,強制維修政府注冊的漏水房或者危房.那麼修改後,法院一樣可以托管,但是不可以無視某些決議必須通過3/4或以上票數才能執行.例如special levy, 拆除公共設施等.
14.業主聯署召開SGM的人數底線
修改前：需要25%的業主簽名要求召開Special General Meeting (SGM)
修改後：只需20%業主聯署要求召開即可
這個就比較重要了，關系到解除業委會委員職務，炒掉物業公司，草坪改噴泉等臨時決議。
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