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不少同學買第一個房子可能就是公寓,至少工薪階層更是如此,公寓相比獨立屋有很多優勢,例如公攤面積小,地稅低,有管理公司負責維修維護,作為出租投資物業也很理想.

當然,無論公寓還是townhouse,無論多大多小,都相當是一個小型社區,都受BC省的分契物業法管理,都有每個物業小區的bylaw規范.以下特別對公寓類物業的一些常見和平常經常被忽略的問題做一個介紹,其實同樣的情況也對townhouse適用.如果你有什麼問題,下面跟貼或短信吧.


(一) 出租限制.

物業小區的bylaw可以限制是否允許出租,同時期允許出租的數量,以及相應的程序,這個可能大家都知道,但有以下例外:

開發商在破土動工之時或者之後,可能已經提交了RDS (Rental Discloure Statement)給政府.這個可以在你買房時候開發商或者賣方提供的PDS文件中查到. 上面會注明,開發商保留了一些(實際上通常是全部)單位的出租權.而且文件會注明保留期是到多久.

2010年1月1日之前,很多開發商只是簡單注明"無限期保留所有單位"的出租權.如果您是從開發商手中買的房,那麼作為第一任業主,你可以無視bylaw的出租限制而隨意出租. 但是從第一任房主手中買房的第二任房主就必須遵循bylaw的出租限制. 這種對於第一任業主的豁免權截止RDS上注明的到期日截止,而上面說過,開發商往往寫的是無限期.

2010年1月1日之後,法律要求開發商如果提供RDS,那麼必須寫明出租保留權的到期日,這個可以是5年,100年,甚至300年. 這個不是問題, 最大的喜訊是,這個豁免權不僅僅局限於第一任業主(直接從開發商手裡買房的業主),而是擴大到全體業主.也就是說,只要在RDS到期日之前,不管你是第幾手也業主,你都可以隨便出租.

幾個注意事項:
你要查看你手中的PDS中是否有rental disclosure statement
你要注意看RDS的注冊日期是2010年之前還是之後,這個差別很大.
你要看RDS的到期日.

如果你物業的RDS到期了,或者是2010年之前注冊而且你還不是第一任業主,怎麼辦? 這裡還有個好消息.

出租限制bylaw有幾個條件:

如果rental bylaw在田土廳注冊前你已經有租客的,你的舊租客可以無限制的續租約,而無視新的出租限制. 而且如果你的舊租客日後搬走了,法律規定你還會被自動獲得1年的寬限期限,也就是說你還可以找新租客租一年,寬限日是從你舊租客搬走的那一天算起; 如果你之前都沒有租客呢? 你同樣可以獲得一年的寬限期,寬限日是從新bylaw生效日開始.

(二) 公寓車位

90%多的公寓的車位(parking stall)都是屬於公共區域(CP),例如地下停車場,或者是露天停車位.一些小公寓和townhouse有私用車庫就只是有限公共區域(LCP),這個就不用說了.

一些經濟在list上說,這個單位有2個parking stall,事實上說的是有權使用2個車位,而不是說擁有2個車位. 你要查一下strata plan,如果parking stall標明的是CP,那麼就證明這個是公共區域,你無權擁有,只是開發商或者業委會劃撥給你使用的,因此你只有使用權. 而且在某些情況下業委會可以自由調換或者占用該車位,而你沒有任何話語權.(有例外,下面說)

有些時候業主花23000從開發商那裡買了一個車位回來,如果在strata plan上你的車位位置注明的還是CP(公共區域),那麼你花錢可能買的是空氣. 因為公共區域就是公共區域,你無權擁有.所以從開發商那裡買車位的要特別小心了.

剛才說的有例外情況是什麼呢?

精明的開發商(尤其在downtown)會預先給自己預留幾十個車位,而且用的是lease的形式.意思是開發商預先從停車場租下了這些車位,而轉租給買家.那麼業委會就無權調撥這批車位,而且lease通常是99年多. 你會在PDS中看到相關信息.

所以當你看見某個開發商說23000一個車位,你要先搞清楚他們是在空手套白狼,還是sub-lease給你.最理想的情況就是最後一種.

以上情況同樣適用於storage locker

(三) 所謂一期,二期

說個故事:
某中小開發商花大本錢蓋了一期,洋人工程隊,實木地板,豪華裝修,寬敞布局....總之建築成本很高,為了提高所謂性價比,所以賣價不是那麼高.但是由於以上優勢,導致期房價在2年後漲了不少,大家都很happy

隔了一兩年,開發商又回來蓋二期三期,吸取前面期的教訓,所以這次用的全是便宜物料廉價小戶型裝修印度工人,房價便宜吸引工薪階層.....請大家想象下期業主的表情.

再說個故事:
一期業主發現有漏水,但是業委會由於沒有留意所以也只是做做修修補補,至於2-5-10保修開發商也是能拖就拖,漏水並不嚴重,所以前幾年業委會也沒當回事,後來到了事態比較嚴重,所以雇了工程師來評估.

與此同時同時,開發商蓋了二期,當二期業主住進的時候,一期的漏水評估報告也住來了,需要花100來萬來維修. 一期二期同屬於一個strata plan,因此所有二期新樓的業主也要同時負擔一期的維修工程.

一期業主在偷笑,二期的業主在示威,這個需要到省高級法院去打官司,就算最後法官認為不合理判定一期業主負責全部費用,一年多的法律訴訟, 必須支付的法律費用,有案底的物業,你覺得二期的房子那麼容易就能免虧脫手?

因此當你買所謂二期,三期新公寓的時候,如果前面幾期的樓還沒有從一個strata plan分區甚至分家,你就一定要小心了. 尤其那種拖很久才蓋二期三期的...要加倍小心.

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(四) 混合型小區

現在不少樓盤是混合型的，有些是底層商業店鋪上面是住宅；有些一邊是高層一邊是townhouse.這裡重點說高層公寓+townhouse類型的。

如果開發商在注冊strata plan的時候沒有把兩種類型的住宅分區的話，那麼就意味著兩種不同類型的住宅樓同時負擔所有的費用。

簡單來說，townhouse不得不給apartment的電梯維護費，大廈管理員工資，保潔員等等自己根本享受不到的費用掏錢。這樣已經很不公平了。更厲害的是，物業費是由你的居住面積決定的，而一般來講townhouse的居住面積比公寓大多了，所以townhouse永遠付的是大頭。

如果開發商在一開始的時候就沒有做給strata plan分區，那麼之後分區的條件只有兩種，且非常苛刻：

1。公寓樓和townhouse的住戶，各3/4業主同意分區，這樣各自有各自的預算，物業費和管理公司。或，

2。法院判決。

問題出現了，公寓樓的業主幾乎不可能同意把自己的既得利益讓出去，如果一旦townhouse分離出去，那麼就意味著所有公寓樓的維修維護費用，自己要全額支付。因此你要求3/4的公寓業主同意，一般不可能。公寓一個大修就幾十上百萬的，townhouse就很便宜了。

如果townhouse的業主覺得不公平，必須上訴到省高級法院，而且要有實際和有力的證據。法律訴訟過程非常漫長，取證也有難度。如何分攤水費，綠地。


（五）底層商業店鋪擾民問題

說個故事吧。

某位同學看中一公寓，但底層是一排商業店鋪，因此很擔心噪音的問題，於是就問經濟，這裡的營業時間是幾點？經濟回答早8點到晚6點。營業時間很正常，但是這位同學還是很擔心，於是要求能否在這個時間段呆在房間裡實際考察下。經濟也同意了。實際調查也很理想，噪音屬於可以接受，而且該同學在這個時間段平時也是上班時間。於是該同學買下來了該房。

實際情況呢。。。。。。該同學現在欲哭無淚。

你要搞清楚，營業時間不等於噪音時間，尤其這嚴重取決於商業店鋪的類型。

樓下是飯店，打烊的時間是晚上10點，搬凳子，洗鍋，後廚開始大聲說笑，10點後的周圍都很安靜，聲音傳得更遠。

樓下是幹洗店，平時很安靜，但是半夜開始熱鬧，酒店的van過來送幹洗的衣物，你家窗口正對後巷。。。拉車門的聲音，托車撞門的聲音。。。。。

你買的時候樓下是個裝修典雅的壽司店，半年後壽司店結業新的租客是麥當勞。。。。。。

大家這回了解了這裡的水有多深了吧。

如果解救？這個第一要看該物業的bylaw，尤其是有關樓下商業店鋪的bylaw部分，如何規定噪音問題，幾點之後不允許發出什麼程度的噪音等等。

你的經濟也要調查下city的 zoning，看看關於這個區的規定是什麼，允許什麼樣的商業活動，允許營業時間到幾點，是否允許戶外茶座，是否允許開設車行。。。。。降低未來的不可預知性。

還有一種情況也比較讓你頭疼。

商業用戶比住宅用戶用更多的水，更多的電，更多的煤氣，更多的垃圾費。所以如果開發商沒有預先給你的小區做到分區或者預算分離等，那你的麻煩和上面的公寓townhouse混合型小區是一樣的。

所以這類小區，一定要看清楚預算，bylaw, 開發商的PDS文件，甚至還有city zoning等等。

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寫完了,其實還有點內容,不過好象之前的知識貼都介紹過了,重復說也不好.

[topgun]

這麼好的原創一定要頂。

[xile]

好帖子。

如何向業主委員會申請車位呢？

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xile 寫道:

好帖子。 如何向業主委員會申請車位呢？

看bylaw,如果有空位，業委會可能會根據bylaw或者council rule租一個給你，或者根據實際情況免費劃一個給你。

[Billydoo]

好貼留名。。

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好貼不給花籃。。。。。。

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等一天了,咋還不給加個精.....我是沖著 1%的發貼精華率去的!

[聞笛起舞]

閃腰俠 寫道:

等一天了,咋還不給加個精.....我是沖著 1%的發貼精華率去的!

閃同學，注意矜持。爭來的酒，不香