[______]

對於新移民來講剛剛來到加拿大很多生活習慣可能一時適應不了,更何況住在門挨門窗對窗的小區公寓中,一時不查鄰裡之間總有些小摩擦,俗話說的好,一個鍋裡摸勺子,難免磕磕碰碰,問題就在於,很多新移民,甚至是老移民都不很了解應該怎樣應對來自物業轉達的投訴,以至於最後面臨不必要的罰款和法律訴訟.

在了解應對的方法之前,您首先要了解物業投訴業主的相關法律規定和流程,各個物業小區可能在自己的物業條規(Bylaw)中有詳細的說明,但是都不應違反以下幾個原則:

(1)物業必須首先以書面警告業主有何種違反物業條規的行為,並盡量描述該違規行為,與此同時應提醒業主究竟違反了哪條bylaw.例如噪音擾民,至少要描述什麼樣的噪音,何時發出的噪音,以及物業不允許發出任何噪音的時間段等(如果該物業有此時間段的特別規定).

(2)物業必須要給該業主一個合理的時間來回應,解釋以及糾正的機會,通常是一到兩周時間內,被投訴的業主應該以書面形式回復物業,是否接受投訴並保證糾正,或者不接受該投訴等.

(3)如果業主在期限內不回復,則一般情況下會被默認為接受投訴.如果再次發生同樣的違規情形,物業可以直接處以罰款而無須再次警告.有些物業公司可能會在罰款前再發一次警告信,但是這並非強制規定.

(4)如果業主在接到第一次警告信後回信反駁,那麼物業必須書面答復被投訴業主的質詢,以及必須應其要求召開臨時爭議委員會。(以下會詳細說明)。在最終結果出台前不可以對業主先行罰款.

問題恰恰就出現在,很多華人業主在收到第一封警告信後,可能覺得鄰居無理取鬧於是扔在一邊就不管了,更沒有在規定的時間內回信反駁或者要求召開聆訊解決爭議,於是就造成了默認違規的事實,於是在鄰居又一次投訴到物業公司的時候,很可能罰款就如期而至。甚至有些業主連第一次罰款都不在乎也不繳納,那麼很可能業委會和物業公司再次接到投訴後會增加罰款額。　物業對業主的罰款是直接加在業主的戶頭上的,也就是說,就算業主一直不交,那麼在今後賣房的時候也不得不交,否則業主的房子無法交割.(其實這裡有個誤區,很多人認為罰款是可以被物業注冊Lien在業主產權上,但事實並非如此,只有拖欠的物業費,特別維修費,還有工程款等才可以,僅因違反Bylaw的罰款是不可以單獨注冊Lien也就是留置權的.)

一再的不理會警告或者罰款,那麼業委會和物業經理自然就會認為你一直都默認事實和消極應對,那麼在今後你終有一天否認“指控”的時候,你的立場總是會被嚴重質疑的,你沒有任何書面證據證明你曾經為自己的清白辯解過,而物業公司和業委會也同樣沒有義務主動向你刨根問底的。

還有要注意的是:物業公司只是受雇於業委會,所有的投訴絕大部分都是來自小區居民,或者公寓管理員,收到投訴後,物業經理會代表業委會發警告信給相關業主,如果業主未限期改正並有再犯的事實或投訴,管理公司會在得到業委會的准許下實施罰款.因而物業公司在大多數時間裡都只是扮Messenger的角色,而真正有指揮權和最終決定權的是小區業委會.所以在你回信反駁投訴的時候一定要記得don't shoot the messenger.雖然您的回信是寄給物業公司,但是信是寫給業主委員會的.

[______]

前面說過,被投訴的業主可以依法要求物業召開爭議聆訊，聽取雙方業主的意見．爭議聆訊的等待時間短,幾乎無任何費用,而且靈活性極高,因此幾乎是解決所有一般性糾紛的最佳方式.

其實在這裡，我經常發現業委會也有誤區，以為爭議聆訊就是由業委會出面邀請爭議雙方業主，分別“面試”聽取各自的證據和辯解，然後在當事業主回避的情況下舉手表決最後決定。當然，通常很多爭議就是這麼解決了，業主大多時候也就接受了。在standard bylaw(標准物業條規)下對聆訊有明確的規定,而某些小區也可能對聆訊有修改過的規定,但是大致上的程序都相差不大：

業主申請聆訊必須書面通知業委會或物業公司,而物業必須在合理的時間內安排聆訊(通常是一到兩周之內）召開聆訊首先要成立臨時爭議委員會,而除非小區修改過相關的物業條規,否則,其中兩名委員要由爭議的雙方各自選出一名業主(或租客)來擔任,最後再由雙方共同選出一名業主(或租客)來擔任臨時爭議委員會的主席;所有的臨時爭議委員會成員都需要爭議的雙方同意,並且所有委員都必須是義務參與.委員會聽取雙方的意見並經過短暫討論後,將閉門舉手表決.通常為了讓事情簡單化,爭議委員會的三名成員基本上都是由爭議雙方從業主委會中選出,除非爭議一方是業委會.至於當面提交給爭議委員會的證據，不外乎是證人證言，影音資料，出行記錄，業委會通信等等。表決的結果通常不會馬上公布,而會在一周之內由物業公司書面通知相關業主.
　
如果被投訴的業主真的是清白的，其實一般來只要平時注意證據都是比較容易收集的，問題往往出在上面所講的沒有即時回應投訴，而業委會長期只聽得到投訴者的一面之詞，如果把爭議委員會比作陪審團，他們只聽得到原告律師的陳詞，而沒有辯護律師的申辯，那麼作為被投訴的業主就算最後得勝，但是至少也要先吃個啞巴虧吧。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
如果對聆訊的結果不滿意，或者物業取消了聆訊的相關規定,業主可以直接申請仲裁(Arbitration),而通常申請仲裁的原因僅限於：對法律條文和物業條規的解釋，涉及公共區域或公共設施，欠費，物業采取或威脅采取的強制措施，影響業主日常生活, 物業大會投票通過的決議等.黃頁上有很多提供仲裁服務的機構，大部分是律師行，他們那裡有專業的表格和程序介紹。仲裁收費還是比較貴的，但是解決問題的速度也比較快。再次提醒，仲裁只是解決業主和物業之間的糾紛，而對於業主之間的私人爭議不在處理范圍內。

舉例說明,如果某業主私自將車庫改建成書房，在經人舉報後物業要求該業主將車庫恢復原狀，而業主不服從物業的要求，因此物業威脅將直接安排工程人員進場強制拆除.那麼業主可以申請仲裁．由上所述，如果僅僅是鄰裡之間的糾紛, 其實要麼不符合可以仲裁的范圍,或者不至於嚴重到仲裁這一地步.更何況仲裁的費用不菲，涉及人員廣,程序也相對復雜,．因此，除非有金錢上的損失，或者涉及業主重大利益的情形,一個小區基本上很多年都不會有一起仲裁.此類適用於仲裁的例子還有，例如,業委會不批准砍掉前後院的樹,業主違法出租,常年拖欠物業費等

仲裁的結果是最終的決定,業主必須遵從，如果對結果有不滿意，必須在３０天內上述到最高法院．請注意,如果你投訴的是個別業主而不涉及物業，那麼你可以根據情況到小額法庭；如果訴訟的對象是物業,那麼你只能到最高法院(superme court)進行訴訟.

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
因為針對物業的法律訴訟程序十分復雜和繁瑣，所以這裡僅對因物業處罰而引起的法律訴訟做一般性介紹. 業主可以投訴的理由大體上僅包括兩類,其中一個就是遭受到明顯的不公平待遇. 還拿上面的非法該建車庫為例,其他的業主都改建了,但是物業僅僅要求你一家拆除,且沒有計劃要求其他家同樣遵守,這個就是所謂明顯的不公平.如果僅僅是因為物業只知道你一家改建,或者你是其中一家要求拆除的,這個基本上就不符合明顯的不公平待遇,所以很可能法院不會受理。

其次，因為物業是全體業主的集合體,所以任何對物業的訴訟包括上面所講的仲裁，是同時對全體業主的訴訟,因此全體業主需要同時負擔物業敗訴而背負的賠償和法律費用,當然,提起訴訟的業主是不用負擔的. 打個比方說,某業主起訴物業要求因為受到不公平待遇而損失的房租,如果一旦物業敗訴,那麼這筆賠償將由所有除原告業主以外的所有業主按照各自平時物業費的分攤比率來繳納.

與此同時,在針對物業的訴訟結束前,小區所有業主在賣房的時候,買家都會在FORM B中被告知該物業當前被起訴,同時還會附上該訴訟的相關法律文件．所以說就算是西人也不會輕易真的就起訴整個小區,而通常在仲裁階段就把問題解決掉了，畢竟可能會影響房價，還可能影響來年物業的整體保險。

再次強調，直接針對物業的法律訴訟基本上只能直接向省最高法院提出，小額法院不會受理。

[______]

以上只是對如何對待來自物業轉達的投訴，以及物業送達的處理決定做一般性的知識介紹。

絕大部分時候，仲裁，法律訴訟都只是業主不服物業的強制處理決定發起的，例如罰款，拆除，否決業主的請求等等。如果僅僅是處理物業轉達的業主投訴，或者違反物業條規的警告信，內部處理的業委會聆訊，或者爭議委員會聆訊就基本能解決。

關鍵就在於業主怎樣應對第一封警告信，還有以何種效率和方式來與物業溝通。這很大程度上決定了接下來的程序和自己的立場。

個別的錯別字什麼同學們就不要深究了，之前發表在明報上的文章都是人家編輯幫忙辛苦碼的，感謝感謝。

[election]

精華帖裡學習，做個記號

[深呼吸]

太長，有事情直接請示樓主了...

[Alice Liu]

支持知識普及，獻花籃。

[______]

怕太長就只好看明報周末版的那個了，實在佩服明報的編輯，既要幫我把文字翻譯成港式繁體，還要重新排版，這工作量可是不一般啊。

[百老匯大街]

感謝分享這些信息，請問有沒有給物業管理的回信樣本？

[______]

百老匯大街 寫道:

感謝分享這些信息，請問有沒有給物業管理的回信樣本？

這個真沒有.

[______]

精華呢.............村長..