[足不出户]

以下都是拙见,不一定对,也不一定不对.

首先,机构也好,个人也好,所有对走势的预测,只要其依据是仅仅拘于货币供应,利息高低,就业事业等参数的,都是南辕北辙.

那套理论是基于一种封闭的资本主义商业体系的模型所得出的结论. 资本主义的社会,政府干预市场的行为是相当谨慎的,加加息,减减息而以. 所谓自由的资本主义.这一方面,大陆政府的手段,要强的多.这也可能是未被视为完全市场经济的原因之一吧?

房价居高不下,就像是人体发烧,欲治疗之,先要知道发烧的原因.08年前,主流的意识里,极少有将高房价与中国大陆联系到一起的,至少在公开场合没有.他们对这上涨的趋势,夸夸其谈了一大堆其他原因.

我相信,这是有意地自欺欺人. 08年奥运结束后,全球进入金融危机,但是,温哥华的房子还涨. 这样,迫不得已,所谓主流才开始谈论"Mainland Chinese Buyers",才真正地把对了脉搏.

外来的资金不停地注入,使得温哥华的市场不再是一个封闭的体系,故而,无法用凯恩斯之流的理论预测未来,就这么简单.

这种模型是少见的,而且,中国人爆炸式的致富模式,也是少见的.所以,陈旧的工具,无法预测这市场的走势.

过去十年,中国人在变富裕,富裕后就考虑资金安全,就考虑未来的退路.钱放在大陆,无论是房产还是股市,说穿了,还是在一个篮子里,不安全.所以,大量资金外流,也就顺理成章.

再说走向问题. 不需解释,投资类别绝大多数是房产.有了钱就置房子置地,这是千年不变的老传统嘛. 再说区域. 虽然是全世界都留下了华人的购房足迹(比如,黄永玉先生就去意大利购买了达芬奇故居的隔壁),但多数还是集中在几个热点,比如温哥华,洛杉矶,多伦多之流. 首选恐怕就是我们温哥华.

温哥华是个好地方, 很适合人类居住. 但是,相对于中国,它是个弹丸之地.
大温是个百十来万人口地级市( 中国的标准), 它的房屋建设速度,新房的上市规模,也就是与百万人口城市相匹配的规模. 可是,从2001年开始, 数千万富起来的中国人,想到这里住住.于是, 市场的筹码屡屡被秋风扫落叶,房价节节高起.

这是潮流,好像谁也难以阻挡. 中国大陆曾想抑制市价,提高首付的比率.结果,购房者拎着钱袋来购房,络绎不绝---都是有钱惹得祸.

所以,如果温哥华房市是Mainland Chinese Buyer推高的,如果这些购房者根本不屑于按揭,直接100%付款,那么,这与你加拿大银行按揭利率有什么关系呢?

那么,最有关系的,还是供求,求者就是中国购买者.只有中国购买者减少甚至消失,才能抑制房价. 然则,怎么才能减少中国购买者呢? 如果中国经济形势好, 细水长流地有购买者前来;如果中国经济形势转坏,会出现恐慌性资金外逃,将更大规模推高温哥华的房价. 只有一种情况,可以一夜间断绝新来的购买者,那就是中美见爆发大规模战争,以美国为首的西方工业体系冻结北京的国际结算关系.那样,温哥华的房价将有大的下跌.

开始,加拿大政府是乐见中国的资金涌入的.其好处我就不说了.
但是,房价推高后,引起社会问题. 首先,温哥华市的教师及消防员们抱怨,以自己的工资水平,已经无力承担温市的一个2到3居室的condo了，而只能到较远的城市购房，怨气慢慢地聚集着。 这是社会问题的祸根。在大温哥华，眼看对美丽的区域渐渐被某个移民族裔占领，而native们只能“让开中央，占领两厢”，总有一天会出问题。

在经济危机爆发后，加拿大政府对中国购房者的涌入，起了推波助澜的作用。具体做法就是提高投资移民的门槛，减少独立移民的配额，加快办事速度。这就约等于将近两年的移民指标，全部给了中国有钱的人们。他们进来后，首先要在温哥华购房。

问题终于压不住了，要解决。 然而，政府的手段很少。首先，限制未来1年的投资移民的额度在700家。 其实，这就等于在限制中国的购买者进入。

如果限制外国购买者这一政策正能成为一项长期措施，让温哥华的市场重新回到一个封闭的体系，其它的市场调节手段才能凑效。

[nankai]

问题是加拿大政府出台怎样的政策让这些热钱只投企业基金而不是房地产？

[夕阳红]

对那些买房不是自住的外来户，采取增加额外税率, 譬如多交地税，房产交易税。

[zyoyl]

凑个热闹，转贴一篇文章：

hi.baidu.com/%B3%E6%C3...02997.html

温哥华遇到的几家移民家庭（2010-05-19 10:41）

在列治文十二天的时间里，遇到好几家移民家庭，分述如下：

1、小小：房东，上海人，夫妻两个不到三十岁，一家四口，技术移民过来的，有一定的经济实力。有两个很小的孩子，一个三岁多，一个两岁多。去年11月买的房子，125万，在国内还有和朋友一起开的公司，上海还有房租收入。现在列治文开家庭旅馆，生意不错。

2、小象：杭州来的，投资移民，短登。儿子十一岁，先生是做生意的，看了一套房子，最后没有买。

3、北极熊：大连来的，技术移民，夫妻两人，短登。

4、老杨：东北人，住在上海，技术移民，一家三口，儿子十六岁，有经济实力，短登。这家非常神秘，先生出来和我们聊天时间稍长，太太就会把他叫进屋里，不让他多说话。一来就看房子，我们回国时，已经签了购房合同，为了小孩上学，他们买的很好的区，在UBC边上，海景房，两个卧室，约80平方米，还有七十多平方的露台，外加两个车库，88万加币。

5、老丁：上海人，投资移民，经济很有实力。48岁了，有三个孩子，大女儿20岁，刚考上UBC，儿子18岁，小女儿才8岁。2月份才来，一来就被上海老乡骗了，买了套公寓，51万加币，但合同上写了不能出租，他不懂英文，就一次性买了。这次又在小小家隔壁买了幢House，面积和小小家的房子一样，但已经175万加币了，6月入住。我觉得买得贵了，不过老丁有钱。老丁也挺好玩的，开一辆大奔驰，到处买菜，一直和我介绍哪里的黄瓜便宜，哪里的洋葱便宜，还有---“同仁堂药店边的那家面包店吐司只要一元加币一条，买面包要记得到那边去买哦！”

6、橙子：挺漂亮的湖南女孩，一家三口，儿子2岁多。从上海过来，技术移民，经济颇有实力，老公专职炒股。已经登陆差不多一年了，在加拿大东部的哈里法克斯买了一套公寓，现在又想搬到温哥华来，我们住在列治文的几天中，他们在小小家附近也签了一套房子，很大，225万加币，6月入住。

7、医生甲：广东来的，技术移民，夫妻都很年轻，先生是广州中山医院的外科大夫，有一个孩子才半岁吧，我们回国前才来短登。

8、医生乙：山东来的，技术移民，也很年轻。先生博士刚毕业，准备先来加拿大做博士后，太太是妇产科医生，儿子7岁，胖乎乎的。也是我们回国前才来短登。

以上几家，小小、橙子和老丁，以前在上海就是朋友了，现在都住到列治文，而且住得很近，老丁新买的房子就在小小家隔壁，橙子新买的房子离小小和老丁家隔一个街区。

[treehouse]

你看OPEN HOUSE里看房的人比例就知道了.

4万亿啊. 你想啊.

[tricot]

只 要 把 獨 立 屋 改 成 公 寓 ,就 可 容 納 10 年 的 人 口 成長, 溫 哥 華 太 鄉 下 了.