加國稅務實戰:充分利用自用住宅的稅務優惠(全文)
來源: 世界新聞網
作者: 李金萍
如果能力所及,相信大多數人都會購買自用住宅,當近年來房價節節高升之際,擁有房地產既可保值,有時還是創造財富的良機呢!因為每一家都要解決住的問題,執政者也針對協助「住者有其屋」而在稅務上有一些優惠的措施
(一)何謂主要住宅?(principal residence)
稅法規定一個家庭單位(通常是夫妻及未成年的子女)在某一特定的年度內,可指定所持有的,而由納稅人本人、配偶或子女經常居住的一棟房子,作為「主要住宅」。一個家庭在同一年內只能指定一棟房子作為主要住宅,所以即使夫妻名下各有一棟房子,都沒有租出去,也只能指定其中的一棟作為主要住宅。同一年內若同時持有一棟以上,如甲、乙兩棟房子,在該年度當中若指定了甲房作為主要住宅,就不能再指定乙房作為主要住宅,只能選擇其一。
(二)指定為主要住宅之減稅優惠
一棟房子指定為主要住宅有什麽好處?主要是當將來出售時如果有增值利益,就不需要繳稅,甚至不需要申報。這種情形必須是在持有該房子的各年度,這棟房子始終都是主要住宅。如果在持有期間,該棟房子只有部分時間是主要住宅,則出售時須申報這棟房子不是主要住宅期間之資本利得。應使用之稅表是T2091(IND),計算主要住宅減稅辦法之公式如下∶
減免部分=增值利益 X( 1+指定作主要住宅之年數)/持有年數
例如∶一棟房子成本10萬元,持有五年後賣了40萬元,在五年當中這棟房子均為自用住宅,但其中的第三年及第四年,因已指定給另一棟自住的公寓為主要住宅,就不能同時又指定這棟房子為主要住宅,持有房子的五年期間,扣除兩年外,仍有三年可指定為主要住宅。這棟房子的應課稅資本利得計算如下∶
售價40萬元減成本10萬元,增值利益30萬元。
自用住宅減免部分∶30萬元X (1+3) /5=24萬元。
資本利得∶30萬元-24萬元=6萬元
應課稅資本利得 ∶3萬元
充分利用自用住宅的稅務優惠(中)
如果一個家庭從始至終只持有一棟房子,買了賣出,然後再買,這些房子都是主要住宅。但若買賣太過頻繁,稅務局可能會認為你是建商(builder),而將你的增值利益當作營利所得,須100%納入所得。
如果有些年內因為換房子的緣故,同時持有兩棟房子,只要這種情形不超過一年就不要緊,因為稅法的原意是考慮一般人不太可能先把房子賣了,去住旅社,然後再去買另一棟新房子。所以允許新舊交替時,有一段重疊的時間,但不可超過一年。這就是為什麽在減稅公式中分子部分有「+1」,是加送一年的意思。
為什麽主要住宅漲價不需納稅?稅法認為每一個家庭都需要有一棟房子來居住,房價如果漲了,貴賣的房子還要貴買另外一棟,所以增值的部分就沒有道理課稅了。 <
主要住宅房子所占的土地也是主要住宅的一部分,但這種作為主要住宅一部分的土地,原則上限於半公頃(hectare),1.24英畝(acre)。然而如果能證實須有更大的土地才能享用這個房子,稅務局也會考慮。
以上我們考慮的都是主要住宅增值的情形和增值時可以免稅的好處,但房子也有貶值的時候。當主要住宅出售時貶值,稅務局不承認其損失,不能做任何抵減,就如增值時不需繳稅一樣,所以相當公平。但對於非主要住宅的其他自用住宅(因只能指定一棟房子為主要住宅)而言,增值時要就資本利得繳稅,貶值時,損失卻不被認可,不能抵減。
主要住宅之指定並不限於加拿大境內。倘若加拿大境內之房子貶值,海外的房子增值,兩棟房子都是自用時,可指定海外的房子為主要住宅。
充分利用自用住宅的稅務優惠(下)
加拿大的房價近年來實在太高,因此將自住的一小部分租出去,所得租金至少可補貼一下所付的房屋貸款。有時家庭企業,使用住家的一小部分當作家庭辦公室,也是很常見的。
將部分的主要住宅分租出去或改作營業用途時,若符合下列三個條件,並不改變整棟房子作為主要住宅之狀態∶
1.分租出去或改作營業用途的部分只占整棟房子的一小部分;
2.對整個房子並沒有做結構上的改變使其更適合出租或作商業用;
3.在分租出去或改為營業用之部分不提列折舊。
這三個條件必須完全符合才能保持原先主要住宅的資格,若有其中任何一個條件無法符合,將來實際出售這棟房子時,出租或營業用的部分就必須就資本利得(或損失)報稅
四、主要住宅用途改變時稅務之影響
全部或一部分房子用途改變,不論是由主要住宅改為出租或營業用,或由出租、營業用改為主要住宅時,該全部或一部分房子被視為以當時之公平市價出售
1.主要住宅改為出租或營業用原先指定作為主要住宅若決定出租,或者用來經營一個企業。如此做之後,房子不再是個人之使用及享受,而用來賺取所得。此種用途改變,會被認為以當時之公平市價將房子出售; 又以當時之公平市價將房子再買進來。
改變用途當時之公平市價,決定有無資本利得或損失。然而因為房子改變用途前,持有之各年中都是主要住宅,所以房子的資本利得不需要繳稅,當然有資本損失時稅務局也不承認。
改變用途後,房子視作以當時之公平市價再買入當作調整成本,將來有一天出售時,售價與改變用途時公平市價的差額,就是資本利得或損失,會產生稅務之後果。
在房子漲價時改變用途,從自用改為出租或營業用,並做房子的估價,以確定房子當時的公平市價,所產生的增值可完全免稅,並將房子的稅法成本提高,將來漲價增值的空間減少,可以節稅。
2.出租或營業用房子改為主要住宅
如果一棟房子原先是出租或營業用的,後來想要改為自住的主要住宅,在改變用途的當時,需當作以當時之公平市價出售,若有資本利得便需課稅。如果房子跌價,則會有損失產生,可在稅務上作抵減之用。(完)
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