[mililover]

2011-11-27 21世纪经济报道

美国房地产市场可能将增加一个新的牺牲者:美国联邦住房局(FHA)

当地时间11月15日公布的美国联邦住房局(FHA)独立年度审计报告说,担保着1万亿美元按揭贷款的FHA目前现金储备已降至极低水平,有50%可能性会在明年耗尽资金并寻求纳税人的救助。

报告说,如果美国房市明年未能反弹,FHA可能需要美国财政部430亿美元的救助资金。而另外两家被政府接管的房贷巨头房利美和房地美已经花费了美国纳税人1700亿美元救助资金。

目前美国房价依然处于二次探底过程中,房价的基准标准普尔凯斯-希勒20个城市房价指数今年8月较去年下跌了3.8%,与危机前的高峰相比下跌超过30%。

房价持续下跌,造成房屋贷款违约率也持续攀升,过去三年中,FHA已为违约房屋支付了370亿美元保险索赔金。FHA报告估计,截至今年9月30日,该机构的现金储备仅为26亿美元,比去年同期的47亿美元下降了45%。

华盛顿智库美国企业研究所(AEI)上周发布了一份沃顿商学院房地产教授Jeseph Gyourko撰写的报告,称救助FHA的成本可能会高达1000亿美元。

77年历史上或首次寻求救助

FHA创建于大萧条时期,它本身并不发放贷款,而是向满足一定标准的按揭贷款提供担保,收取一定的保险费,用来支付违约房贷的成本。自创立以来,FHA一共担保了4000万户美国房屋,去年其担保的四分之三买房者都是首次购房者。

如果说两房是隐形担保,作为政府机构的FHA则是显性担保。FHA担保的房贷只需3.5%的首付,如果买房人停止付款,向买房人收取保险费的FHA需向银行支付剩下的费用。

自次贷泡沫破灭后FHA开始发挥重大作用,其贷款投资组合增长超过三倍。也是从那时开始,FHA的资源开始逐渐耗光,其损失主要来自于2006-2009年发放的贷款。

每年FHA的独立审计机构都会对未来可能出现的损失做出评估。今年,FHA预计的现金储备只占其担保贷款总额1.1万亿美元的0.24%;去年这一比率为0.5%。而联邦法律要求这一指标应在2%以上,FHA从两年前就一直没达标。

独立审计报告假定美国房价在触底之前会下跌5.6%,2012年房价会上涨1.2%。这样,FHA就能避免向纳税人寻求救助,并且会在2014年将现金储备占担保贷款总额的比率提升至2%的达标水平。

但报告认为依然有50%的可能性会出现房价跌幅超过预期的情况,那样FHA的储备就不够用了,到时这家拥有77年历史的机构将不得不首次寻求政府救助。

在更悲观的情况下,房价明年若下跌9%,FHA将需130亿美元的救助。而房价如果下跌16%-20%会分别需要注资290亿美元和430亿美元。报告说,“可能需要多少援助主要看未来短期房价会下跌多少。”

但FHA的官员们认为,该机构寻求救助的可能性很低。FHA执行局长Carol Galante11月15日说,“只有在房价大幅下跌的情况下才可能需要进一步支持。目前没有明显迹象也没有共识认为房价会这样大幅下跌。”

政府干预难以退出

华盛顿的政策制定者们还在讨论另一问题,即联邦政府应如何从按揭房贷市场的支持措施中撤出来,同时又不破坏房市复苏。白宫房地产顾问Peter Swire说,没有FHA的支持,房价可能会下跌得更厉害。

过去四年私人部门从按揭贷款市场撤出,FHA担保的市场份额不断扩张。2006年FHA担保了5%的美国住房按揭贷款,到去年已增加至1/3。FHA和“两房”去年共担保了90%的按揭房贷,过去几年一直是美国房市唯一的润滑剂。

房地美今年三季度业绩亏损60亿美元,并向政府进一步寻求60亿美元资金救助。至此,两房的救助规模已达1690亿美元。而FHA目前的濒危处境也意味着,美国政府拯救房市的计划将需要更多成本和努力。

因FHA担保的借款人往往只需支付很少的首付,当房价略有下跌或其失业时,就可能出现违约。截至9月底,FHA支持的63万个住房贷款已拖欠了3-4个月付款。


过去三年来,曾有大量报告预计FHA最终会走向资不抵债。沃顿商学院房地产教授Jeseph Gyourko说,“出现任何问题,成本都是高昂的”。

他说,FHA本身的杠杆增加,再加上其担保的房屋贷款杠杆也增加,对美国纳税人来说,FHA已变得极为危险,其扩张策略一旦没有奏效将有重大下行风险。他说,因为人们系统性低估了未来会出现的违约及违约带来的损失,FHA扩张策略很可能会失败。

“FHA实际上已经资本不足,即便房市没有意外恶化,这家机构可能需要的资本注入大约在500亿-1000亿美元之间。”

[tricot]

钞票再印就有啦.