[三木]

　　加幣堅挺,美國房地產市場低迷,越來越多的加拿大人開始在美國購置投資房。但在加拿大華人群體中,很少有人能系統地告知投資美國房產的稅收問題,在中國大陸的一些推銷美國房產的宣傳上,甚至還存在嚴重的誤導現象。本文淺談一些相關問題,供華人朋友參考。

大多數人在計算投資美國物業回報率的時候都忽略或誤解了稅務因素,事實證明這可能會帶來重大損失,如果事前就對跨境房地產投資稅收問題進行必要的了解和籌劃,可以防止今後不必要的昂貴損失。



在美國購房要交哪些稅?

通常來講,在美國購置投資房,不管你是不是美國公民或永久居民,都要向美國國稅局報稅。美國向外國房地產投資人征稅方式有三種:租金收入所得稅,出售或贈與時升値部分的所得稅,以及屋主去世後的遺產稅。



物管公司、租客有扣稅義務

美國稅法規定,外國人在美國投資出租的物業,物業管理公司必須依法預扣出租毛收入的30%並及時上交給國稅局。如果物業管理未能盡其扣繳義務,國稅局可以向其追討外國投資者的稅款、罰款和利息,甚至提出刑事訴訟。如果沒有物業管理公司,租客則承擔了扣繳義務。很多州稅局也有預扣稅的規定。其後果往往嚴重阻礙了投資人資金的有效流動。

若你不想讓管理公司/租客預扣30%的租金,你需要塡寫一份特殊的表格交給他們。表格要說明你會給美國國稅局按照凈利润而非毛收入报絺�岸睢Ｕ庋�他盟N筒換崠佑Ω陡�你的罪傶栃预扣税了。



舉例說明:如何在美國交稅

為了更好地說明這個問題,我們舉例來說。假設你在佛羅裡達州購置了一個投資房,2011年你收取了20,000美元的租金,減去貸款利息、維修費、地產稅、物業管理費以及折舊費等總計10,000美元。你2011年的凈收葨V�10,000美元。

　　次年4月15日之前,你必須向美國國稅局及物業所在州的州稅局遞交所得稅表,申報你2010年10,000美元的凁f飩鶚杖氬⒔贍上嚶Φ牧�扳A凹爸菟啊Ｈ綣�罪凂Wた哿慫敖�,你可以在所得稅表上要求退還超額的部分。

假設2010年你僅收取了5000美元的租金,減去貸款利息、維修費、地產稅、物業管理費以及折舊費等總計10,000美元。你2010年的凈眶u鶚�5,000美元。當未來物業產生了凈利润时,可以用這5,000美元的凈眶u鵠吹窒�。



出售房產要預扣所得稅

　　你決定出售你的物業時,買方必須從成交價中預扣10%並匯給美國國稅局。如果買家沒有從購房款中預先扣繳這筆稅款,那麼國稅局可以要求買家支付外國賣家的欠稅以及罰款。次年年初,你則需在稅表上申報物業出售的利潤。如果之前預扣的稅款多過應繳稅款,你可以獲得退稅,反之補繳不足的稅款。

請切記向美國報稅的重要性和必要性。如果你沒有按時保稅,一旦被查出,美國國稅局便不再允許你按凈利润来絺��,而必須按毛收入來繳稅。在上述例子中,你就必須按20,000美元的毛收入來繳稅了。美國國稅局不僅會要求你把以前所有未報稅年份的稅款補齊,而且還會加上罰款和利息。拒不執行稅務部門通知者有可能被沒收物業。每年按時報稅需要你付出一些時間和金錢,但會避免因違反美國稅法而產生的更大的損失和麻煩。