[Carol Yin]

发此贴希望和网友朋友分享一些温哥华房地产信息和知识,及时和大家沟通地产数据分析和评论,优质房源,与客户沟通中比较普遍的问题,同时还想分享一些温哥华极具历史价值和特色的建筑、社区状况和生活信息,希望这些信息可以为我们的移民朋友在买卖房屋安居决策过程中提供参考,快乐安心的在加生活。如果您有任何房地产相关问题,想要了解的信息,或需要协助地产买卖,欢迎短信,电邮或电话和我联系。

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[Carol Yin]

目前的市场走向可能是最具关注的话题,之前几个月的统计数据来看,业内同行及新闻媒体各有说法。观察来看,从十月中开始,市场开始有所活跃。目前市场上的listing很多,买家的选择余地大以及低利率,对于买家都是有利因素。在和从业二三十年的当地业内专家聊天中,他们都对市场有信心。市场短期调整属于正常,从长期来看,温哥华地产从今后十年都大有所为。对于一些人关心的移民政策对市场是否有影响,加拿大政府将大幅调整的是移民结构并非移民数量,新结构比如说鼓励企业家移民和留学生移民,这都将对加拿大经济有良性推动,从而会对地产市场有积极的影响。

这里先分享一下9月数据图表,
此图为各城市独立屋和公寓的平均价格,市场标价和成交价比率以及平均上市天数。对于卖家,在当前买方市场的情况下,合理定价是关键,同时卖家也应有准备所售房屋在市场上挂牌时间平均可能在2-3个月。从图中也可以看出温东,本拿比,高桂林和北delta 的房屋交易相对较快。

更多其他城市请参考: 2012年9月数据图表

[Carol Yin]

对于很多朋友在2013年4月1日前后购买新屋涉及到HST的退税问题,这里有一些解释供参考,希望对您有所帮助。

从2012年4月1日起到2013年4月1日HST正是废除前,符合HST退税的新屋价格门槛从$525,000提高到$850,000, 最高可退$42,500.

根据您购买新屋(presales)的签署合约日期及交房入住日期不同,这里有几种情况:

1. 2012年4月1日前签署购买合约,且在2012年4月1日前交屋:
需缴付12%HST, 房价在$525,000以下,可获5%退税最高可获退税金额为$26,250. 房价高于$525,000,退税金额统一为$26,250.


2. 2012年4月1日前签署购买合约,且在2013年4月1日之后,2015年4月1日之前交屋:
无论总价多少,屋主将付5%GST和2%过渡省税。若交屋日期在2015年4月1日之后,则只付5%GST,不用付2%过渡税。


3. 2012年4月1日后签署购买合约,且在2013年4月1日前交屋:
需先缴付12%HST, 总价在85万元以下者,可获5%退税,总价高于85万元者,最高退税42,500元
例如:
若购买$800,000的新屋,需交12%税为$96,000, 可获5%退税为$40,000
若购买$1,000,000新屋,需交12%税为$120,000, 可获5%退税$42,500


4. 2012年4月1日后签署购买合约,在2013年4月1日或之后, 且2015年4月1日之前交屋:
无论总价多少,仅缴纳5%联邦税和2%过渡省税
例如:
若购买$800,000的新屋, 需交5%联邦税$40,000,2%过渡税$16,000
若购买$1,000,000新屋, 需交5%联邦税$50,000, 2%过渡税$20,000


5. 2013年4月1日起HST撤销,在此之后购买新屋:
无论总价多少,只交5%联邦税(GST),

[Carol Yin]

根据大温地产局11月2日发布10月统计报告分析,10月市场买方需求与前几月相比有轻微增长,市场总体仍然有利于买方,低利息,更多选择以及有更多时间做决定,买方在一个更平和的气氛中安家置业,而对于卖方在定价方面应更多斟酌以在当今买方市场的情况下确保竞争力。
10月大温地区住宅地产共销售1,931间,与2011年10月销售2,317间相比降低16.7%,与2012年9月销售1,516间相比增加27.4%。
价格方面和春季高峰相比有轻微下调,降价主要发生在过去几年涨幅比较大的地区和房屋类型。

更详细信息请参考 大温地产局10月统计数据发布

以下为温哥华西区2008年到2012年各月销售数量比较。春秋两季为地产交易高峰,随着冬季的到来,可预见的本年后两月市场不会有太大起伏。

希望这些数据图表可以帮助您对市场趋势有一个客观了解,也希望自住买家在众多选择中找到与自己投缘的新家。如您需要任何帮助,请和我联系

[Carol Yin]

麦当劳地产十一月市场报告

过去秋夏两季本省大部分地区的房市都比较平淡。房市虽淡，2012年房价倒也在起落中维持着一定的平稳。 总结来看，我们在2011 年底所做的预测还算对一半。当时我们的经理群预测今年房价平稳，买卖数量也会大致和上年一样。前者被我们准确掌握, 后者就失算了。

房市退潮大部分的原因可以归咎到联邦政府今年六月公布的紧缩房屋贷款政策。一直以来，纪录都显示房贷紧缩后，必然带来3-6个月的退潮期。一直要等到大家适应了以后才会逐渐恢复正常。由此可知，2012年最后的两个月，无论房市也好、房价也好都只会维持在平淡平稳的状态。

有人担心房价会大跌(当然也会有人兴奋不已)，不过道明银行 (TD Bank) 首席经济分析家科来格.亚力山大 (Craig Alexander) 最近在麦当劳地产集团举办两年一度的地产研讨会中则表示到目前为止，没有任何蛛丝马迹显示有任何外在的力量可以造成加拿大房市大跌。因为只有利率和失业率大幅飙升时，才会造成房价大跌。而这两项因素都不太可能在预见的未来发生。事实上，尽管美国已从大衰退中逐步稳定复苏，但由于整体经济体质仍属脆弱，加拿大央行总裁马克.卡尼(Mark Carney)最近也宣布修改政策，不再威胁要升高利率了。

November 2012 Market Update

It's been a relatively slow summer and fall housing market for most areas of the province. That being said, prices have remained stable through the balance of 2012. So our forecast from December 2011 was half right: our survey of managers at that time predicted flat prices and a similar number of sales. We were right on the first forecast and wrong on the second.

Much of the blame for the decrease in housing sales can go to the federal government, which moved to tighten mortgage rules in June of this year. Historically, tightening of this type has led to a slower housing market for the following 3-6 month period, followed by a return to a normal market after the adjustment. That means that we expect both prices and sales to remain flat for the balance of 2012.

For those that are worried (or excited) about a drop in prices, Macdonald Realty recently had its bi-annual real estate conference where TD Bank Chief Economist Craig Alexander presented that he sees no evidence of a looming external shock on the Canadian market to justify these concerns. Interest rates and unemployment will need to rise dramatically in order to precipitate a significant fall in prices and there is no reason to believe either of those will occur in the near future. In fact, Mark Carney, the Governor of the Bank of Canada, has recently had to pull back from his threats to raise interest rates due to the fragile economic situation, while it looks as though the US economy is finally on a slow but steady recovery from the Great Recession.

[Carol Yin]

加拿大政府将每年的11月11日定为“国殇日”(Remembrance Day),旨在纪念在两次世界大战和韩战中捐躯的加拿大军人。第一个国殇日于1919 年在整个英联邦举行,原称“停战日”(Armistice Day),以纪念第一次世界大战于1918年11月11日上午11时结束。

加拿大自1923至1930年,停战日在包括11月11日那个星期的星期一举行,也在同一天庆祝感恩节。直至1931年,加拿大才将“停战日”改为“国殇日”,并固定在每年的11月11日举行,而当年的感恩节则提前在10月12日庆祝。每年的国殇日,国民都会向为国捐躯的加拿大阵亡将士致敬,佩戴罂粟花(poppy)参加纪念仪式和参观纪念馆,并在上午11时默哀两分钟。

罂粟花缘何会成为国殇日的标志呢?原来早于拿破仑(1769-1821)的年代,罂粟花在战死沙场士兵的坟墓间盛放,已经引起人们的注意。第一次世界大战时,在法国和比利时的战地上,这些小红花在坟墓间又再盛开。1915年,加拿大的一名军医约翰?麦基中校(lieutenant Colonel John McCrae)在战地救护所救治伤员,并负责掩埋阵亡将士的遗体,亲眼目睹了战场的惨状及红透半边天的罂粟花。五月的一天,他在掩埋了好友之后,抑制不住悲伤和激动,在一张碎纸片上写下了十几行诗句,《In Flanders Fields》一诗于是诞生了。这首诗很快便以民歌形式在欧洲前线和北美后方广为流传。

1921年,加拿大退伍军人协会正式采用罂粟花作为纪念将士的标志。1931年,加拿大国会正式通过每年的11月11日为Remembrance Day的决议。随之,美国、英国及英联邦的其他国家也都选定罂粟花作为纪念阵亡将士的鲜花。而为纪念约翰?麦基中校,加拿大铸币厂将他的著名诗篇《In Flanders Fields》印在加拿大目前流通的十元纸币上。

罂粟花运动(Poppy Campaign)于每年十月最后一个星期五开始,直至11月11日国殇日,在运动开始的第一天就将复制的罂粟花派给普通大众,佩戴在衣服的左襟或接近心脏的位置。虽然传统上只在国殇期间佩戴罂粟花,但任何人都可于任何时候佩戴它。

2005年,第二次世界大战结束六十周年,加拿大政府退伍军人事务部(Veter ans Affairs Canada)将2005年定为退伍军人年(Year of the Veteran),表扬退伍军人曾为世界和平作出的贡献。

(文转:作者黑白人生)

[Carol Yin]

关于旧屋的地下储油罐 (Oil Tank)

大温地区很多在1957年以前建造的房屋都靠储油炉(furnace oil)取暖。储油罐通常埋在后院或房屋地下,房屋改为使用天然气后,由于油罐长年不使用,油罐腐蚀,残留在油罐里的油会泄漏,污染土地。
这些油罐通常可装1500到5000升燃油,有些废弃的油罐被填充沙土,但这并非最佳的处理方式因为沙土通常不会装满油罐,油罐仍会残留燃油造成后患。泄漏燃油导致土地污染将会使业主面临法律责任。

在出售房屋时,卖方必须向买方提供物业披露申明(PDS),此申明将成为房屋买卖合同的一部分。无论地下有储油罐或已造成污染还是已被移除,卖方都要向买房提供充分的证明。如果卖家不如实向买家披露任何危及人体健康的潜在瑕疵,卖家将对买家由此造成的损失提供补偿。

卖方:如何知道是否地下有储油罐
从房屋的年龄来看,70年代之前的建造的房屋都有可能有地下油罐。如果业主不确定,应请专业地下储油罐检测人员探测和定位油罐位置和土壤污染程度。
清除油罐的费用:
清除油罐的费用取决于油罐大小,埋藏深度,埋藏位置,油罐填充物及不同市政府规定。通常移除1500升油罐的费用在$1500-$2200. 清除油罐通常需要一天的时间。

对于买方,应在合同里加入前提条款:如果有地下储油罐,卖家要负责安排油罐移除和处理油罐引起的土壤和地下水污染,并承担由此产生的费用,所有工作必须由有认证的承包商操作,并且在房屋过户之前要向买家提供符合相关法例要求的书面报告。买房经纪有责任向卖方经纪索要油罐检测移除报告,如果怀疑有油罐未被移除,应协助安排专业检测。若已知要买房屋有油罐而未被移除,买家很难获得保险及贷款,因此买房交易不能完成。如果买家在已经购买的物业发现有油罐,而在购买之前被卖方告知没有油罐,买家应该立即咨询律师。

[Carol Yin]

2012 十月市场图表,更多城市请参考:http://www.facebook.com/CarolYinHomes

[Carol Yin]

Together, We can make difference.

如果您有全新的或是用过次数不多干净的棉毯，睡袋，过冬衣物，牛仔裤，毛衣，围巾，手套，帽子，以及全新的男女儿童袜子和内衣，希望捐助给无家可归和有需要的人群，请和我联系，604.762.5339, 我将在11月26日到12月3日之间帮助收集，然后集中捐助至慈善机构。谢谢。

[Carol Yin]

收到的衣物鞋帽和全新的内衣厚袜已经送至慈善机构和有需要的人群，谢谢朋友的慷慨捐助和给这个冬天送来的温暖。