[union]

当了2年半的经纪,终于有客人给了我机会参与购买一套法拍屋。

大概2个月前,有客人打电话给我,说看中我们Tricity一套学区房,希望我能够给与专业意见。在这之前,客人已经自己看过一次,但是由于对整个程序不熟悉,一直犹豫不愿意下Offer。

在电话里,我把丑话说在前面,把可能发生的问题都解释了。客人不等着搬入,所以买到或者买不到都没有太大关系。

于是我和卖方经纪约了,和客人再进入房子看一次,把该留意的问题都罗列出来。

正当我们要准备下offer的时候,卖方经纪通知我们,已经有一个offer被银行接受了,我们只能等,如果目前这个offer能够解除条件的话,我们就会知道价格以及开庭的日期。

过了1周,我打电话给卖方经纪,他说原先那个买家验屋后并没有解除条件。可是,马上又有一个offer被接受了。于是我们继续等,谁知一周后,那个买家居然也没有解除条件。

这个价位的房子确实看的人多,我们赶紧下了一个offer,经过2次accepted offer,价格基本上是明显的。而且法拍屋的accepted price不是太重要,关键在于到了法院有没有人竞争。

一切都还顺利,客人的贷款和验房都完成,解除了条件,交了定金。2天后,卖方经纪告知,上庭时间安排在9/26日早上10点。

[BLUELEAF]

沙发,坐等故事。

[union]

一大早去客人家里接了他们,为了准备有人竞争,把新的一套合同准备好,放在另外一个信封里。

到了downtown的省法院,到3楼的法庭门口,黑压压的一大批人:律师,经纪和他们的客人。我心里直发毛,担心我们的这个房子有很多人抢。在人群中,居然看到2个熟悉的华人经纪,胆怯得问了之后,发现他们不是来抢我们这个房。他们说,他们客人看中的房大概有4-5家抢的。

卖方经纪950分终于来了,60多岁的白人老头,他确认了除了我们以外,还有一家竞争。那个买家没来,只有经纪带着个信封。

然后,他还介绍了一位白人律师,是今天处理我们这个买卖合同的。律师把今天的程序解释了一下,再确认大家了解法拍屋的一些后果,最后问我们收了信封。

法庭里面,每排12人,一共6-7排,都坐满了。还有不少人靠墙站着。卖方经纪颇有法拍经验,每年都要处理10-15个法拍屋。他告诉我们,按照我们这个case的情况,基本上1045分就可以受理结束了。

法官来了,是个白人老头,边上坐着个助理,然后由每个银行的代表律师上前发言。声音不太大,听不太真切。只知道每个case都有至少3个以上的竞争者,有些最后的价格,比银行当初接受的价格高50%之多!而且买到的人,不少都是华人名字。出乎我意料的是,买到的人并没有人欢呼,而是静静得离开了。

很快,还没有等我们反应过来,我们的case就已经受理了,我们的价格胜出,客人顺利得买到了这个房子。

从停车场出来的时候,一看时间,正好1045分,心想那个listing agent倒也真准呀!

[Elina]

good job~~~

[tricot]

交房有没有问题?

[union]

tricot 写道:

交房有没有问题?

未知,目前有人住,2周后搬出。

[子夜歌]

union 写道:

tricot 写道: 交房有没有问题? 未知,目前有人住,2周后搬出。

俺很关心你之前的“丑话”内容是什么?

换言之,买法拍屋,可能的风险有哪些?

[union]

子夜歌 写道:

union 写道: tricot 写道: 交房有没有问题? 未知,目前有人住,2周后搬出。 俺很关心你之前的“丑话”内容是什么? 换言之,买法拍屋,可能的风险有哪些?

一。客人是否在乎这个房是法拍屋?风水?财运?等等。大多数法拍屋是屋主经济出现问题,无法偿还贷款,有些法拍屋还是大麻屋,我们这个是屋主申请破产。

二。法拍屋是As-Is的房,银行不会保证里面的condition。有些已经没有人居住,被封,这样就比较好。有些还有人居住的房子,可能人在搬走之前,变卖里面所有值钱的东西,比如说电器,灯等。也可能会对房子进行一些破坏。这些都是没有保证的。

三。法拍屋很可能买不到,所以对一些急着搬家的买家不合适。比如买家已经和银行谈妥价格,那么必须要等待开庭,其间如果有其他房源出现的话也不能买。否则等法庭开庭,没有人竞争的话,买家必须购买这处房产。另外,价格上很难控制,大多数都会遇到竞争者,要在开庭那天加价,很可能超出自己的预算。

四。另外,有些法拍屋的情况还比较复杂,如果开庭的时候,法官觉得这个法拍屋在市场上挂牌的时候不够长,也有可能不允许现有合同进行。

以上是我的一些看法,抛砖引玉,请同行前辈指正!

[子夜歌]

union 写道:

子夜歌 写道: union 写道: 未知,目前有人住,2周后搬出。 俺很关心你之前的“丑话”内容是什么? 换言之,买法拍屋,可能的风险有哪些? 一。客人是否在乎这个房是法拍屋?风水?财运?等等。大多数法拍屋是屋主经济出现问题,无法偿还贷款,有些法拍屋还是大麻屋,我们这个是屋主申请破产。 二。法拍屋是As-Is的房,银行不会保证里面的condition。有些已经没有人居住,被封,这样就比较好。有些还有人居住的房子,可能人在搬走之前,变卖里面所有值钱的东西,比如说电器,灯等。也可能会对房子进行一些破坏。这些都是没有保证的。 三。法拍屋很可能买不到,所以对一些急着搬家的买家不合适。比如买家已经和银行谈妥价格,那么必须要等待开庭,其间如果有其他房源出现的话也不能买。否则等法庭开庭,没有人竞争的话,买家必须购买这处房产。另外,价格上很难控制,大多数都会遇到竞争者,要在开庭那天加价,很可能超出自己的预算。 四。另外,有些法拍屋的情况还比较复杂,如果开庭的时候,法官觉得这个法拍屋在市场上挂牌的时候不够长,也有可能不允许现有合同进行。 以上是我的一些看法,抛砖引玉,请同行前辈指正!

谢谢解惑

[jessica.yi@rbc.com]

"很快,还没有等我们反应过来,我们的case就已经受理了,我们的价格胜出,客人顺利得买到了这个房子。"

请问这是开庭当天你们新开的价格,还是开庭前银行accepted的价格?