[麻辣地产点评] 一周麻辣点评：地产税收就是抢钱
就在几周前，加拿大总理小特鲁多还在哀叹经济适用房的必要性，一边又说住房需要保值，声称这是因为住房占人们退休金的很大一部分。换句话说，总理就是既要做BZ，又要立牌坊。
当然，只有两种方法可以让住房变得更实惠：要么价格需要下降，要么收入需要在一段持续的时间内以比房价更快的速度增长。后者不是快速解决方案，因为需要数年时间才能看到负担能力有意义的改善（下图）。
资料来源：国民银行
如果你假设收入每年增长 3%，那么你似乎希望房价增长甚至低于这个数字，租金也是如此。但当加拿大人口每年增长 120 万时，这变得越来越不可能，所以我不谈这个。
我们需要更多的新住房供应来抑制房价上涨。如果你能增加住房完工量，你就能减缓房价上涨的速度，或许能达到收入可以跟上的速度。这就是政府所押注的，也是其住房平台的核心。政府认为取消出租专用住房的GST税，投资住房加速基金，市场供应就会随之而来，至少我们是这样认为的。
请记住，特鲁多政府声称，他们将在 2031 年前完成建造 390 万套房屋。但我们回想一下，加拿大年度住房竣工量的最高纪录是 1974 年创下的 27.4万 套。联邦政府承诺的到 2031 年将建成 390 万套房屋。这将是历史最高纪录的两倍多，而且必须在利率处于 20 年来最高水平的情况下连续 7 年做到这一点！
联邦政府还希望 40 亿加元的住房加速器基金能够魔法般解决住房问题。以下是住房加速器基金的具体内容：
各市政府申请 40 亿元联邦基金的资助，作为交换，他们将采取措施，以比历史平均水平更快的速度增加住房供应。
符合条件的举措包括增加密度、加快审批时间、解决邻避主义、建立包容性城建规划、鼓励以交通为导向的发展以及投资电子许可系统。
资金灵活，可以支持产能增加、土地购买、基础设施升级、包容性城建规划等政策变化等。
城市在签署协议时将预先获得 25% 的资金，剩余 75% 将以分期付款的方式支付，与 2026-27 年 为基准未来4 年内实现的里程碑目标挂钩。
听起来不错，让我们检查一下结果吧。
2023年12月，多伦多市宣布将从该计划获得4.71亿元的住房加速资金。5月1日，多伦多公寓的开发费用就上涨了20.7%，导致新开发项目的成本增加了数百万元。
仅一个月后，6 月 6 日，多伦多市宣布了第 185 号法案，（下图）即“减少繁文缛节以建造更多房屋法案”。这项减少繁文缛节的法案又带来了另一项费用的上涨！
削减繁文缛节法案将再次提高开发费用，使开发费用的年度增幅高达 42%。多伦多一居室公寓的开发费用现在为 52,676 元，两居室公寓的开发费用为 80,690 元。这些可不是编造出来的。（下图）
费用和税金包括销售税、开发费、教育税、社区福利费、公园费、土地转让税、申请费、许可费和房产税，现在占到了新建住房成本的 30%，而随着联邦政府每开出一张支票，膨胀的成本只会越来越大。
等一下，还有更多例子。
本拿比市最近批准了 4300 万元的“住房加速器”资金。然后他们紧接着又将高密度开发费用提高了近 5 万元/套。你没有看错，他们批准了每套增加 5 万元。
这给我们留下了几个问题。这如何使住房变得更加实惠？这将如何刺激更多的发展，而不是减少发展？
住房加速基金最终只不过是联邦政府向市政当局挂着幌子转运掠夺到的税收而已。
如果你想知道为什么我们正处于一场不仅旷日持久而且越来越严重的住房危机之中，那么我们是时候问自己一些难题了：税费占了住房建筑预算的 30%，而且还在增长，真的没什么可说的了。
住房负担能力是个彻头彻尾的谎言，但它确实能为当局者赢得一些选票。我们让制造问题的那批人来解决问题，如果结果是一样的，请不要感到惊讶。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
不错的新闻，我要点赞
已经有 21 人参与评论了, 我也来说几句吧
当然，只有两种方法可以让住房变得更实惠：要么价格需要下降，要么收入需要在一段持续的时间内以比房价更快的速度增长。后者不是快速解决方案，因为需要数年时间才能看到负担能力有意义的改善（下图）。
资料来源：国民银行
如果你假设收入每年增长 3%，那么你似乎希望房价增长甚至低于这个数字，租金也是如此。但当加拿大人口每年增长 120 万时，这变得越来越不可能，所以我不谈这个。
我们需要更多的新住房供应来抑制房价上涨。如果你能增加住房完工量，你就能减缓房价上涨的速度，或许能达到收入可以跟上的速度。这就是政府所押注的，也是其住房平台的核心。政府认为取消出租专用住房的GST税，投资住房加速基金，市场供应就会随之而来，至少我们是这样认为的。
请记住，特鲁多政府声称，他们将在 2031 年前完成建造 390 万套房屋。但我们回想一下，加拿大年度住房竣工量的最高纪录是 1974 年创下的 27.4万 套。联邦政府承诺的到 2031 年将建成 390 万套房屋。这将是历史最高纪录的两倍多，而且必须在利率处于 20 年来最高水平的情况下连续 7 年做到这一点！
联邦政府还希望 40 亿加元的住房加速器基金能够魔法般解决住房问题。以下是住房加速器基金的具体内容：
各市政府申请 40 亿元联邦基金的资助，作为交换，他们将采取措施，以比历史平均水平更快的速度增加住房供应。
符合条件的举措包括增加密度、加快审批时间、解决邻避主义、建立包容性城建规划、鼓励以交通为导向的发展以及投资电子许可系统。
资金灵活，可以支持产能增加、土地购买、基础设施升级、包容性城建规划等政策变化等。
城市在签署协议时将预先获得 25% 的资金，剩余 75% 将以分期付款的方式支付，与 2026-27 年 为基准未来4 年内实现的里程碑目标挂钩。
听起来不错，让我们检查一下结果吧。
2023年12月，多伦多市宣布将从该计划获得4.71亿元的住房加速资金。5月1日，多伦多公寓的开发费用就上涨了20.7%，导致新开发项目的成本增加了数百万元。
仅一个月后，6 月 6 日，多伦多市宣布了第 185 号法案，（下图）即“减少繁文缛节以建造更多房屋法案”。这项减少繁文缛节的法案又带来了另一项费用的上涨！
削减繁文缛节法案将再次提高开发费用，使开发费用的年度增幅高达 42%。多伦多一居室公寓的开发费用现在为 52,676 元，两居室公寓的开发费用为 80,690 元。这些可不是编造出来的。（下图）
费用和税金包括销售税、开发费、教育税、社区福利费、公园费、土地转让税、申请费、许可费和房产税，现在占到了新建住房成本的 30%，而随着联邦政府每开出一张支票，膨胀的成本只会越来越大。
等一下，还有更多例子。
本拿比市最近批准了 4300 万元的“住房加速器”资金。然后他们紧接着又将高密度开发费用提高了近 5 万元/套。你没有看错，他们批准了每套增加 5 万元。
这给我们留下了几个问题。这如何使住房变得更加实惠？这将如何刺激更多的发展，而不是减少发展？
住房加速基金最终只不过是联邦政府向市政当局挂着幌子转运掠夺到的税收而已。
如果你想知道为什么我们正处于一场不仅旷日持久而且越来越严重的住房危机之中，那么我们是时候问自己一些难题了：税费占了住房建筑预算的 30%，而且还在增长，真的没什么可说的了。
住房负担能力是个彻头彻尾的谎言，但它确实能为当局者赢得一些选票。我们让制造问题的那批人来解决问题，如果结果是一样的，请不要感到惊讶。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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