涨姿势！加拿大不动产登记制度

秘鲁著名经济学家赫尔南多．德．索托 (Hernando de Soto Polar) 于2000年出版了他最具影响力的著作「资本的秘密 (The Mystery of Capital)」。这本书的主要观点就是任何一个国家若要建立稳固的经济，就需要有一个可靠的土地所有权登记体系来记录不动产所有者的权利。简而言之，不动产权利就是资本来源。

在很多发展中国家，贫困族群使用的房产并不是由他们正式拥有。那些贫困族群所使用的商用或者住宅房产不能被他们用来申请小额贷款以开创生意。

德·索托认为，类似埃及等国家的贫民窟地产所有权若能够合理地在土地所有权系统内登记的话，其资本价值实际上是超过当地股票市场市值的。

那么土地所有权登记对于加拿大意味着什么？

首先，加拿大的宪法规定了不动产属各省管辖范围。换言之，和中国整个国家均遵照同一部不动产所有权法律 (即《物权法》) 不同，加拿大每个省都有其独立的不动产法。

卑诗省使用托伦斯登记系统 (Torrens System) 来记录不动产的所有权。

这个系统也被加拿大其他几个省使用，但不包括安大略省、纽芬兰岛、爱德华王子岛和魁北克省。其他几个英属国家也使用这套系统，例如澳大利亚、新西兰、新加坡和马来西亚使用。

在卑诗省，这套系统完全电脑化，非常有效且可靠，使得土地所有权转让过程简单明确。

购买卑诗省不动产的买家只需要查询田土厅 (Land Title Office) 的登记资料就能确定房产所有权人。

托伦斯登记系统是如何运作的呢？这里举一个较为罕见的例子：

假设A先生是温哥华一套400万房屋的登记屋主。B先生是一个有欺诈行为的人，非法持有欺骗性文件冒充A先生，并且将这套房产出售给X女士这位付给「A先生」400万元的毫不知情第三方 (善意第三人)。

A先生发现他的房屋被卖给了X女士，要求X女士将房屋转回给他。 X女士理所当然拒绝，因为她为了房屋已经支付了400万元，即使实际收到款项的不是A先生，而是B先生。

在这种情况下，X女士这个有偿的善意第三方可以通过托伦斯系统的以下三个基本要件来保留房屋：

1. 不可废除性：在田土厅登记在册的人才有权拥有不动产。所以X女士，一个支付了房产对价且不清楚B先生欺诈行为的善意第三人将拥有房产的完全所有权，因为她的权利已经被登记在田土厅。X女士在田土厅的登记对抗了A先生的要求。

2. 登记：登记是关键。要确保她的权利，X女士必须在田土厅登记她的所有权。

3. 保险：A先生如果能证明他没有过错，且对B先生的欺诈毫不知情的话，将获得由政府保险基金提供的补偿。

毫无疑问，B先生肯定会被追捕并提起控诉，并且对400万也要进行追偿。但是X女士已经不用去担心她是不是会合法拥有房产了。

托伦斯登记系统行之有效，并且成为卑诗省很多经济活动的法律依据。

X女士保留房子，其所有权获得保证。未来她可用房子申请贷款来发展事业发展；抵押贷款出借方在田土厅的抵押登记也将给放贷银行该房产担保权，不受A先生要求的影响。故一个土地登记系统是经济有效性的模版。

每笔房产交易情况不同，以上案例仅属参考。房地产买卖涉及多方层面，建议寻找合法、负责的相关专业人士为您提供房地产买卖服务，以确保资产，避免不必要的烦恼。

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