[麻辣地产点评] 房产价格由市场，而不是卖家决定
未来住宅市场竞价方式，将由暗标方式转变成市场竞价方式，会不会对房地产价格产生影响呢？
其实在商业地产市场上，很多商业物业都采用无要价，市场竞价的方式销售。很多习惯了住宅买卖的买家进入商业地产市场很不习惯商业物业出售却没有要价的销售方式。
商业物业出售不定价是基于两个原因：
1）同一个商业物业对不同的买家有不同的价值。
有些买家只关心土地价值，有些买家只关心租金回报和物业状况，所以对物业的价值评估是不同的。
2）市场价格是市场决定的，不是卖家决定的。
无论卖家要什么价格，买家都会觉得贵。最公平的办法就是市场竞价来决定市场价格。
这是一个在MLS上用明盘方式挂牌出售并且有明确要价的小型商场。要价是基于4.9% - 5% Cap Rate 定价的。
建筑年份：1997年
租客组成： 青少年康复中心，牙医，理疗师，药店，律师，发型店
租金收入： 租约都是 NNN 租约，年净收入24-25万
物业要价：$4,999,999
Cap Rate: 4.9% - 5%
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其实在商业地产市场上，很多商业物业都采用无要价，市场竞价的方式销售。很多习惯了住宅买卖的买家进入商业地产市场很不习惯商业物业出售却没有要价的销售方式。
商业物业出售不定价是基于两个原因：
1）同一个商业物业对不同的买家有不同的价值。
有些买家只关心土地价值，有些买家只关心租金回报和物业状况，所以对物业的价值评估是不同的。
2）市场价格是市场决定的，不是卖家决定的。
无论卖家要什么价格，买家都会觉得贵。最公平的办法就是市场竞价来决定市场价格。
这是一个在MLS上用明盘方式挂牌出售并且有明确要价的小型商场。要价是基于4.9% - 5% Cap Rate 定价的。
MLS# C8040972
地理位置：Maple Ridge
土地面积：31,000 万平尺角地
建筑面积：11,239 平尺
建筑年份：1997年
租客组成： 青少年康复中心，牙医，理疗师，药店，律师，发型店
租金收入： 租约都是 NNN 租约，年净收入24-25万
物业要价：$4,999,999
Cap Rate: 4.9% - 5%
这是有明确要价的商业盘。结果是32组买家去看了物业，23组买家出价。最后高于650万售出，高出要价30%，最后的Cap Rate 依然回归到了3.77% 附近。所以在 Cap Rate 3%-4% 的市场，你很难买到 Cap Rate 5% 的交易，因为这是市场决定的。
所以说市场价格不是卖家决定的，而是市场决定的。如果是卖家市场，价格是买家之间的竞争决定的。如果是买家市场，价格是卖家之间的竞争决定的。
很多买家出Offer总是想着跟卖家博弈，但买家和卖家之间不是博弈关系，而是合作关系，买卖双方你情我愿才能达成交易。买家和买家之间才是博弈关系，是你死我活的竞争关系。
所以，很多的商业盘都是采用这样的销售方式：无正式要价，买家出价或统一竞价。
本文由温哥华商业地产交易平台郭晓钟提供，如有任何问题，请直接联系作者：
Jordan Guo: guoxiaozhong@hotmail.com
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