[麻辣地產點評] 加息可能暫停，但悲劇可能剛開始
加拿大央行上周毫無意外地再次加息50個基點，這是自3月份緊縮周期開始以來，利率目前累計增加高達400個基點。根據麥格理研究公司（Macquarie Research）的數據，這是自1936年以來有記錄以來加息幅度最大的年份！你在網上看到的最常見的論調是，從歷史基礎上來看，利率仍然很低。雖然這可能是真的，但如果你考慮當前債務水平，這可能是另一個故事。
我經常聽到人們將今天的加息周期與 上世紀80 年代的加息周期進行比較。加拿大央行在1981年的利率曾高達18%，所以我們還有更多的空間！但是說這樣話的人，卻不提80年代初家庭債務占GDP的比例只在50%左右，如今家庭債務占加拿大GDP的比例接近110%，遠高於美國！
資料來源：Arcron Macro (英國橡果宏觀)，Richard Dias
80年代，一個家庭可以只用一份收入購買一套獨立屋，房價大約是年薪的兩到三倍。今天，情況顯然並非如此。最近400個基點的利率變動正在摧毀高負債家庭資產負債表。讓我們看2個例子。
1. $50萬抵押貸款，25 年分期償還，1.5% 抵押貸款利率 = $2000/月
$50萬 抵押貸款，25 年分期償還，5.5% 抵押貸款利率 = $3052/ 月
2. $100萬抵押貸款，25 年分期償還，1.5% 抵押貸款利率 = $3997/ 月
$100萬抵押貸款，25 年分期償還，5.5% 抵押貸款利率 = $6104/ 月
換句話說，許多抵押貸款持有人將不得不積極削減可自由支配的支出。這就是加拿大央行所希望的需求破壞。通貨膨脹會下降，給它時間。如果你看得足夠近，這正在發生。加拿大三個月的年化通貨膨脹率目前僅為3.7%。
如果現在加拿大央行發出暫停的信號也就不足為奇了。央行表示，它“將考慮”利率是否必須提高。這與之前的每次議息會口風相比都是一個很大的變化，以前他們總是強調“利率必須走高”。
這裡值得強調的是，暫停並不意味著加息到頂該往下走了。隔夜利率如果暫停在4.25%，最優惠利率為6.45%，這對住房來說也絕不是好消息。您的典型抵押貸款將徘徊在 5.5-6% 之間，相當於購買力至少降低 30%。
資料來源：Jackson & Associates Valuation & Advisory Services
利率在這個水平上維持的時間越長，賣家降價的壓力就越大。那些希望加拿大金融監管局（OSFI）在本月的年度報告中減少抵押貸款壓力測試的人，不要報什麼希望了。盡管越來越多的降低或終止壓力測試的呼吁，就在上周，OSFI負責人Peter Routledge在一份聲明中稱，“我們認為猜測抵押貸款利率周期存在巨大風險，我們不認為最低合格利率是管理住房需求的工具。我們認為最低合格利率是一種承銷實踐，為住宅抵押貸款投資組合增加重要的安全緩沖，這是加拿大貸款人賬面上最大的風險敞口。“
我們也許已經到了這個加息周期的盡頭，但這一篇的故事還遠未結束。
本文由溫哥華地產評論人士Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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我經常聽到人們將今天的加息周期與 上世紀80 年代的加息周期進行比較。加拿大央行在1981年的利率曾高達18%，所以我們還有更多的空間！但是說這樣話的人，卻不提80年代初家庭債務占GDP的比例只在50%左右，如今家庭債務占加拿大GDP的比例接近110%，遠高於美國！
資料來源：Arcron Macro (英國橡果宏觀)，Richard Dias
80年代，一個家庭可以只用一份收入購買一套獨立屋，房價大約是年薪的兩到三倍。今天，情況顯然並非如此。最近400個基點的利率變動正在摧毀高負債家庭資產負債表。讓我們看2個例子。
1. $50萬抵押貸款，25 年分期償還，1.5% 抵押貸款利率 = $2000/月
$50萬 抵押貸款，25 年分期償還，5.5% 抵押貸款利率 = $3052/ 月
2. $100萬抵押貸款，25 年分期償還，1.5% 抵押貸款利率 = $3997/ 月
$100萬抵押貸款，25 年分期償還，5.5% 抵押貸款利率 = $6104/ 月
換句話說，許多抵押貸款持有人將不得不積極削減可自由支配的支出。這就是加拿大央行所希望的需求破壞。通貨膨脹會下降，給它時間。如果你看得足夠近，這正在發生。加拿大三個月的年化通貨膨脹率目前僅為3.7%。
如果現在加拿大央行發出暫停的信號也就不足為奇了。央行表示，它“將考慮”利率是否必須提高。這與之前的每次議息會口風相比都是一個很大的變化，以前他們總是強調“利率必須走高”。
這裡值得強調的是，暫停並不意味著加息到頂該往下走了。隔夜利率如果暫停在4.25%，最優惠利率為6.45%，這對住房來說也絕不是好消息。您的典型抵押貸款將徘徊在 5.5-6% 之間，相當於購買力至少降低 30%。
資料來源：Jackson & Associates Valuation & Advisory Services
利率在這個水平上維持的時間越長，賣家降價的壓力就越大。那些希望加拿大金融監管局（OSFI）在本月的年度報告中減少抵押貸款壓力測試的人，不要報什麼希望了。盡管越來越多的降低或終止壓力測試的呼吁，就在上周，OSFI負責人Peter Routledge在一份聲明中稱，“我們認為猜測抵押貸款利率周期存在巨大風險，我們不認為最低合格利率是管理住房需求的工具。我們認為最低合格利率是一種承銷實踐，為住宅抵押貸款投資組合增加重要的安全緩沖，這是加拿大貸款人賬面上最大的風險敞口。“
我們也許已經到了這個加息周期的盡頭，但這一篇的故事還遠未結束。
本文由溫哥華地產評論人士Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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