[麻辣地产点评] 一周地产点评：有人欢喜有人忧
上周我们提到了BC省政府通过的第44号法案，该法案通过取消独立屋分区规划，并要求在交通干道旁进行高密度开发，有效地剥夺了市政当局的分区规划权。这些变化规模不容小觑。这也许是BC省历史上最大的一次住房政策变化，远远超过了之前外国买家税和投机税等需求侧政策。
在这一点上，无论您的政治观点是否同意立法都无关紧要，无论我们喜欢与否，变化都会到来，这个政策将彻底改变整个省的社区。
让我们来解读一下这个政策。
现在，在全省人口超过5000人的地区，取消了独立屋分区规划。这并不意味着这些城市不能再建造独立屋住宅，它只是意味着您不能在单个独立屋地块上限制建筑多户单元。以下是我的笔记分享：
市政当局必须在 2024 月6月30 日前更新其分区章程以遵守该立法。
所有独立屋住宅分区必须允许一个二级套房和/或一个ADU（附属住宅单元，也称为马车房或巷道房）
所有独立屋住宅分区必须允许在3000平方英尺或以下的地块上至少拥有3个住宅单位，在大于 4000平方英尺的地块上允许至少4 个住宅单位
如果距离公交车站 400 米以内的大于3025平方英尺的地块，至少允许建筑6个住宅单位，最低建筑高度3层
根据地块大小制定最小场地覆盖率的建议法规，就最高泊车要求订立建议法例
就如我说的那样，这是巨大的文件，点击这里可以阅读完整的 90 页文档。基本上，BC省政府正在强行通过缺失的中间住房，他们已经消除了市政当局可能试图利用的大部分漏洞。然而，仅仅因为您可以在 3025平方英尺的地块上合法建造 6 个住宅单元，并不意味着您应该这样做。这是建筑商必须评估项目可行性和产品市场契合度的地方。例如，在 Point Grey 的地块上建筑 6 个一居室单元是赔钱的。现实情况是，尽管有YIMBY幻想，但Point Grey的最高和最佳用途仍然是700万元的豪华单户住宅。
这会刺激一连串的建筑吗？我认为不会立刻发生。利率仍然居高不下，建筑成本仍然昂贵，经济很糟糕。但当获得信贷且市场前景良好时，建筑商就会建造。给它几年时间。下图是新西兰最大城市奥克兰发生的事情，当时他们取消了单户住宅区划。
再让我们看看第44号法案的另一部分，即以公共交通为导向的开发，也称为TOD。
TOD（以公共交通为导向的开发）规划了轻轨站、公交换乘站和西海岸快线周围的最低密度要求，它还消除了这些区域的任何停车要求。BC省将在未来几个月内指定100个TOD区域。目前已经正式公布了 52 个。在这里有TOD完整列表。
如果您在这些 TOD 之一中拥有一栋独立屋地块，那么恭喜您已经中了住房彩票。另一方面，你也需要为 2025 年的巨额地税做好准备。BC省每年评估您的房地产价值以确定房地产税，根据最高和最佳用途确定土地价值。换句话说，如果你现在可以合法地在你的单户住宅上建造一栋20层的公寓楼，那么你的土地价值和税单就会飙升。考虑到飙升的土地价值，我想这只是一个很小的代价，但无论如何，它会迫使一些不知情的业主出售。
虽然一些土地将立即重新定价（即旧的单户住宅将达到20层），但整个商业用地市场仍然面临压力， 商业地产已经连续18个月下跌，而新政更进一步在短期内加大了下跌压力和土地价值。毕竟，开发商现在有大量的可开发土地可供选择。商业土地经纪人戴夫·泰勒（Dave Taylor）完美地总结了当前的环境。
无论如何，这将是BC省有史以来最大的住房政策变化。十年后我们再回来看看这份成绩单。
本文由Steve Saretsky 提供
加西网地产中心编译报道
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这条新闻还没有人评论喔，等着您的高见呢
在这一点上，无论您的政治观点是否同意立法都无关紧要，无论我们喜欢与否，变化都会到来，这个政策将彻底改变整个省的社区。
让我们来解读一下这个政策。
现在，在全省人口超过5000人的地区，取消了独立屋分区规划。这并不意味着这些城市不能再建造独立屋住宅，它只是意味着您不能在单个独立屋地块上限制建筑多户单元。以下是我的笔记分享：
市政当局必须在 2024 月6月30 日前更新其分区章程以遵守该立法。
所有独立屋住宅分区必须允许一个二级套房和/或一个ADU（附属住宅单元，也称为马车房或巷道房）
所有独立屋住宅分区必须允许在3000平方英尺或以下的地块上至少拥有3个住宅单位，在大于 4000平方英尺的地块上允许至少4 个住宅单位
如果距离公交车站 400 米以内的大于3025平方英尺的地块，至少允许建筑6个住宅单位，最低建筑高度3层
根据地块大小制定最小场地覆盖率的建议法规，就最高泊车要求订立建议法例
就如我说的那样，这是巨大的文件，点击这里可以阅读完整的 90 页文档。基本上，BC省政府正在强行通过缺失的中间住房，他们已经消除了市政当局可能试图利用的大部分漏洞。然而，仅仅因为您可以在 3025平方英尺的地块上合法建造 6 个住宅单元，并不意味着您应该这样做。这是建筑商必须评估项目可行性和产品市场契合度的地方。例如，在 Point Grey 的地块上建筑 6 个一居室单元是赔钱的。现实情况是，尽管有YIMBY幻想，但Point Grey的最高和最佳用途仍然是700万元的豪华单户住宅。
这会刺激一连串的建筑吗？我认为不会立刻发生。利率仍然居高不下，建筑成本仍然昂贵，经济很糟糕。但当获得信贷且市场前景良好时，建筑商就会建造。给它几年时间。下图是新西兰最大城市奥克兰发生的事情，当时他们取消了单户住宅区划。
再让我们看看第44号法案的另一部分，即以公共交通为导向的开发，也称为TOD。
TOD（以公共交通为导向的开发）规划了轻轨站、公交换乘站和西海岸快线周围的最低密度要求，它还消除了这些区域的任何停车要求。BC省将在未来几个月内指定100个TOD区域。目前已经正式公布了 52 个。在这里有TOD完整列表。
如果您在这些 TOD 之一中拥有一栋独立屋地块，那么恭喜您已经中了住房彩票。另一方面，你也需要为 2025 年的巨额地税做好准备。BC省每年评估您的房地产价值以确定房地产税，根据最高和最佳用途确定土地价值。换句话说，如果你现在可以合法地在你的单户住宅上建造一栋20层的公寓楼，那么你的土地价值和税单就会飙升。考虑到飙升的土地价值，我想这只是一个很小的代价，但无论如何，它会迫使一些不知情的业主出售。
虽然一些土地将立即重新定价（即旧的单户住宅将达到20层），但整个商业用地市场仍然面临压力， 商业地产已经连续18个月下跌，而新政更进一步在短期内加大了下跌压力和土地价值。毕竟，开发商现在有大量的可开发土地可供选择。商业土地经纪人戴夫·泰勒（Dave Taylor）完美地总结了当前的环境。
无论如何，这将是BC省有史以来最大的住房政策变化。十年后我们再回来看看这份成绩单。
本文由Steve Saretsky 提供
加西网地产中心编译报道
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