[麻辣地产点评] 一周地产点评：烂账频出楼花缓慢
上周我写的点评是“一个弥天大谎”，联邦政府声称他们将在未来七年内建造 390 万套房屋。请记住，这意味着每天 1528户单位，或者连续 7 年每小时 64 个单位，没有周末休息。
因此，除非房屋看起来像下面这样，否则大家都明白的，我还有一些坏消息现在分享。
这就是现实。房屋开工，特别是公寓单元的开工，有很长的滞后时间。您从 CMHC 看到的房屋开工数据大约落后实际市场一年。正在启动的项目已经酝酿多年，一些开发商花费了大量时间和金钱来重新规划、获得许可并启动预售营销活动。在这个阶段，他们已经向黑洞投入数百万元，所以必须硬着头皮继续前进。
然而，目前处于规划阶段的任何事情基本上都被搁置了。
事实上，整个住房供应链都处于停滞状态。导致住房开工的要素很难获得。土地没有交易，融资稀缺，楼花预售缓慢。
大多数项目并没有按照当今的土地价格定价，但卖家往往坚持过往定价。建筑价格如此之高，即使土地价格大幅下降，新的开发项目仍然充满挑战。BC省政府尽管用意良好，但通过交通枢纽周围的大规模规划分区升级释放了大量新的土地供应，这给土地定价带来了进一步的不确定性。
融资非常昂贵且难以获得。今天与我交谈的许多贷方只是想收回资金并减轻损失。正如人们所预料的那样，过去十年资金基本上是免费的，因此出现了大量不良贷款。当土地价格每年以两位数的速度上涨时，你可以掩盖很多问题，正如人们所说的那样——滚动贷款不会造成损失。不幸的是，音乐已经停止，这些贷款无法再融资，对于许多中小型开发商来说，资金需求太大，诉讼程序已经开始。猪需要时间才能穿过蟒蛇（Pig-Through-the Python 指蟒蛇吞猪，遇到困难，陷入困境)，丧失抵押品赎回权即将到来。
业内其他人似乎也有同样的看法。下面摘自上周《温哥华太阳报》的一篇文章
Wesgroup Properties 总裁 Beau Jarvis 有着一份温哥华开发地块取消抵押品赎回权、法院下令出售和接管的清单，他估计，根据最新统计，数十个不同项目的房屋总数可能接近 7,000 套。
贾维斯还统计了大温地区几个住宅项目中另外 3,000 套左右的房屋已被搁置，其中一些来自BC省的老牌开发公司，包括他自己的。
“今天的开发环境可能是我 20 多年来职业生涯中最具挑战性的环境，”Jarvis 说。 “存在巨大的风险，而回报绝对与风险不相称。”
温哥华欧文·伯德律师事务所(Owen Bird)的律师艾伦·弗莱登伦德(Alan Frydenlund)专门处理商业止赎案件，在他四年的职业生涯中，止赎案件不断增加，他表示，过去一年左右，温哥华的大型房地产破产案件比任何时候都更加繁忙。时间跨越自 20 世纪 80 年代初以来，甚至超过 2007-08 年金融危机。
当然，这些都不利于楼花预售，但正如我所说，一些开发商已经投入大量资金，而大开发商需要保持运营并雇用员工。因此，市场上仍有少量楼花预售。
根据 Altus 集团的数据，今年大温哥华地区的预售公寓单位预计售出量将少于 5000 套。比免费货币时代的近 20,000 个有所下降。
资料来源：Altus 集团
楼花预售领先房屋开工，但看起来并不美好。
有很多人的政治生涯悬而未决，希望他们能够阻止经济周期并保持建设工程继续下去。不幸的是，我们无能为力，破产阶段已经开始，即使是央行行长蒂夫·麦克勒姆的几次降息也无法扭转这艘大船。只能在此祝大家一路顺风。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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因此，除非房屋看起来像下面这样，否则大家都明白的，我还有一些坏消息现在分享。
这就是现实。房屋开工，特别是公寓单元的开工，有很长的滞后时间。您从 CMHC 看到的房屋开工数据大约落后实际市场一年。正在启动的项目已经酝酿多年，一些开发商花费了大量时间和金钱来重新规划、获得许可并启动预售营销活动。在这个阶段，他们已经向黑洞投入数百万元，所以必须硬着头皮继续前进。
然而，目前处于规划阶段的任何事情基本上都被搁置了。
事实上，整个住房供应链都处于停滞状态。导致住房开工的要素很难获得。土地没有交易，融资稀缺，楼花预售缓慢。
大多数项目并没有按照当今的土地价格定价，但卖家往往坚持过往定价。建筑价格如此之高，即使土地价格大幅下降，新的开发项目仍然充满挑战。BC省政府尽管用意良好，但通过交通枢纽周围的大规模规划分区升级释放了大量新的土地供应，这给土地定价带来了进一步的不确定性。
融资非常昂贵且难以获得。今天与我交谈的许多贷方只是想收回资金并减轻损失。正如人们所预料的那样，过去十年资金基本上是免费的，因此出现了大量不良贷款。当土地价格每年以两位数的速度上涨时，你可以掩盖很多问题，正如人们所说的那样——滚动贷款不会造成损失。不幸的是，音乐已经停止，这些贷款无法再融资，对于许多中小型开发商来说，资金需求太大，诉讼程序已经开始。猪需要时间才能穿过蟒蛇（Pig-Through-the Python 指蟒蛇吞猪，遇到困难，陷入困境)，丧失抵押品赎回权即将到来。
业内其他人似乎也有同样的看法。下面摘自上周《温哥华太阳报》的一篇文章
Wesgroup Properties 总裁 Beau Jarvis 有着一份温哥华开发地块取消抵押品赎回权、法院下令出售和接管的清单，他估计，根据最新统计，数十个不同项目的房屋总数可能接近 7,000 套。
贾维斯还统计了大温地区几个住宅项目中另外 3,000 套左右的房屋已被搁置，其中一些来自BC省的老牌开发公司，包括他自己的。
“今天的开发环境可能是我 20 多年来职业生涯中最具挑战性的环境，”Jarvis 说。 “存在巨大的风险，而回报绝对与风险不相称。”
温哥华欧文·伯德律师事务所(Owen Bird)的律师艾伦·弗莱登伦德(Alan Frydenlund)专门处理商业止赎案件，在他四年的职业生涯中，止赎案件不断增加，他表示，过去一年左右，温哥华的大型房地产破产案件比任何时候都更加繁忙。时间跨越自 20 世纪 80 年代初以来，甚至超过 2007-08 年金融危机。
当然，这些都不利于楼花预售，但正如我所说，一些开发商已经投入大量资金，而大开发商需要保持运营并雇用员工。因此，市场上仍有少量楼花预售。
根据 Altus 集团的数据，今年大温哥华地区的预售公寓单位预计售出量将少于 5000 套。比免费货币时代的近 20,000 个有所下降。
资料来源：Altus 集团
楼花预售领先房屋开工，但看起来并不美好。
有很多人的政治生涯悬而未决，希望他们能够阻止经济周期并保持建设工程继续下去。不幸的是，我们无能为力，破产阶段已经开始，即使是央行行长蒂夫·麦克勒姆的几次降息也无法扭转这艘大船。只能在此祝大家一路顺风。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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