[地产观点] 地产点评：政府或引入更多辣招
我们回顾一下上周BC省政府新政-炒房税，将对恶意投机者征收 20% 的税，对两年内转售房产所获的任何利润征收 20% 的税。请记住，这项新税是在CRA税款之上的，CRA的税则是针对任何购房一年内转手的房屋，这些收入都被视为商业收入，而不是资本收益。
换句话说，这可能意味着潜在的综合税率为73.5%，包括20%的BC省炒房税和53.5%的BC省最高边际税率。这就是为什么我认为这种善意的税收可能会对未来的楼花市场产生严重影响。毕竟，由于楼花本质上是一项风险和投机性投资，投资者在楼花单位中占了很大份额。简单来说，这是一种期货合约。
期货合约的定义是以预定价格买卖某物，以便在未来的指定时间交割。
开发商通常被要求60%的建筑物被预售出去，才可从银行获得建设融资。根本没有任何办法可以绕开这个问题。
因此，我们需要扪心自问，如果投资者的利润在完工后被征税最高达73.5%，他们是否愿意为这个新房冒这个资本风险？
也许投资者应该在完工后出租他们的单位，至少两年，这样他们就可以避税。这难道不是正确的做法吗？
投资者开始意识到，在BC省投资房地产不再是一种赌注。事实上，利润似乎是有上限的，但缺点几乎是无下限的。
BC省政府通过租金管制限制了上行空间，设定在远低于通货膨胀率和维持投资成本的水平。与此同时，飙升的利率将投资者推入负现金流的境地，无法将租金提高到超过任意上限，同时压低转售价值！
楼花投资不再是一个非常有说服力的投资路子，许多投资者正在艰难地了解到这一点。
我今天听到的最常见的故事是，房东被困在激增的抵押贷款支付和膨胀的摊销中，无法提高租金，每个月都在亏钱。
所有这些都创造了一个非常不健康的租赁市场，空置率低于1%。租户不想搬家，他们被锁定在远低于市场价格的出租单位中。向上流动被扼杀，出租单位不再换租客。而当他们更换租客时，租金增长惊人！
根据CMHC最近的一份报告，去年两居室单位更换租客时租金增长了惊人的33.5%，维多利亚州为37%。安大略省其他严格控制租金的城市也面临着同样的问题，多伦多的换租客时租金增长高达40%。（下图）
来源：CMHC
很简单，这就是失败的住房政策的样子，但请放心，BC省议员 Sonia Furstenau （下图）又提出了一个解决方案：空房控制(Vancancy Control)。Furstenau夫人提议了这项私人法案，以修改BC省的住宅租赁法，旨在实现空置控制：这是一种租金控制形式，限制房东更换租户时可以增加多少租金的一个法案。
我们希望这是讽刺，但不幸的是，事实并非如此。
如果你想激励私营部门做更多的事情，即建造更多的出租房屋，限制利润和决定价格与政府应该做的相反。
房屋开工率下降是有原因的，许多主要开发商正在退出加拿大市场并增加在美国的项目。毕竟，资本就像水一样，流向阻力最小的路径。租金和空置控制等政策只会进一步限制住房供应，最终使它打算帮助的人陷入困境。
经济学家们对此表示赞同。
1）一项针对464名经济学家的调查发现，93%的人同意“租金上限会降低可用住房的数量和质量”。（来自《美国经济评论》）)
2）斯坦福大学的一项研究发现，旧金山的租金管制减少了出租房供应，导致未来租房者的租金上涨，造成了中产阶级化（Gentrification)，并减少了除最富有的人之外的所有人的住房选择。（来自Diamond)
3）大量研究表明，租金管制会导致高收入者留在原地，从而减少低收入者的住房可用性。其中一位著名的是前纽约市长埃德·科赫（Ed Koch），即使住在市长官邸里，他也保持着每月475美元的租金控制公寓。这导致了住房资源的错配。（来自Olsen、Gyourko 和 Linneman）。
朋友们，永远不要让政治妨碍事实。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
不错的新闻，我要点赞
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换句话说，这可能意味着潜在的综合税率为73.5%，包括20%的BC省炒房税和53.5%的BC省最高边际税率。这就是为什么我认为这种善意的税收可能会对未来的楼花市场产生严重影响。毕竟，由于楼花本质上是一项风险和投机性投资，投资者在楼花单位中占了很大份额。简单来说，这是一种期货合约。
期货合约的定义是以预定价格买卖某物，以便在未来的指定时间交割。
开发商通常被要求60%的建筑物被预售出去，才可从银行获得建设融资。根本没有任何办法可以绕开这个问题。
因此，我们需要扪心自问，如果投资者的利润在完工后被征税最高达73.5%，他们是否愿意为这个新房冒这个资本风险？
也许投资者应该在完工后出租他们的单位，至少两年，这样他们就可以避税。这难道不是正确的做法吗？
投资者开始意识到，在BC省投资房地产不再是一种赌注。事实上，利润似乎是有上限的，但缺点几乎是无下限的。
BC省政府通过租金管制限制了上行空间，设定在远低于通货膨胀率和维持投资成本的水平。与此同时，飙升的利率将投资者推入负现金流的境地，无法将租金提高到超过任意上限，同时压低转售价值！
楼花投资不再是一个非常有说服力的投资路子，许多投资者正在艰难地了解到这一点。
我今天听到的最常见的故事是，房东被困在激增的抵押贷款支付和膨胀的摊销中，无法提高租金，每个月都在亏钱。
所有这些都创造了一个非常不健康的租赁市场，空置率低于1%。租户不想搬家，他们被锁定在远低于市场价格的出租单位中。向上流动被扼杀，出租单位不再换租客。而当他们更换租客时，租金增长惊人！
根据CMHC最近的一份报告，去年两居室单位更换租客时租金增长了惊人的33.5%，维多利亚州为37%。安大略省其他严格控制租金的城市也面临着同样的问题，多伦多的换租客时租金增长高达40%。（下图）
来源：CMHC
很简单，这就是失败的住房政策的样子，但请放心，BC省议员 Sonia Furstenau （下图）又提出了一个解决方案：空房控制(Vancancy Control)。Furstenau夫人提议了这项私人法案，以修改BC省的住宅租赁法，旨在实现空置控制：这是一种租金控制形式，限制房东更换租户时可以增加多少租金的一个法案。
我们希望这是讽刺，但不幸的是，事实并非如此。
如果你想激励私营部门做更多的事情，即建造更多的出租房屋，限制利润和决定价格与政府应该做的相反。
房屋开工率下降是有原因的，许多主要开发商正在退出加拿大市场并增加在美国的项目。毕竟，资本就像水一样，流向阻力最小的路径。租金和空置控制等政策只会进一步限制住房供应，最终使它打算帮助的人陷入困境。
经济学家们对此表示赞同。
1）一项针对464名经济学家的调查发现，93%的人同意“租金上限会降低可用住房的数量和质量”。（来自《美国经济评论》）)
2）斯坦福大学的一项研究发现，旧金山的租金管制减少了出租房供应，导致未来租房者的租金上涨，造成了中产阶级化（Gentrification)，并减少了除最富有的人之外的所有人的住房选择。（来自Diamond)
3）大量研究表明，租金管制会导致高收入者留在原地，从而减少低收入者的住房可用性。其中一位著名的是前纽约市长埃德·科赫（Ed Koch），即使住在市长官邸里，他也保持着每月475美元的租金控制公寓。这导致了住房资源的错配。（来自Olsen、Gyourko 和 Linneman）。
朋友们，永远不要让政治妨碍事实。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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