HKboy 買房投資之三個爽: 爽,爽,爽

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HKBOY

HKBOY 於 2011-12-18 11:02 寫道:

爽爽爽!

第一爽:買房時發展商送新年大餐!
已說了始末,再貼上來。

說到買房收租爽,又不得不分享一下我們買漁人碼頭這三個鎮屋的爽故事!
話說2003近聖誕時,我香港有親友到訪,就帶他們到漁人碼頭走走,不久行到bayview處看到一大堆新t/h在建,我爸和我親友極喜歡。入去展示屋睇睇,那個肥經紀悶到發慌,我們拿個售樓價目表便走了。一個唡房加den的要價$299000加gst,當時是很高的訂價,所以賣得不快。但我爸眼光獨到,說這片是福地,必升!
我爸決定買三個,我親友也要買一個收租。在除夕中午我爸電那肥佬,說要下offer,胖子說除夕新年也不開工。我爸說ok,找曰再約,並說明我們想一口買4個,(待續)

便掛缐!

一小時後,那胖子電我爸說明天新年聚會取消了。約我爸可否來個新年午餐。我們答應了。新年便到碼頭的餐廳與胖子午餐。最後當然是他作東,爽!

其間我們也談好了offer條件,發展商免去我們要付的新屋GST,並加送每戶$6000的upgrade,就此簽好offer!

我們的成本是$299000+trafer tax only.

今天同類1200叡Kノ灰猜�$600000,成交了!

第一爽,,發展商有新年大餐送!

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收到富人送的10花籃了,加西人還有富人的。

此貼共獲得鮮花: 0 束, 花籃: 10 個, 磚頭: 0

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HKBOY實話實說,一針見血!

樓主

HKBOY

HKBOY 於 2011-12-18 11:09 寫道:

第二爽:下午寫,先去村仔飲杯咖啡,有緣那裡見!

第 1 樓

YYYY

YYYY 於 2011-12-18 12:28 寫道:

2003年買的現在才翻一倍啊, 這也太少了吧.

第 2 樓

christinepp

christinepp 於 2011-12-18 12:34 寫道:

2003 還沒GST吧?

第 3 樓

3M 於 2011-12-18 12:43 寫道:

YYYY 寫道:

2003年買的現在才翻一倍啊, 這也太少了吧.

從投資角度來講，很穩妥，升幅挺好

第 4 樓

太尉

太尉於 2011-12-18 14:33 寫道:

不錯的投資,但是和Single House 相比,Th 還是遜色不少 (2003的時候,8K SQF 大地舊House 也就30來萬,不過Th 在出租,維修,管理上就方便多了)。

所以還是:Location + Land

第 5 樓

HKBOY

HKBOY 於 2011-12-18 16:20 寫道:

有空寫寫買房收租的第二爽了。
第二爽:每月收租正現金流收益。

04-07頭4年選了壹年固定利率,由5.5到4.5,就取其平均5%吧!
08至現在改用了5year variable closed ,p-0.75;最早prime 是5
.5,但很快一直減色,到現在最低3%-0.75=2.25%
現金流計算如下:
買價30萬,每伙付10萬首期,借銀行20萬;
2004-2007: 平均月供$1050,(4年內$1000-1100),地稅加管理費平均每月約$350,頭4年都是收$1800租,,so每月平均的正現金流是$1800-$1400=+400/month. (一年是$4800,4年是$19200)
2008-2011: 平均月供$800,(這4年內平均供$760-$900),地稅管理費共$400,這4年都收$2000至現在,所以每月正現金流是$2000-1200=$800/month (一年是$9600,這4年是$38400)
注意:這個現金流未算入供房本金扣除的收益,會算入第三爽的資本回報收益(long term的收益。

爽爽!

再收十個花籃,便續寫更精彩的收租第三爽!

第 6 樓

九松

九松於 2011-12-18 16:21 寫道:

很多人後悔在2003年沒有買房。

但，那時房價剛大跌不久。

HKboy有眼力！

會不會有很多人後悔在2012年買房？

2003年，買啥漲啥。

會不會2012年，買啥跌啥？

第 7 樓

HKBOY

HKBOY 於 2011-12-18 16:34 寫道:

補充一點:每戶在這八年收租的正現金流是$57600,三伙總共是$57600x3=$172800,,

三個t/h總投入30萬,單是正現金流已收回一半有多!

好戲在後頭,待續。。。。

第 8 樓

HKBOY

HKBOY 於 2011-12-18 17:47 寫道:

HKBOY 買房收租的第三爽: 資金的回報總數!(long term 的收益)

04年以299000買入的三個單位,今天價位升到$600000一個了(有最新成交個案support.)
加人transfer tax及律師費約$7000,價共$306000一個單位。
3個t/h總成本是$306000x3=$918000。
今天若放盤賣$600000,扣除地産傭金及雜支約2萬一戶,共收$580000x3= $1740000.
Before tax net profit is : $1740000-918000=$822000(賑面)
加上8年的每月正現金流收入共$176000;
再加上8年裡供房的成本回扣約每戶3萬,三戶共9萬元。
所從三戸8年總回報是$$822000+$176000+90000=$1088000。
資本回報率是:$1088000/$318000=342%

爽死!

注:這三個t/h只是我和我爸買房project的14份之一,其後不停做了十多次類似的買賣,爽爽爽!

第 9 樓