GreaterFool 2013大溫房市預測 | 溫哥華地產中心

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GreaterFool

GreaterFool 於 2013-2-06 10:25 寫道:

Update 8/31/2013:
1. 國稅局開始針對樓花買賣者全面嚴格征稅罰款
2. 固定利率於6月開始明顯上揚,5年固定已從2.69%(4月) 升至3.79%(8月底)
3. 央行8/28提升房貸核准利率 (Qualifying Rate) 至5.34%, 受影響的包括 1/2/3/4 固定利率及浮動利率申請人,及 HELOC 房屋淨資產抵押貸款
4. CMHC MBS Rationing 於2013/9/1實施,造成大銀行的 borrowing cost 提高,連接將導致5年房貸利率在短期內上升 0.15%-0.65%
5. 加人非按揭負債率創8年新高, 而 BC省居民非按揭負債量則比加國其他省份高42.5%

Update 5/15/2013:
雖說少了NDP這因子,但自從年初,又增加了以下幾個新的負面因子:

1. 財長發表打擊國際逃稅新政。給與縣民告密賞金。
2. 財長也發表國稅局CRA將在2015年有追蹤所有大於$10000加幣國際匯款的能力。
3. 移民部長 Kenney 繼續嚴格化移民/團聚的要求。
4. OSFI 正在研討縮緊非政府擔保按揭。
5. 加中簽追繳犯罪所得分享協議, 及遣返罪犯協議

GF歸納了一些在2013年有利及不利大溫房市的因子:

有利大溫房市的因子:
1. 中國經濟在2013年上半有回暖的跡象, 部分投資資金有可能轉入大溫房市 (下半年前景不明朗)
2. HST 將在4月起移除,屆時有利新房市場
3. 利率從2009開始仍然處於歷史低位 (但換句話說,利率不能像2009年初般,再低個2%-3%了)
4. QE4 等各國”印錢”政策短期內帶來股市/經濟的升溫。但實際效益的持續度,及有多少資金會流入房市有待觀察。

不利房市的因子:
1. BC人口成長率持續放緩,為8年來最低。人口省際外流負成長加劇
2. 移民政策2012-13 繼續嚴格化. 投資移民減少,語言要求增高,省提名移民違約搬離取締嚴格化。
3. 家庭負債量再創新高,超越美國房市頂點時的嚴重度
4. BC家庭所得成長速度緩慢. 就業市場前景不樂觀。房市成交量繼續墜落,相關行業 (地產經紀,房貸經濟,搬家公司,律師,裝修商,建商,銀行,家具店,等等)及政府稅收都將縮水。大溫地區地產相關行業比重又是全國數一數二,所以房市下跌對大溫地區的經濟及稅收影響將更加劇烈。
5. 戰後嬰兒潮 (1946-1964) - 第一波已達67歲,退休老化的人口將逐步將房產兌現。
6. 加國”依賴人口指數” (>65歲 + <15歲 / 15-65歲) 2013-2015 開始急速上升, 飆升15年後才會放緩。稅務將上升, 房屋需求將下降。
7. 房貸政策(CMHC) 在2012年7月再次緊縮,對房價的負面影響將持續。
8. 金融監管局 (OSFI) 借貸政策在2012年11月全面實施,對房市的影響將在2013年實現。
9. 金融監管局 (OSFI) 對貸款保險機構的法規將在2013年春公布,進一步負面影響房市。
10. 主流媒體及輿論都已公開地談論大溫房市的風險及已有的跌幅。負面影響投資者心理。
11. 世界經濟尚未步出危險期。歐盟/中國/美國/日本風險繼續存在。
12. BC公寓單位將在2013年底前交出折舊報告(depreciation report), 管理月費將面臨上漲,負面影響公寓市場。
13. 大溫公寓興建及完工量在2013年繼續快速攀升,供過於求狀況惡化。
14. 加國財長繼續公開表示樂見房價下跌,認為家庭負債量是加國經濟第一大的危險因子。而2013-2月最新資料也顯示,加國消費者負債量繼續創新紀錄,比去年攀升6%。政府政策面臨繼續嚴格化借貸法規的壓力。
15. 今年5月中BC 大選, NDP現處於領先地位。若NDP勝出,普遍認為對房市有負面影響。

GF 2013 大溫房價預測:

1. 地產局 MLS HPI 指標價 (比起 2012年12月底)
- 大溫-全房型: 6月底 -3.4%, 12月底 -8%
- 大溫-獨立屋: 6月底 -3.6%, 12月底 -8.5%
- 大溫-公寓類: 6月底 -3.1%, 12月底 -7.5%

2. 大溫獨立屋 Avg Price 均價 (比起 2012年12月底)
- 6月底 -2%, 12月底 -10%

3. 分區獨立屋 MLS HPI 指標價 (比起 2012年12月底)
- 溫西 Vancouver W:6月底 -3.3%,12月底 -10%
- 列治文 Richmond:6月底 -3.5%,12月底 -9%
- 溫東 Vancouver E:6月底 -3.3%,12月底 -8.0%
- 南本拿比 Burnaby:6月底 -3.5%,12月底 -8.5%
- 高貴林 Coquitlam:6月底 -3.3%,12月底 -8.0%

4. 中長期預測: 2013只是大溫數年跌幅中的第1-2年。目前大溫從頂點下跌的速度比當年一些美國城市還劇烈.

以下為一些圖表:
A. 大溫歷史成交量 (2013-1月更新)
- 今年一月為十多年來第二低,僅次於2009。

B. 大溫歷史總房源
- 今年一月為十多年第二高,僅次於2009。

但我們會見到2013年春帶來2009年般的大逆轉嗎?
讓我們先看看加國央行在2008-2009作了什麼舉動:
第一,財長經過CMHC, 幫銀行擔保了手上大量的房貸風險,進而促進銀行借出新房貸。
www2.macleans.ca/2012/...k-bailout/
但CMHC已瀕臨房貸擔保的限額 ($600B) , 而政府計劃不再提高此額度。
CMHC未來幾年的財務規劃已假設將以極大幅度縮緊借貸。

第二,央行為了刺激經濟,大幅減息:
2008-5月到9月的prime rate 利息為4.75%
2008-10月減息 0.75%.
2008-12月再減息 0.50%
2009-1月再減息 0.50%
2009-3月再減息 0.50%
2009-4月再減息 0.25%, prime rate 降到 2.25%

在半年利息降了2.5%

2012-8月的prime rate 為3%
央行一再表態"利息將上升"
即使不升,我們在未來一年不會再見到大幅度的降息。
即使經濟面臨極度嚴峻的挑戰,央行若真得必須降息,頂多降0.25-0.5%。

所以,GF預測2013年我們將見到房價繼續腐蝕。
雖然不會跌得像08年下半地猛,但跌勢將持續遠超過區區半年。
GF 繼續預測大溫房價跌勢將維持: 樂觀估計3年, 悲觀估計大於6年

*本篇預測已有媒體提前要求, 但若有需要,加西網有我的同意把此帖歸類於GreaterFool 的專欄內。

樓主

不住在這

不住在這 於 2013-2-06 10:35 寫道:

頂一下，大傻說得算中肯，但最後結局就看各方因素的相互制衡和買賣雙方的角力了，不好說

第 1 樓

superHusky

superHusky 於 2013-2-06 10:44 寫道:

美國大部分城市同本地還是沒法比的,特別是下跌比較多的地,LA和舊金山的有些地區同本地有可比性

第 2 樓

老莊

老莊於 2013-2-06 10:48 寫道:

有進步。開始能平衡看問題。

投資必須對自己誠實。

第 3 樓

treehouse

treehouse 於 2013-2-06 11:18 寫道:

不錯的分析.

沒有一個恐慌性的拋售, 這波不會那末容易結束的.

新的投資的還沒近來, 老的投資的還在捂著啊.

第 4 樓

Skywatch

Skywatch 於 2013-2-06 12:00 寫道:

這種帖子就分析的比較全面，謝謝。

看來在房市預測上我是軟著陸小調整，大傻是持續多年下跌。

第 5 樓

doowave

doowave 於 2013-2-06 12:12 寫道:

確實很下功夫,都是比較客觀的分析。

支持GF。

GF應該是“ Gong Fu ”

看來以後你可以做專欄供稿人了。

第 6 樓

我愛溫哥華

我愛溫哥華 於 2013-2-06 12:16 寫道:

看來樓主比較悲觀

第 7 樓

不住在這

不住在這 於 2013-2-06 12:18 寫道:

我愛溫哥華寫道:

看來樓主比較悲觀

呵呵,健康樓市需要悲觀者,否則大家都和打雞血似的殺樓市裡,真要完蛋了

第 8 樓

feifei1128

feifei1128 於 2013-2-06 12:24 寫道:

謝謝GF(good friend?)!!,中肯的預測和評價,挺有用的。本人家庭主婦一枚,不懂房市和投資,但是並不看好房市,雖然現在也在物色合適的物業,不過也不急(07年太急著買房,結果12月買了個TH,到手後就開始下跌,至今沒有回到買時價位,從投資角度看是很失敗的;作為自住房,覺得這幾年過的很開心。1,沒有因為房子而給自己帶來很大的壓力,2,一家人生活的很開心,畢竟也是自己的的房子,和當初租房住的感覺完全不同,3,房子沒有增值,但是因為有房子我們還是帶來了其他一些收益。4,這幾年的低利率,還貸比付房租合算。平心而言,還不錯!)這回買房,想要多研究市場,如果調整緩慢,不如把錢投入股票或基金,順便一年再攢點DOWNPAY,適當時候進場,對家庭對生活負責。

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