2019年五一重磅自创:进驻温西的时机，来了。

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发贴赚镑

发贴赚镑 于 2019-5-01 12:11 写道:

温西好区的独立屋，已经价值回归到了底部或接近底部了，阶段性入货的历史机遇，别踏空。

归纳本人近期观察市场的动态如下：

1. 调整时间：本轮调整始于17年底，接近18个月，查大温房地产1977年以来交易历史，深度调整的几次下跌周期都是在12个月左右，然后开始爬升。

2. 调整幅度：相当到位，温西和西温独立屋地产是本轮调整的重灾区，普遍下调20-30%，极端40%并不少，很多400-500万房子成交价都是一二年前大幅下降100万以上，调整幅度为史上最高。案例,4448 CHALDECOTT。18年三月606万买进，19年三月412卖出。

3. 区域和地产类别选择：温西好区独立屋。没有之一。

千万别听JJ和炒家忽悠什么，素丽大地，低价楼花等等是捡漏。那些低含金量的东东，要么地段要么数量，完全是垃圾股。

而同为重灾区的西温，因为交通，因为气候，因为生活便利，居住品质和投资价值远远不及温西。同为次重灾区的列治文，环境，学区，地震疑云，极大影响居住心理和投资价值，更会被温西远远甩出。

4. 进场承托资金和购买力：

本轮温西之所以调整幅度超常，很大原因是中国卖家抛售所引起的，他们抛售的原因，一是国内资金严控，外出源头被控，二是恐惧更深幅度下调。但鉴于国内经济不稳状况和资金流出困难，他们套出的本地资金不会轻易流回，再加上各种永远堵不住偏门渠道，国内资金仍然有出逃的数量。
同时，近期银行有松绑迹象，在贷款数量大幅下降后，银行肯定挺不住，松绑与私贷抢回市场份额是必然的。

不过，温西这次的触底反弹，中国买家将被逐出原来的购买主力群，部分份额将被取而代之的是全球其他富裕人群资金涌入和本地升级大军。

1）温哥华的优势不用赘述，有钱阶层的嗅觉灵明度永远是前行一步，地段的选择投资准则（LOCATION LOCATION)，注定温西作为优质股的第一优选性。

2）由于这次深调，温西独立屋的价值优势已经体现出来了，最直观的是和周边温本列二线市场的差距大幅缩小。很多本地有房阶层都长期窥视机会等待升级。还有大量持币待购手都捏出汗来的买家同样虎视眈眈。那些以为本地独立屋消费水准在100万以内的预言家们，是图样图森破的。

5.推荐区域和价格：

温西是好区。好区里还有好区：大致范围：OAK以西，49街以北的绝大部分小区，这个区域的独立屋数量在4万5000左右。

如果这些个好区的，大地（50宽标地，曾经高点400万以上）280万以下（PG,DB 300万以下），小地（33宽标地，曾经高点280万以上）180万以下（PG,DB 200万以下）能拿下，已经没什么风险了。最好的论证就是接近这个价格区域的地块（根据土地面积和房屋年份有上下调整），已经成为近期温西成交群里的密集区域。

补充：是以可居住老房子为基准的价格范围来调整，比如地块大小，房子年份，再做加减。
新房不在本文讨论范围，因为近期新房的建商由于土地高位进货，他们的出价降不下来，和现在的市场比较，水份太大，远远没有到位。

6.最后掉个书包弄二句投资名言：

1）location location location。

2）The time to be greedy is when others are afraid, and the time to be afraid is when others are greedy.

7.说明：

1）.本人是加西地产版爱好者，一直为繁荣本版在做长期努力，不是经纪，谢绝贴标记。
2）.以上纯粹个人视野和观点，不作为投资推荐，盈亏后果自付。

混成热帖了，总结几句作为本帖收官。

这轮西区独立屋是有史以来跌的最急最狠的一次，一年半时间从高点普遍跌去30-40%，基本上回到14年底15年初的水平。当然你可以指望腰斩50%，价格回到11-12年，但可能性大不大，每个人自己掂量。

如果有心的经纪或买家，回顾一下在这个下跌市场买房时的谈判和成交过程，可以看到，大部分的卖家其实咬的很紧，原因是西区的房主基本上不是缺钱的主，不愿意低价割肉。但也有近1/10的卖家能接受较低报价，以求脱手。这批构成了市场新低成交价的卖家是本轮下跌的牺牲品，不外乎这几类，资金链断裂炒家，重税扛不住的多套房投资者，必卖遗产房或分家房，回流卖房。当这批急卖幸运盘走完后，温西的房市就会回稳。

独立屋房价下降至底部或接近底部时，就像一场盛宴，上面的几类卖盘就像有限的盛宴座位，只有在开宴前坐上去了才是真正摘了桃子的胜利者，饥肠辘辘旁观并时刻计算几时腰斩的客人，在位子分配完后，最多只能在散席后喝些剩汤。

房市进入寒冬期，但和四季一样总有季节变换的时机。接下来几个月的大势因为市场利空全部出尽，大概率会全面筑底，横盘等着回暖。回暖的契机就是任何一个或一批利多信息。能够在回暖前夜入市的才是在本轮遨游于波浪中真正的最大赢家。
目前来看第一个利多应该是众口讨伐的联邦压力测试的松绑。

本文只讨论温西独立屋这样一个独特范围话题，会有共鸣的是有准备进驻温西，并且看得懂目前市场的准买家，其他的100万独立屋预算者或坚持温西独立屋腰斩的预测家，当个玩笑看看就算了，别当真。
全文完

楼主

空山

空山于 2019-5-01 12:16 写道:

留给想进驻的人吧 @Bluelily

第 1 楼

greenall

greenall 于 2019-5-01 12:17 写道:

你罗列的西区是不是老房子？

第 2 楼

发贴赚镑

发贴赚镑 于 2019-5-01 12:21 写道:

greenall 写道:

你罗列的西区是不是老房子？

是以老房子为基准的价格范围，比如地块大小，房子年份，再做加减。

新房不在本文讨论范围，因为近期新房的建商由于土地高位进货，他们的出价降不下来，和现在的市场比较，水份太大，远远没有到位。

第 3 楼

greenall

greenall 于 2019-5-01 12:23 写道:

Habit 写道:

是这样，挺详细的

第 4 楼

TakeEasy

TakeEasy 于 2019-5-01 12:30 写道:

如果是炒房，LZ说得有道理。
如果是对一般要工作的百姓来讲绝对是谬论。

Maple Ridge 一百万的房子，温西要4百万，三百万的现金我现在就可以退休，享受生活。

第 5 楼

平行空间

平行空间 于 2019-5-01 12:33 写道:

TakeEasy 写道:

不同消费群体不同需求，有人要iPad,有人要大统华卡，谁聪明谁笨？

第 6 楼

TakeEasy

TakeEasy 于 2019-5-01 12:35 写道:

平行空间写道:

不同消费群体不同需求，有人要iPad,有人要大统华卡，谁聪明谁笨？

对，但享受生活因该是共性吧。

第 7 楼

发贴赚镑

发贴赚镑 于 2019-5-01 12:37 写道:

TakeEasy 写道:

不是谬论。
100万，300万，都有各自需求层次。相邻层次才能提升级，100万强行摸高300万，不是我讨论的范围。
而各层次里绝对有个时机的问题。

第 8 楼

平行空间

平行空间 于 2019-5-01 12:38 写道:

TakeEasy 写道:

对，但享受生活因该是共性吧。

投机是共性哈。

第 9 楼