深圳豪宅分化:日光盘90秒卖1套有二手业主降600万

笋盘占领了朱杰（化名）的朋友圈，越来越多挂牌房源贴上了“全城最笋”“急降千万”“一降再降”的标签。

朱杰是深圳老牌豪宅区华侨城的一名中介，入行已有十多个年头，一直从事豪宅销售。

最近半年来，朱杰发现，“业主急售”的房子多了起来——一套203平方米楼王单位，经过业主多次调价，报价从3100万元降至2640万元；一套建筑面积近300平方米的大平层，业主斥资数百万装修完两年便“诚意出售”“价格可以商量”；一套看湖看山的高层单位，业主急降1200万元，报价创数年新低。

二手豪宅卖家大幅降价出货的同时，处于价格倒挂的一手豪宅却是另一番风景。

7月21日，深圳网红盘海德园开盘，推出的116套千万级豪宅约3小时售罄，相当于平均90秒卖一套房。更早的时候，深圳湾超级总部基地的中海深湾玖序开盘收金超100亿元，前海的地铁前海时代广场三期开盘去化逾8成。

前述去化较好的豪宅盘有一个共性——高性价比。

海德园所在片区次新盘挂牌价在15万-20万元/平方米，较其12.85万元/平方米的备案均价高出不少，中海深湾玖序定位顶级豪宅，11万-14万元/平方米的售价在片区同样具有一定的吸引力，地铁前海时代广场三期单价低至“8字头”，远低于同类项目。

“长期调整下，市场对于价格确实较为敏感，再加上供远大于求，市场预期未反转，即便是豪宅买家，也非常看重性价比，怕高位站岗，优中选优是自然现象。”深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，近三年，豪宅产品去化逐步走低，只有性价比高的才能实现“日光”。部分定位、总价更高的产品销售也是不如预期。

深圳老牌豪宅区华侨城，时代周报记者摄于2023年9月

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价格倒挂助攻“日光”

海德园“日光”，在市场意料之中。

海德园于7月16日取得预售许可证，推出A区116套住宅。根据开发商披露的数据，截至认筹结束，共有380批客户通过审核并完成冻资，申购比例1:3.3，创深圳楼市最近4年房客比之最。

7月21日，海德园正式选房，耗时约3小时全部房源售罄，开发商收金26.8亿元。值得一提的是，这是海德园第四次开盘“日光”，海德园也是深圳今年首个开盘即售罄的楼盘。

业内认为，海德园取得屡开屡罄的去化成绩，原因有二：一是顶级学区加持，二是价格倒挂。

海德园位于福田安托山二路与侨香五路交汇处。根据福田区教育局公布的最新学区地图，海德园处于福田区红岭实验小学、深圳高级中学（集团）南校区的招生范围内，红岭实验小学与深圳高级中学均是深圳名校。

价格方面，海德园此次推出的A区116套住宅，建筑面积87-450平方米，最低总价约1124万元，最高总价约5998万元，备案均价约12.85万元/平方米。

自2021年11月首次开盘至今，海德园四次备案价相差无几，分别是12.6万元/平方米、12.6万元/平方米、12.6万元/平方米、12.85万元/平方米。

纵向比较，海德园价格保持不变，但与周边二手房价格对比，存在一定的倒挂空间。“周边有价格倒挂的二手房，是新房销售的利器。”深圳贝壳研究院院长肖小平表示。

海德园所在的安托山片区，是深圳较为成熟的高端居住区。根据贝壳找房，安托山片区的次新盘万科·瑧山府，挂牌均价约20.2万元/平方米，成交均价约19.9万元/平方米，安峦公馆挂牌均价约17.12万元/平方米，近期暂无成交；楼龄稍长的锦庐花园、天健公馆、雅福居挂牌均价分别是17.6万元/平方米、16.8万元/平方米、14.5万元/平方米。这几个二手楼盘的挂牌价均高于海德园。