深圳豪宅分化:日光盤90秒賣1套有二手業主降600萬

2024-07-23 | 來源: 時代周報 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

筍盤占領了朱傑（化名）的朋友圈，越來越多掛牌房源貼上了“全城最筍”“急降千萬”“一降再降”的標簽。

朱傑是深圳老牌豪宅區華僑城的一名中介，入行已有十多個年頭，一直從事豪宅銷售。

最近半年來，朱傑發現，“業主急售”的房子多了起來——一套203平方米樓王單位，經過業主多次調價，報價從3100萬元降至2640萬元；一套建築面積近300平方米的大平層，業主斥資數百萬裝修完兩年便“誠意出售”“價格可以商量”；一套看湖看山的高層單位，業主急降1200萬元，報價創數年新低。

二手豪宅賣家大幅降價出貨的同時，處於價格倒掛的一手豪宅卻是另一番風景。

7月21日，深圳網紅盤海德園開盤，推出的116套千萬級豪宅約3小時售罄，相當於平均90秒賣一套房。更早的時候，深圳灣超級總部基地的中海深灣玖序開盤收金超100億元，前海的地鐵前海時代廣場三期開盤去化逾8成。

前述去化較好的豪宅盤有一個共性——高性價比。

海德園所在片區次新盤掛牌價在15萬-20萬元/平方米，較其12.85萬元/平方米的備案均價高出不少，中海深灣玖序定位頂級豪宅，11萬-14萬元/平方米的售價在片區同樣具有一定的吸引力，地鐵前海時代廣場三期單價低至“8字頭”，遠低於同類項目。

“長期調整下，市場對於價格確實較為敏感，再加上供遠大於求，市場預期未反轉，即便是豪宅買家，也非常看重性價比，怕高位站崗，優中選優是自然現象。”深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉表示，近三年，豪宅產品去化逐步走低，只有性價比高的才能實現“日光”。部分定位、總價更高的產品銷售也是不如預期。

深圳老牌豪宅區華僑城，時代周報記者攝於2023年9月

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價格倒掛助攻“日光”

海德園“日光”，在市場意料之中。

海德園於7月16日取得預售許可證，推出A區116套住宅。根據開發商披露的數據，截至認籌結束，共有380批客戶通過審核並完成凍資，申購比例1:3.3，創深圳樓市最近4年房客比之最。

7月21日，海德園正式選房，耗時約3小時全部房源售罄，開發商收金26.8億元。值得一提的是，這是海德園第四次開盤“日光”，海德園也是深圳今年首個開盤即售罄的樓盤。

業內認為，海德園取得屢開屢罄的去化成績，原因有二：一是頂級學區加持，二是價格倒掛。

海德園位於福田安托山二路與僑香五路交匯處。根據福田區教育局公布的最新學區地圖，海德園處於福田區紅嶺實驗小學、深圳高級中學（集團）南校區的招生范圍內，紅嶺實驗小學與深圳高級中學均是深圳名校。

價格方面，海德園此次推出的A區116套住宅，建築面積87-450平方米，最低總價約1124萬元，最高總價約5998萬元，備案均價約12.85萬元/平方米。

自2021年11月首次開盤至今，海德園四次備案價相差無幾，分別是12.6萬元/平方米、12.6萬元/平方米、12.6萬元/平方米、12.85萬元/平方米。

縱向比較，海德園價格保持不變，但與周邊二手房價格對比，存在一定的倒掛空間。“周邊有價格倒掛的二手房，是新房銷售的利器。”深圳貝殼研究院院長肖小平表示。

海德園所在的安托山片區，是深圳較為成熟的高端居住區。根據貝殼找房，安托山片區的次新盤萬科·瑧山府，掛牌均價約20.2萬元/平方米，成交均價約19.9萬元/平方米，安巒公館掛牌均價約17.12萬元/平方米，近期暫無成交；樓齡稍長的錦廬花園、天健公館、雅福居掛牌均價分別是17.6萬元/平方米、16.8萬元/平方米、14.5萬元/平方米。這幾個二手樓盤的掛牌價均高於海德園。