五一回家,看到一个几乎死去的房地产市场

一回头，满是哀嚎。

2021年五一节假日，江月特地回老家的市场做了一番调研，大受震撼。

那是一个满是泡沫的市场——

一、被开发商疯狂追高的土拍。

全年出让5宗涉宅用地，全部溢价成交。其中，溢价率超20%的地块有三宗，最高溢价率高达76%。

2021年初，市场喜提新地王，楼面价1.37万/㎡。仅仅过去三个月，地王再次被刷新，楼面价约1.4万/㎡。

由于此宗宅地地理位置优越，全市最好的初中与高中均与其为邻，开发商为其取名为“清华园”。请记住这个名字，我们后面还会提到。

2021年，1.4万/㎡的楼面价是什么水平？

成都，楼面均价1.27万/㎡。

西安，浐灞生态区楼面均价1.4万/㎡，航天城楼面均价1.17万/㎡，沣东秦汉等新城楼面价均不到1万/㎡。

这个价格，碾压了成都和西安两座头部二线城市。

而江月的老家，不过是一座默默无名的十八线小县城。

二、水涨船高的新房市场。

当清华园的楼面价高达1.4万/㎡时，新房售价又该到一个什么水平？至少也是2万/㎡。

但是， 2021年，政府给出的是一个新房限价：2.5万/㎡。

请注意，这是一个人为管控限制的价格，仍未达到开发商的预期。根据江月的消息，当时清华园的放风价在2.8万/㎡左右。

2.5万/㎡在全国范围内又是什么水平？

杭州临平的新房均价大约在2.5万/㎡。

今年一季度，成都主城新城均价在2万/㎡左右。

去年调研时，西安新房价格普遍不到2万/㎡。

这个价格，在众多二线城市中，依旧一骑绝尘。

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而江月的老家，不过是一座默默无名的十八线小县城。

三、被迫涨价的二手房东。

随着新房价格的涨高，二手房市场流入更多购买力，价格跟着上涨。

2021年，全市品相较好的二手房普遍在2万/㎡。

以江月卖出的房子为例，面积不足一百个平方，当时总价在230万。折合单价超2.3万/㎡。

再追寻更古老的历史，2011年-2016年，全市二手房均价在8000元/㎡。2016年-2019年，均价在1.2万/㎡。

也就是说，短短一两年的时间，二手房涨了1万/㎡。

2025年五一节假日，江月调出老家的市场新数据，依旧大受震撼。

土拍市场，从2024年至今，仅成交两宗涉宅用地，均价7585元/㎡。相比之前动辄超1万/㎡的楼面价，接近腰斩。

土拍泡沫被戳破，是因为如同一潭死水的新房市场。

你可料到， 2021年的项目，2025年还在卖？

一座清华园，2021年售价2.5万/㎡；2022年，直降至2万/㎡，依旧连续两个月零成交；2025年，售价1.5万/㎡。

新房售价，跌至楼面价。

新房泡沫被戳破，是因为同样如同一潭死水的二手房市场。

江月翻了翻当年卖掉的那个小区——挂牌价1.6万/㎡，降幅达34%。

与此同时，2024年下半年全市二手房成交不到700套，相当于每个月不过一百余套。

成交几乎冻结。

这就是2025年的江月老家。

一座房地产市场失去活性的小县城。

县城内，当年的开发商、新房买家、二手房买家全部都埋在了同一个坑。

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