加国房屋短租后出售收到7万税单

(加西网综合）加拿大房地产涉及的税务法规非常复杂，尤其是涉及商品及服务税/统一销售税（GST/HST），一不小心可能就会收到加拿大税务局的大账单。

金融专家Tim Cestnick在《环球邮报》撰文讲述了一起最近由联邦上诉法院作出的裁决：1351231 Ontario Inc. v. The King, 2025 FCA 53，涉及一对兄弟与一套位于渥太华的公寓。他们在这场官司中败诉，被加拿大税务局（CRA）追讨超过7万加元的GST/HST税款。

Complicated tax rules can lead to unexpected GST/HST on real estate https://t.co/16c2sfA990
— The Globe and Mail (@globeandmail) May 29, 2025

案件背景：短租触发税务风暴

2008年，这对兄弟通过他们名下的公司购买了一套公寓，随后在2008年至2017年间长期出租给多位租户。然而，2017年2月，他们将该公寓转为短期出租，并通过Airbnb等平台运营，直至2018年4月将其出售。

出售时，买卖双方均未缴纳GST/HST。但加拿大税务局CRA认为该交易应缴税，并开出77,080加元的税单。

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兄弟俩抗辩称，该物业应被视为“住宅综合体”，因此免税。然而，法院并不接受这一观点。

法院判决：短租=酒店？住宅定义受限

根据《消费税法》规定，住宅综合体的定义不包括“酒店、汽车旅馆、客栈、膳宿公寓、民宿或其他类似性质的场所”。法院认为，短期出租的公寓在本质上与上述场所相似，因此不能享受“住宅”免税待遇。

更重要的是，法院指出，判断是否征收GST/HST，应以“出售当日的使用情况”为准。尽管该公寓此前多年长期出租，但出售时它已是短期出租性质，因此触发了税务义务。

更进一步：用途变更也能触发缴税

法院还指出，GST/HST 不仅适用于出售房产，也适用于用途的重大变更。《消费税法》第206(2)条规定，当物业的使用方式发生10%以上的变更（例如由住宅用途转为商业用途，如短期出租），该物业将视为发生了一次“应税供应”，从而需要缴纳GST/HST。

这意味着，在2017年将公寓改作短期出租之时，兄弟俩便已产生了GST/HST义务，而他们在2018年出售物业时又一次触发了征税。