加国房地产危机背后投资者创新高

2025-06-09 | 来源: 加西网 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

（加西网综合）本周，据一项最新调查报告显示，四分之三的加拿大人表示对总理马克·卡尼解决加国住房负担能力危机的想法没有信心。

与大多数省长和市长一样，卡尼承诺“建房力度”，以刺激住房建设创纪录。但安格斯·里德研究所的民意调查显示，公众不仅心存疑虑，甚至可能感到绝望。

选民们对解决房价高的复杂性感到困惑，大温地区的平均房价已高达 120 万元，多伦多地区则高达 110 万元，但至少有一位资深住房分析师明确地指出，加拿大房地产市场的困境在很大程度上受到投资者浪潮的推动。

约翰·帕萨利斯是新报告《大抛售：我们的房子如何成为别人的生意》的作者，他在文中写道，政客们正在抛弃那些想住在自己房子里的人们，他们正在向一代选民兜售一种“幻想”，即他们过时的想法将带来可负担的住房。

“只要政客和房地产经济学家坚持认为‘增加供应’是唯一的解决方案，无视驱动投资者需求的金融动力，我们就将继续供不应求。这不仅仅是供应问题，而是一个金融化问题，解决这个问题需要的不仅仅是天际线上的起重机，”Realosophy 总裁帕萨利斯写道。

我们正处在十字路口。长期以来，我们一直假设今天的房地产市场只是我们父母所熟知的那个房地产市场的更昂贵版本。事实并非如此。我们正在经历一场转变，房屋不再主要由当地家庭购买，而是由全球投资者购买。住房已成为一种不受当地收入束缚的金融资产，而政策尚未跟上。

去年，加拿大30%的房屋归投资者所有，包括国内外投资者，他们购买房产后并不打算居住。这一数字在10年内增长了50%。

在BC省，过去十年建造的所有公寓中，有一半被投资者抢购一空，在安省，这一比例高达57%。帕萨利斯表示，政府的政策是主要原因。

投资热潮催生了两大问题：首先，它阻碍了年轻一代拥有住房。

其次，它创造了一种奇怪的经济，投资资金被动地用于囤积房屋，而不是用于商业创新和创造良好的就业机会。

投资者是谁？答案或许对许多人来说都切身相关。

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帕萨利斯表示，与那些购买住房后自行居住的“最终用户”相比，投资者的种类繁多。“从为孩子在大学附近购置房产（闲置时出租）的家庭，到投机性购买公寓的外国投资者，再到在加拿大和美国各地收购低层住宅出租的价值数十亿元的公司，所有这些人都属于投资者这一大类。”

可惜的是，大多数政客对于限制这一庞大群体毫无兴趣。

原因之一可能是许多政客本身就是投资者：2023年的一项研究发现，近五分之二的联邦议员是房地产金融家或房东。我们不知道卡尼是否拥有投资性房产，因为他没有公开自己的个人资产，他称这些资产都存放在盲目信托中。

此外，大多数政客严重依赖房地产开发商的捐款。例如，卡尼今年2月参加了在温哥华举行的自由党筹款活动，活动现场聚集了众多BC省房地产开发商的名人。

帕萨利斯说：“在加拿大，致富的最佳途径不是发明、创造或建造任何东西，而是拥有住房并等待房价上涨。”

这意味着，自由市场通常认为增加供应以满足需求最终会降低价格，但这种观点在房屋问题上站不住脚。这是因为房屋不像吸尘器之类的人工制造的小商品。

帕萨利斯说，和小商品的一大区别在于，住房是“人类的必需品”。另一方面，小商品一旦被买走，价格就会下降。而房屋往往会升值。

帕萨利斯描述了过去一套可负担住房的价格是家庭年收入的四倍。如今，在多伦多，实际价格比是令人沮丧的10比1。在温哥华，这个比例更是达到了惊人的12比1。

加拿大房地产投资者比例（右）十年来上涨了50％。（来源：John Pasalis）

似乎这还不够糟糕，房地产行业对投资者的依赖导致建造了错误类型的房屋。

帕萨利斯表示：“由于投资者比最终用户更容易获得资金，因此他们往往会将公寓价格推高到超出更平衡的市场水平。”他指出，对于某些人来说，全球范围内获取财富、信贷和杠杆的渠道几乎是无限的。

“同样重要的是，投资者开始影响开发商建设的项目——小型单位能够提供最高的回报。”