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房市低迷 中國為何迄今無法解套?

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在肆虐全球的新冠肺炎疫情消退後,全球各國在民間消費出現強勁反彈的發展之下,紛紛呈現通脹的趨勢,唯獨中國境內卻因為消費市場回彈未如預期,一反全球趨勢出現通縮情形,其中主因就是房市低迷,且在包括恒大集團在內多個重要房產集團暴雷、破產之下,使情況更為嚴重,即便北京當局多次展現解決危機態度,並且祭出穩定市場的手段,迄今卻仍未看到明確成效。


作為中國經濟最主要的成長動力之一,房市的低迷導致地產價格暴跌,從而讓許多家庭面臨財務困境、被迫出售房產,大量被拋售的房產又進一步造成價格崩盤,使發展出現惡性循環,許多背負著巨額債務的開發商則是面臨著破產倒閉的命運。

恒大如何走到今天這一步


在本月12日,中國房產開發龍頭恒大集團正式收到香港交易所的除牌通知,股票正式下市,彭博分析指出,恒大的倒閉是這一波中國房產危機之中,最為嚴重的發展; 該集團在1996年由許家印創立,且該公司的快速擴張,就是靠著巨額的借貸所達成,這樣的營運模式讓恒大債台高築,到了2021年底,該集團已經成為中國地產業負債最多的公司,債務總額高達3600億美元之譜。

事實上在2017年時,以銷售總額計算,恒大仍是中國最大的房產開發商,且市值在當年爬上了超過500億美元(約1.5兆元新台幣)的巔峰,從而使許家印成為亞洲排名第2的富豪;除了地產之外,該集團也將觸角伸往包括電動車在內的產業,並且收購了廣州的一支足球隊,榮景曾經羨煞各方人士。

然而在2020年起,北京當局嚴格打擊房地產行業,大幅限縮了恒大集團的融資能力,實質上切斷了來自信貸市場的生命線; 在嘗試進行債務重整失敗之後,恒大集團在2024年年初收到香港證交所的停牌令,且迄今無法恢復交易,因此在12日遭到下市的處分。

中國地產開發商如何越陷越深


經過數十年嚴格限制個人購買房產的政策,中國在1998年推動城鎮住房制度改革(簡稱房改),使房地產走向市場化; 當時,都市人口僅占了全中國人口的三分之一左右,經過20多年的發展,該比例已經上升至三分之二,都市人口大幅增長了4.8億,為建築公司、地產開發商創造了巨大的商機。

由於房地產相對其他投資標的而言,具有較高的安全性,因此隨著改革開放而出現的大批中產階級,開始將資金投入房市,也讓中國房價在截至2022年的15年之間飆漲了6倍之多。 且在地產開發熱潮激勵下,各地政府紛紛出脫公有土地換取豐厚的收入,進一步助長了房市成長。 在顛峰期間,相關產業直接或間接貢獻了將近25%的島內生產毛額(GDP),且在家戶資產中占比將近80%,概略計算,2019年中國地產總額約為52兆美元,達到美國的2倍之多。


然而令人憂心的是,驅動榮景的主要力量是債務,投機客大量融資購房,開發商則是為了滿足預期的需求而融資投入開發案,且開始向境外尋求資金,不透明的資產負債情形讓信用評等日漸困難,且房價飆漲的情形,使得包括深圳等經濟繁榮的城市,房價與所得的比例遠高於倫敦或紐約,促使中國政府在2020年不得不出手打擊房市泡沫,並且緩解居住不平等的情形, 但收緊銀根也迫使許多融資比例過高的開發商面臨危機,從而造成恒大在2021年債務高達3000億美元,碧桂園與融創中國等大型開發商也在2022年開始陸續出現暴雷的情形。



中國近年房市低迷,嚴重影響經濟成長,且官方接連出招也難以扭轉局勢; 圖為北京正在建築中的大樓。 (資料照片/美聯社)

北京打房造成的影響
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