破1.5万!这个超大城市,房价失守了

2025-09-12 | 来源: 城市财经 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

要说的这个超大城市，正是东莞。

01 东莞房价，跌破1.5万

首先解释一下东莞为何是超大城市。

按照住建部对城市级别的划分，城区人口超500万低于1000万的是特大城市，超过1000万的是超大城市。

住建部之前公布的《2022年城市建设统计年鉴》显示，超大城市增加了3个，特大城市增加2个。其中，东莞城区总人口达到1082.44万，武汉城区总人口达到1080.64万，杭州城区总人口达到1002.1万，跨上1000万人的台阶，跻身超大城市行列；合肥城区总人口达到650.4万，苏州达到500.08万，迈过500万人的门槛，成为特大城市。

这里很多人就有疑问，东莞是一个直筒子城市，除了莞城、南城、东城、万江四个街道外，下辖的全是镇，为何城区人口能超1000万。

东莞的行政区划非常特殊，不设区县。环顾全国，这样的城市仅5个，除了东莞，还有中山、儋州、三沙、嘉峪关。

东莞不设市辖区，所有镇街均由市直接管辖。这种结构使得统计城区常住人口时，所有镇街均被纳入城区范围，而非仅传统意义上的 “市中心”。

这就是为何东莞没有区县，城区人口却能超千万、成为超大城市的逻辑。也正因此，东莞的这个超大城市头衔，饱受争议。

回到正题，谈谈东莞的房价。

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近日，东莞市住建局公布了《2025年6月东莞市商品住宅网上签约销售情况》，其中二手房均价跌破了1.5万元/平方米，单价跌至14457元。

本号对东莞的房价有过长期追踪，其二手房均价见顶于2023年4月份，为24334元/平方米，之后一路下跌。

6月份的均价相比于高点，已经跌去40.6%，跌超三分之一。

制图：城市财经；数据：东莞市住建局

02 东莞房价调整的逻辑

仔细梳理了一下东莞市住建局发布的最近三年的数据，发现：

第一，东莞的二手房均价见顶于2023年4月份，当时东莞的二手房均价高达24334元/平方米。

去年已跌破2万，今年6月份正式跌破1.5万。

第二，当时东莞房价最高片区的松山湖高新区价格逼近4.5万元，7万单价以上的楼盘，不在少数。此外，长安、虎门这些热门板块的房价，也是动辄4万多。