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老猪时评: 加国地产9月特约述评:不可预知的未来

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《不可预知的未来》



文/ 老猪

列位看官,写这个专栏已经半年多了,每次都试图在纷繁复杂的海量信息里头看出端倪来跟诸位分享,却愈来愈觉得,未来不可预知,那些勇敢的预言家是难能可贵的。

例如说,国际货币基金组织IMF在8月2日发布的美国经济年度评估就大胆预测,美国经济的增长速度将从目前的2.0%提速到 2016年的3.4%和 2017 年的3.3%。当然报告的重点是美国经济的复苏,取决于美国的房市是否回升。总体来说,IMF看好美国房市,认为在未来几年里,市场会有150万套房屋的刚性需求,因而带动房市复苏。同时IMF再次告诫美国人,他们的国会两党必须迅速妥协和解决2013年年初就要到来的四万亿美元的财政悬崖,以免美国经济彻底崩溃。

美国告别超低利率

8月初,美国30年放贷固定利率从3.49%微涨到3.55%,结束了长期以来的超低利率。而在续放贷的客户中比较受欢迎的15年房贷利率也从2.80%升到2.83%,但是相比于去年这个时候的3.54%还是不错的,眼下美国还是买房比租房划算。

但是咱们温哥华的形势则不容乐观,房市严重放缓,Vancouver Sun报道说,7月份的销售是2000年以来7月销量的最低谷:比历年平均低31.2%。销量为2098,相比与2011年7月的2571下滑近20%,新发布待售房屋量下滑3.3%,但是平均价格不降反升3.4%。

由此可以作两点推测:一是投机房市的买家在减少;二是加拿大财政部和央行的一系列“宏观调控”政策主要对低端房市,特别是首次购房者形成了冲击。当然也有人认为,这一轮的下调在2011年10月就开始了,是周期性的调整,并不会成为熊市的开始。

加国房市回调

无独有偶,曾经火爆的多伦多公寓市场也开始回调,虽然待售单位数量达到18100套,但是交易量降到了2010年中以来的最低点,比一年前下调了50%。相比于2012年上半年的创纪录销售量,可谓是触目惊心。

丰业银行( Bank of Nova Scotia)的分析师说,多伦多公寓房的买家里炒家占了45-60%,因为租金收入不抵房屋支出而出货,以至于价格下滑。值得注意的是,多伦多还有52695个公寓单位在建,其中88%已经售出。可以预计,当这一波的公寓房进入市场的时候,如果没有足够的消化能力,那么公寓市场的雪崩在所难免。

事实上,全加拿大范围内的房屋价格下行已经开始,加拿大房地产协会(CREA)在8月15日发布消息称,7月已销售房屋均价为$353147,比去年同期下滑2%,六月份这个数据是下滑0.8%。[见下图]



CMHC在8月14日发布前瞻报告称,本年度房屋销量和新屋开工量都将会放缓,2013年的销量则会下滑7%。财长Jim Flaherty说这是好事,与其因为利率上扬导致大量的破产,莫若让热点市场譬如温哥华多沦多的房市放缓。TD银行的分析师认为,未来三年里,市场将会面临10-15%的销量和价格下滑。

说到财长的担忧,房贷利率其实已经有抬头之迹象。TD银行和皇家银行(RBC)都已经调高了3年期固定利率,随着经济进一步好转,加拿大央行一再警告的升息也许真的就在眼前了。

对于温哥华房市的放缓,有分析说温哥华的房市其实是靠外来热钱,特别是来自中国大陆的房地产投资者支撑的。也就是说,这个市场很大程度上要依赖中国的经济增长。那么让我们来看看太平洋另一侧的情况吧。

中国房市乐观预期抬头

就拿7月份来说,根据中国国家统计局的数字,中国一线城市房价环比普遍上涨,北京的涨幅为0.3%,而且已经连续上涨了两个月[见下图],乐观的预期开始抬头。



这个数据,相对于前几个月的房市下滑的报道,让人不能确性是技术性反弹,还是房市又迎来了春天。但是我们必须要看到,近两月内,中国政府各部委、地方政府不断强调调控大方向不动摇,辟谣各种市场传言多达15次。就在7月,国务院还组织的督察组赴地方调研房地产市场情况。可以预期,在未来几个月里还会有政策出台进行宏观调控,也就是说,虽然不太可能大幅度下跌,但是持续上扬的空间也不大。

中国出口压力大

至于宏观经济,8月初路透社的消息称,中国四大商业银行在8月的上半个月新增放贷700亿元人民币,相比一个月前的500亿元大幅度攀升。7月份全国银行共放贷5400亿元,为过去10个月的最低点。这个数据说明,中国人民银行在过去10周里持续回购短期债券的注资方式开始生效,虽然进一步的经济刺激可能还是不能避免(欧元区,美联储,莫不如此),但是情况至少在好转中。从8月28日一天里人民银行回购1250亿元债券之大手笔可以看到中央政府之决心。

当然也有不太好的地方,一方面中国的经济出口因为面临东南亚国家的竞争而压力巨大,另一方面,地方政府的债务将在未来几年里纷纷到期必须偿还。这也许解释了为什么近期各地出现了新一轮的卖地潮,譬如说8月27日,杭州市一次性上市7块土地,其中5块是以底价转让,30万平方米的土地成交额54亿元。经济如果不能复苏,债务问题单靠土地转让恐怕不能一劳永逸的解决。

BC省选暗潮涌

回到咱们BC省,因为省选在即,所以暗潮汹涌。首先8月初审计总长爆料说省议会的财务状况一笔烂帐而且已经好几年如此了,执政党在野党都难逃其责,民众强烈反弹之余,省议会的议员老爷们表示,今后会更加负责和公开,此外,议长随后宣布不再谋求连任,起码,算是一次成功的问责吧。

其次是财长Kevin Falcon拿ICBC开刀,审计了ICBC的财务后宣布,该公司在过去5年里高层管理职位增加了32%,而高管的工资更是上涨了50%,Falcon说这个无法接受,因此要求ICBC裁撤管理层,缩减运营开支。ICBC的CEO辞职,同时宣布2013年将减缩开支5千万加币。与ICBC情况类似的,还有BC Hydro和BC Ferry,起码,这些花着纳税人的钱的垄断公司现在有了第三方审计,难以想象这么简单的措施要因为选情吃紧才会实施。不过,better later than never,希望能够持续下去造福老百姓。

美加购物口水仗

近期事关BC省的另一条新闻真的是“讲述老百姓自己的故事”。自打6月份联邦政府调整免税额度以来,BC省民纷纷南下购物,以至于我们的邻居,华盛顿州Bellingham的居民跑到Facebook上要求Bellingham Costco为本地居民开辟专门的购物时间:因为BC的消费者太多太粗鲁。此举除了遭致BC老百姓强烈反弹之外,Bellingham的商会也大为紧张:毕竟当地经济很大程度上要依赖加拿大消费者。于是美国的普通民众、商家和商会最后又纷纷出来说,BC顾客啊,我们是爱你的;而那个Facebook网页也被作者撤下了。

觉得还不够有说服力?8月28日,The Province报道,Bellingham的旅馆称,6月以来,BC省居民去订房的人数暴增,是不是为了呆满24小时不知道,总之是暴增。报纸采访的时候还有人说,开车去Bellingham,然后坐59美刀的飞机去拉斯维加斯,回来在Bellingham购物,免税回温哥华。这么好的deal,你动心没有?

最后,给个提醒。房市也罢经济也罢,目前最重要的,是9月13日美联储的报告(是否进行第三轮的量化宽松政策)和碰巧在同一天欧洲央行、欧盟和IMF和将要联合发布的希腊紧缩与改革的进展报告(很大程度上会决定希腊是否还留在欧元区内,由此可能产生的经济风暴将会波及全世界的每个角落)——各位要投资要买房的,还是尽可能关心一下吧。

Again,未来不可预知,有木有?

(本文原刊于北美中文网旗下《大温地产-加国版》2012年9月号)


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