房地產政策消解戶籍制度,為何一線城市受益最大?

2024-05-19 | 來源: 風聲OPINION | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

5月11日，江蘇南京放寬落戶條件，宣布“買房即可落戶”。南京曾於2018年8月1日廢止“買房即落戶”政策，這也意味著，時隔近6年，南京重新開始執行“買房即落戶”。

根據這個政策，在南京市城鎮地區擁有合法穩定住所（即取得合法產權住房）人員，可以申請本人戶口遷入該住房，其配偶、未婚子女、父母（超過法定退休年齡或已辦理退休手續）可以申請辦理戶口隨遷。

房地產行業政策解凍戶籍制度？

以前各地搶人，其實都設置了一些學歷門檻、繳納社保門檻，而且，只針對個人，配偶、父母，並不能一同獲得戶籍。這一次南京的力度非常大，簡單地說，只要買房，就可以解決配偶、子女、父母的戶籍問題，小孩子讀書等問題，都可以一並解決。特別是父母，以前的搶人政策都是排斥性的。

現在南京的新房均價大概在28000元，偏遠一些的地區，房價在15000元左右。也就是說，買一套60平的房子，90萬元，首付27萬就可以拿到南京戶口。這個資金門檻並不高。而且，並不是拿27萬去換戶口，在任何城市買房子同樣也要花錢。這就意味著，獲得南京戶口的門檻很低了。

南京放開落戶，是之前放開限購政策的後續補充。

根據諸葛數據研究中心不完全統計，截至5月9日，全國共計50個城市對限購政策松綁。其中包括成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州等22個城市全面取消限購。

一線城市局部放松限購，北京放松五環外限購，深圳縮短非戶籍人群的社保繳納年限，廣州放開120㎡以上的限購。杭州退出限購，意味著除了一線城市核心區，上一輪布局的限購基本全部退出。在全國21個超大特大城市中目前僅有上海、北京、深圳、廣州和天津仍有限購政策。

但可以預料的是，僅僅放開限購，不足以支撐房價。

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自2023年8月的取消、放松限購潮以來，很多城市的房價並沒有回升。

2023年9月，合肥取消限購。2023年第三季度，合肥的二手房價格的同比跌幅為2%到3%，取消限購後，今年一季度，合肥的價格跌幅擴大到了4.9%到6.4%。

2023年11月，廈門取消限購，2024年3月，廈門的二手房的同比下跌幅度還是達到了9.6%。

2024年1月30日，蘇州提出全面取消限購，幾乎是非一線、非省會城市中最後一個提出全面取消限購。但從1月到5月，蘇州樓市還是在繼續跌。

此外，鄭州、南京自2023年以來的二手房價格同比變化也處於負增長。今年3月，鄭州、南京二手房的同比下跌幅度分別達到8.2%、9.5%和9.6%。所以，南京放松落戶，是為了給之前的放開限購“添油”。

在房地產上行時代，買房是一種投資行為，房子漲了，會多出置換需求，不斷倒騰，加杠杆，財富越來越多，反過來支撐更高的房地產價格。而且，基於投資的目的，沒有限購時，資金湧向全國熱點城市。這個階段，不用湧入太多的人口，就能支撐一地房價。

但是，在當下，房價不斷上漲的預期消失了。房地產的需求，主要是居住需求，這就需要不斷湧入的人口來支撐。所以，放松甚至完全取消戶籍限制，吸引人口，就是一個必然選擇。

從近期熱點城市所出政策可以看出，放松落戶限制的城市名單，正逐步擴散至熱點二線城市。這個趨勢已經形成。根據中指院統計，近幾年約有20個城市出台購房即可申請落戶政策，這其中既包括南京、武漢、杭州、沈陽等核心二線城市，也有金華、駐馬店、克拉瑪依等三四線城市，有些城市甚至是租房即可落戶。