经纪之窗: 地产精英自白:中国人买房7大死穴

　　一个房地产精英的自白：中国人买房常见的七大“死穴” 在房地产市场上，买了房的人无不盼望大涨，没买的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷静的市民。本文总结了中国人买房的七大死穴。

　　笔者从1999年接触房地产业，一直工作到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，有几句话，还是想说出来。

　　我大学毕业就从事房地产，在一家业内TOP10的公司，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。以为一定要财大气粗才能做开发商?错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都很愿意给你贷款。

　　以为开发商都是自掏腰包?又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱。觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行。说直接点就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么笨，进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行能找上门来。

　　如果你们问银行就这么做?我要告诉你，银行就是这么做的，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗?几万块而已，可卖给开发商多少钱吗?几百万一亩。对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。

　　“死穴”之一：买涨不买跌

　　在房地产市场上，买了房的人无不盼望大涨，没买的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷静的市民。

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　　记得笔者在2008年12月房地产跌声一片的时候，建议部分自住需求的市民可以适当考虑出手买房，有一部分买了，很高兴。

　　然而有的会员却认为房价还会继续跌，坚持再等等，然而等到2009年价格又上涨了20%的时候，急了，害怕自己不买别人会买了就没有了，会涨得更高，便不管多少价钱都匆匆忙忙地出手买房了，凭空冤枉多支付了十多万元甚至几十万元。

　　笔者认为︰在房市，永远没有顶和底，也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始，而跌就是涨的先兆。

　　解穴办法︰当身边的人都在入市买房的时候，自己最好不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候，自己一定要贪婪，在跌的时候买，在涨的时候卖。只有这样，才不会白白浪费自己的血汗钱。

　　“死穴”之二：不研究国家政策，盲目入市

　　经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记，如果政府不出手，就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平方米。而2009年，当国家的鼓励政策一出台，就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。