温哥华房地产: 华裔贪婪频换屋惊动加拿大税务局

2015-04-06 | 来源: 加西网 | 转到微信 | 有9人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

(加西网综合)话说到本月底之前都是报税季，没有报税的同学们要抓紧了！

税这个东西是大多说国家都是很有弹性的, 不然就没有所谓的合理避税的说法。。。。

话虽然是这么说，但是很多人都是基于想占点便宜的心理，特别是那些想靠着倒腾房子、炒房、频繁换房，把这个当成工作，当成生意一样一门心思靠这个发财赚钱的。。。。

搞清楚税务的各种规定遵守规矩更是减少麻烦的硬道理。。。。

华人生活在这片全新的土地上，应该好好学习，否则只能让自己的税务官司越来越多。。。

虽说在加拿大，房子一方面是生活必需品，另一方面是商品。房地产是个市场，有市场自然就有人经营这个，看似可以成为一门生意。。。。

但是关于房地产出售所得性质的定性问题，是指赚到的钱在三类性质中属于哪类，即是属于100%应计税的生意收入，还是50%应计税的资本增值，还是彻底免税的自主住所（principal residence，即PR）？

很多人自认为自己住房是PR，所以出售赚钱后不申报，但税局可不一定这样认为。

看看下面的遭遇：加国华裔杜先生在2009和2010两年卖了两个房子，并在为这两年报税时没有申报，因为他认为这两年出售的两栋房子都属他的主要住所（Principal Residence），从中所得属于100%免税的资本增值。

相反，税局则认为他的房屋买卖属于生意运作，而从中所得应按生意收入来计算所得税。

好事儿!温哥华空置税或从5%降到3%

温哥华女房东愤怒莫名被征7万税

在2009年之前杜先生一家三口一直是住在他于2005年购买的一个半独立屋里。2006年7月他买了一个公寓单元的楼花；该公寓于2009年5月完工。杜家决定般进公寓，而将半独立屋出租，但搬进去后他才发现该公寓单元比原来想象小多了（原看到的只是设计方案）。

所以他住进两个月后就挂牌出售，并于2009年10月出手，净赚11万多。随后杜先生又在与多伦多相邻的万锦市购买了一个独立屋住宅。住进不久他发现虽然房子够大但维持费用太高；有些费用都是事先没想象到的。他感到压力很大，愈来愈觉得难以承受，所以决定又要换房。这次卖房于2010年11月成交，净赚7万多元。

税局根据网上信息于2012年初挑出杜先生查税。税局查税部门认为杜先生这两年房屋买卖频繁，每次拥有产权时间不长，并且买卖利润可观，象是在炒房，从中所得应按生意收入纳税。所以查税结果评估出税款两年共达10万多（包括补税、罚款和利息）。杜先生当然不服，进行了税务上诉。

税局上诉部根据桉例法区分资本增值与生意收入的六个因素，对杜先生的上诉进行了分析。这六因素包括：物业的性质或类型，业主占有时间的长短，类似的交易（或运作）的频率，对物业进行的加工或改进，导致出售物业的情形，以及纳税人在购买时的动机和意向。

税局上诉部的结论是杜先生在2009和2010年出售的两处房产虽然拥有时间不长，但每次出售都有特殊原因，并不像在炒房，所以从中所得属于资本增值；同时由于该两物业均属他正常居住的住所，房屋买卖利润应属免税的资本增值。最后税局撤销了罚款决定。

为避免这样的麻烦，纳税人应注意的事项包括：

1）换房不要太频繁，否则可能被定性为炒房，应按生意收入报税。在一般情况下一个住房住两年就比较安全。

2）万一有意料不到的事由要卖房，注意保留证据（如果由于是周围环境变化，最好留有照片）。

3）挂牌算是有意卖房的证据（税局不承认你只是想试试市场不是真想卖）。

4）一旦入住，将自己的地址改为新地址，特别是在税局。