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地产投资: 巴菲特是如何抄底房地产投资的?

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  陈凯丰总结了巴菲特在房地产上的投资案例。包括农业土地、商业地产、房地产信托基金投资各一次。巴菲特另有自住房和度假屋各一套,度假屋后被卖出。陈凯丰总结了巴菲特房产投资风格:每次都是在大跌或是房市崩溃后买入,且永远持有,没有卖出。


  

  陈凯丰博士,纽约金融论坛(NYFF)联席发起人,目前在纽约管理一个全球宏观对冲基金,同时在纽约大学、纽约佩斯大学、西班牙巴塞罗那IESE商学院纽约中心任教,并担任纽约大学专业学院院长兼职顾问委员会委员。陈博士是纽约经济俱乐部会员、外交政策协会委员,科罗拉多大学摩根大通商品研究中心全球商品研究杂志编委。


  以下内容作者陈凯丰

  ?每年四月底,五月初的一个星期六,4万多人会从全世界来到美国中部的一个城市奥马哈。奥马哈市位于美国中部的内布拉斯加州,人口大约45万。突然几天以内人口增加10%,这个对于奥马哈是个巨大的影响。当然,让他们去奥马哈的原因是巴菲特的伯克希尔哈撒韦公司的年会。巴菲特的年会被称为是资本主义的 Woodstock狂欢节,笔者每次参加都觉得收获颇多。今年的第51届股东大会上,有伯克希尔的股东提问巴菲特的房地产投资,特别是他的个人账户去年购买了一个美国的房地产投资信托。会后,根据伯克希尔哈撒韦的历年年报,以及巴菲特的其他公开讲话,笔者整理了巴老的房地产投资情况。

  1. 巴菲特的个人房地产


  说到房地产,巴菲特本人是多次表示对于房地产投资不感兴趣。非常有名的是巴老一直住在他1958年买的房子里面。这个房子他当时的买入价格是3万1千5百美元。这个房子目前的估值是70万美元。接近60年的持有期,升值了大约23倍。这个房子是5个卧室,有个地下室,一共面积3800平方英尺(大约380平方米)。美国过去60多年的通货膨胀率计算下来,这个房子的目前买价折合美元大约是250万美元。可以说巴菲特的家的房地产升值大约比美国的通货膨胀率高了2%左右,基本上是美国长期房地产投资的回报率水平。扣除他的多年的房地产税和维修费用,这个房子应该是维持了长期价值。

  ?作为一个题外话,巴菲特曾经经常和他的前妻去加州北部度假,每次都是租赁同一个房子,多年以后,他买下了这个房子,给他的妻子居住。这个四个卧室的房子,面积大约3100平方英尺。在他妻子过世后,巴菲特以四百三十万美元的价格卖出。除了这两个房地产,一个是他的家,一个是他的度假屋,后来被卖出,巴菲特没有其他任何个人的房地产


  ?巴菲特的公司伯克希尔哈撒韦也是受他的文化影响,没有自己的写字楼。这个市值3500亿美元,一年收入2000多亿美元的公司,总部员工一共23位。租的写字楼在非常不起眼的Kiewit大楼里面,而且外面没有任何伯克希尔的标志。

  2. 巴菲特的农业土地投资

  巴菲特虽然不喜欢投资地产,他仍然是紧密关注着房地产市场的走势。根据巴菲特本人的回忆,美国中西部从1973年到1981年有过一轮巨大的农业用地上涨。当时的时代背景是美国的通货膨胀失控,同时大量农村的中小银行对农场主的发放贷款过度,这一轮的农业用地上涨最后到达泡沫高度,然后崩溃。当时农场土地价格平均下跌50%。由于土地价格的崩溃,导致了大批中小银行破产倒闭。

  农场土地价格崩溃后,巴菲特于1986年介入,抄底买入400英亩土地,买入价格是28万美元。巴菲特的一个儿子霍华德从小喜欢玩挖掘机玩具,长大了一直梦想当农民。于是,巴菲特把这个农场出租给了他的这个儿子。他经过计算,考虑了农场的各种投入,决定了儿子给他的每年的租金是农场产出粮食收成的22%。据他的儿子的描述,基本上每年交完租金和其他成本,他的儿子的收入很少,甚至于在有的年份会亏钱。
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    共有 2 人参与评论    (其它新闻评论)
    评论1 wylue 2016-08-23 17:00
    在美国投资房地产并不需要购买房地产实物。购买美国房地产来做投资是菜鸟中的菜鸟。
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