6個月後中國房地產市場可能變天

2016-09-21 | 來源: 馬光遠博客 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　中國的限購政策在2014年取消後，不到兩年時間，又相繼在炙手可熱的各個二線城市重出江湖。在9月18日杭州出台限購政策之後，今年熱點二線城市的樓市真正迎來了政策的拐點。

　　盡管9月18日出台的《杭州部分區域實施限購政策》和以前南京、廈門、蘇州等城市比，已經算相當溫柔，只是對非杭州戶籍人口的投資性限購，政策規定在市區限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，限購房源包括新房和二手房，對本市戶籍的居民並不在本次限購之列。

　　然而，這個被評價為“溫柔”的限購政策和以前一些城市引發的效果是一樣的，那就是，限購一出，就引發了恐慌式的搶購。根據交易的數字，截至9月18日24時，杭州新房和二手房總共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套，創下了歷史新高。甚至有開發商拿著POS機，趕到上海讓客戶刷卡。

　　每一次限購令，幾乎都演變成繼續上漲和搶購的發令槍，今年出台限購的城市，幾乎都如此。從一線城市上海和深圳3月份限購，到後來廈門、武漢等二線城市加入，外界對限購的解讀似乎達成了共識：必須趕在限購之前搶到房子。從國家統計局19日發布的8月份70個大中城市房價數據看，的確如此。

　　8月份70個大中城市住宅銷售價格上漲的城市個數環比和同比都比7月份明顯增加，新房和二手房價格環比上漲的城市分別有64個和57個，分別比上月增加13個和6個。新建商品住宅價格環比上漲的64個城市中，比上月漲幅擴大的城市有31個，漲幅在1%以上的城市有25個，鄭州以5.6%的漲幅居於首位。二手住宅價格環比上漲的57個城市中，比上月漲幅擴大的城市有30個，漲幅在1%以上的城市有18個，最高漲幅為4.5%。

　　今年房地產市場火熱的表現和房地產政策周期性轉變之快，令很多人感到意外。眾所周知，今年房地產的主題是“去庫存”，但從目前整個房地產市場的表現看，已經完全背離了這個主題，需要去庫存的三四線城市沒有太大的起色，不存在庫存問題的一二線城市在政策的刺激下大漲，漲幅之大之快超越了很多人的想象，引發了整個市場的恐慌。

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　　在3月份上海和深圳采取調控措施之後，熱點迅速向蘇州、合肥、南京、廈門“四小龍”蔓延，然後進一步向杭州、東莞、武漢、鄭州、惠州等城市接力傳遞。過去不起眼的合肥，連續4個月占據70個大中城市房價漲幅的首位，而中部的特大城市鄭州和武漢成為了8月份表現最搶眼的城市，鄭州在出了幾個“地王”之後，終於在8月份以5.6%的漲幅躍居70個大中城市的首位。一系列數據也顯示，在房價和地價比翼齊飛的同時，這些城市的庫存也在明顯下滑。

　　尷尬的是，在市場偏離去庫存主題的同時，熱點城市重新祭出的降溫政策，無論是限購，還是限貸，都成了解讀未來走勢的反向指標。凡是限購限貸的地方，都引發了更進一步的上漲和恐慌性的購買，市場走到今天，的確值得研究。從今年房價上漲的原因看，除了在去庫存的主題下房地產政策的刺激，以及貨幣政策的配合之外，從今年全球和中國經濟的大周期看，在全球經濟復蘇仍然乏力的情況下，外圍市場不斷擴容的負利率政策引發的資產荒也是資金大量進入房地產的主要原因，不僅僅是中國的資金，全球的資金都在尋找安全資產。這樣，在國內制造業仍然面臨困難的情況下，一二線城市的房地產就成了大量資金流入的首選。7月份引人關注的金融數據就是一個明證：人民幣貸款單月增加4636億元，但居民中長期貸款就增加了4773億元，居民新增中長期貸款絕大多數就是房貸。

　　在居住和投資需求都擴張的情況下，重新拿出限購等舉措想為房地產市場降溫，短期來看效果不大。由於居住和投資需求的急劇擴張，增加熱點城市的供應成了房地產市場的當務之急。保證供應的關鍵是保證土地供應，避免高杠杆拿地和一些地方政府搞饑餓營銷。今年土地市場之所以“地王”頻出，根本原因是土地供應少。上海前七個月土地供應只完成了計劃的30%，北京已經連續3個月沒有供應一塊住宅用地，熱點城市都存在土地供應緊張的問題。

　　除了一些地方政府人為控制土地供應，搞饑餓營銷之外，拿地的房地產企業都是通過高杠杆的方式推高地價。以上海最貴的“地王”創造者融信中國為例，其2015年銷售收入不過295億元，但其今年土地購置總價卻超過了345億元，杠杆之高，令人咋舌。當前房地產最大的泡沫不是房價泡沫，而是土地市場泡沫。不在土地供應和土地市場去杠杆上下功夫，用最懶惰的限購等辦法為房地產市場降溫，遑論治本，連標都治不了。

　　這樣，今年房價上漲的邏輯就基本清楚了：去庫存的房地產政策是第一推手，為穩增長釋放出來的貨幣成了最大的助力，高杠杆拿地導致“地王”頻出，最後，沒有及時調整的土地政策大大強化了未來房價上漲的預期。這幾乎意味著，靠限購政策進行降溫幾乎是不可能完成的任務。