房屋出租: 升级成刑事调查！司法部对这种涉嫌抬高房租出手

2024-03-20 | 来源: 美国中文网 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

Rental housing market targeted in criminal price-fixing probe https://t.co/EAFTuVjLt5— POLITICO (@politico) March 20, 2024

美国中文网报道 Politico周三报道称，司法部正在扩大对租赁住房市场的调查，并对一家顶级房地产定价软件的开发商及其部分客户展开刑事调查。

搞到称，司法部正在调查RealPage是否在协助使用该公司产品的一些大型住宅业主和管理公司操纵价格。在此之前，司法部、多州总检察长和集体诉讼原告律师已经对RealPage软件公司、全国各地公寓大楼的数十名经理和业主展开了一系列调查和诉讼。白宫和住房和城市发展部也针对该行业制定了几项政策指令。

Politico的报道援引知情人士的话表示，这次刑事调查也是相关调查的显着升级。该调查已经进行了至少两年，主要由司法部的反垄断律师作为民事案件进行，目前调查仍在进行中。

拜登政府将打击反竞争活动作为其国内经济议程的基石，而司法部和联邦贸易委员会FTC的反垄断执法人员是实现这一目标的关键。总统拜登在最新的国情咨文演讲中就强调高昂的住房成本是政府的一个特别优先考虑的问题。本周二，他在内华达州也讨论了了打击“企业房东欺诈租金”的行动。

据报道，司法部反垄断部门今年早些时候代表华盛顿的联邦大陪审团进行这些调查并发出传票。该调查是已知的唯一涉及所谓算法定价的刑事调查，涉嫌的阴谋是通过软件实施的。

房东使用RealPage的软件，例如YieldStar来估算其房源的供需情况，从而使租金最大化。总部位于得州的理查森（The Richardson）公司采用统计模型和非公开数据来进行估算，这些数据大部分由其物业管理客户提交。司法部担心，RealPage的软件被用作掩护，让使用者获取其竞争对手无法访问的敏感定价数据。

目前，华盛顿特区和亚利桑那州的总检察长已经对理查森公司及其私募股权所有者、数十名业主和经理发起诉讼，后者还面临租户提起的集体诉讼。该集体诉讼将一些最大的公寓业主和运营商列为被告，包括Greystar房地产、林肯地产（Lincoln Property ）和Cushman & Wakefield旗下的Pinnacle地产管理公司。另外，北卡总检察长最近同样宣布，他的办公室也在调查此事。

司法部最新的调查至少部分与现有诉讼提出的指控相一致，RealPage则否认存在任何不当行为。

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“RealPage的收入管理软件经过专门设计和构建，符合法律规定，我们与司法部的建设性合作历史证明了这一点。”该公司发言人说，“事实上，2017年，司法部在为RealPage收购LRO授予反垄断许可时分析了有关YieldStar等软件的大量信息，但并未反对我们作为收入管理产品的性质。”

去年秋天，华盛顿特区总检察长施瓦尔布（Brian Schwalb）的办公室在提起诉讼时表示：“RealPage和被告房东非法串通，通过参与集中的反竞争计划，人为提高租金，导致特区居民支付高于公平市场价格数百万元的费用。被告的协调和反竞争行为相当于是整个特区的住房犯罪团伙。”华盛顿特区的诉讼称，RealPage的集中定价算法被用来为5万多套公寓设定租金。

这场反垄断风波的焦点首先始于RealPage公司。调查媒体ProPublica在2022年的一篇报道详细介绍了该公司涉嫌帮助房东设定租金的行为，而这种方式可能引发共谋指控。该报道发布后，一系列诉讼很快接踵而至。

RealPage和房地产公司则在法庭上辩称，这些指控并不能支持存在“设定价格的协议”。在他们的论点中，业主和管理者表示，除了他们都是RealPage的客户以外，没有任何证据表明存在任何阴谋。

不过，田纳西州的一名联邦法官去年底拒绝驳回该案的大部分内容，称诉讼“明确指控出RealPage的收入管理软件通过其算法输入大量机密竞争对手信息，并根据竞争对手的私人数据提出价格建议”。

司法部的调查是保密的，但该部门已经介入了租户的集体诉讼。并表示，其认为无论是在合谋进行价格操纵，还是通过算法进行价格操纵都是非法的。“简而言之，RealPage被指控取代了独立的价格竞争决策——这种方式通常会导致租户的价格下降。”司法部在对租户的案件表达支持时说，其现有的价格操纵方式违反了反垄断法。

报道指出，司法部的最新调查不仅仅可能导致传统的价格垄断诉讼，同时也象征着司法部越来越关注整个经济领域的信息共享协议。去年，反垄断部门撤销了为医疗健保领域某些信息共享提供安全港的指导。该部门还介入调查鸡肉行业的匿名数据共享。

（编辑：张启帆）