房屋貸款: 房貸利率跌回10年前多少人會買房

2022-08-22 | 來源: 第一財經 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

[ 居民選擇觀望的原因既包括房價上漲預期大幅減弱，也包括對樓盤爛尾、質量不佳的擔憂，還有疫情持續帶來的收入影響等。同時，因為存款利率下行、理財收益波動加大等因素帶來的提前還貸現象，也引起了更多的討論，甚至有銀行開始調整提前還款的違約金收取規則。 ]

[ 當前首套房最低房貸利率已降至4.1%，今年以來減負55個基點。這一貸款利率已經低於2009年的最低標准4.158%（基准利率的0.7倍）。 ]

22日，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）再次下調15個基點，為今年以來第三次下調，從4.65%降至4.3%。對購房者來說又將省下相當一筆錢。

不過，各地落地的房貸利率依然差別較大，目前按照央行政策能夠執行的首套房最低利率是4.10%，這一數字已經低於2009年的最低水平（基准利率的7折）。

超預期降息帶來的LPR下調，能夠在多大程度上打動購房者還需要觀察。有不少房產中介人士反饋，當天客戶針對房貸利率的咨詢變多了，他們也借此催促客戶“可以看房了”。

下調35個基點能省多少

截至今年7月，我國企業及居民中長期貸款合計為135萬億元，中銀證券宏觀分析師孫德基、朱啟兵在研報中估計，以此計算，LPR這次非對稱下降可以為中長期貸款共計節省年化利息支出2025億元。

聚焦在居民身上，經過今年以來LPR下調，按照某地產中介的房貸計算器計算結果，一份總金額300萬元、期限30年的房貸合同，按照等額本息還款，房貸利率4.65%和4.30%的月供分別是15469.1元和14846.14元，利息總額分別是256.89萬元、234.46萬元。

這意味著，現在的購房一族相比去年12月每月可減負約623元，一年下來可省下7476塊錢，接近一部iPhone13pro的價格，總利息則少了22萬余元。

根據央行今年5月最新政策，各地對首套房利率的最低執行標准是同期LPR基礎上下調20個基點。這也意味著，當前首套房最低房貸利率已降至4.1%，今年以來減負55個基點。

以蘇州為例，據該地中介人士介紹，當地幾乎從5月開始就執行最低標准，此次LPR下調後首套房和二套房都將享受4.10%的房貸利率。

本周最低按揭利率還選浮動要注意

拖欠按揭房屋被法拍 BC情況正惡化

僅查額度就"被貸款"99900元不讓提前還?記者調查

目前在一線城市中，廣州已有中介人士表示開始執行最低4.1%上浮10BP左右的首套房貸利率，但具體上浮標准隨時可能調整；北京最新的首套房貸款利率為4.85%，上海按照LPR上浮35BP最新利率為4.65%，深圳則是LPR上浮30BP，最新利率為4.6%。

縱向對比來看，4.1%的首套房最低貸款利率已經低於2009年的最低標准4.158%（基准利率的0.7倍）。但地產行業變遷帶來的房價預期、居民的需求和信心早已不同於十多年前，去年下半年開始收緊的行業調控進而頻繁出現的房企爆雷現象，不僅進一步勸退了炒房客，也讓不少剛性需求和改善型需求望而卻步。

歷史規律還有效嗎？

記者此前從不同城市的居民處了解到，他們選擇觀望的原因既包括房價上漲預期大幅減弱，也包括對樓盤爛尾、質量不佳的擔憂，還有疫情持續帶來的收入影響等。同時，因為存款利率下行、理財收益波動加大等因素帶來的提前還貸現象，也引起了更多的討論，甚至有銀行開始調整提前還款的違約金收取規則。

從7月樓市成交和央行公布的信貸數據來看，經過6月的短暫反彈後再次回落，與住宅銷量持續下滑一致的是居民中長期貸款需求依然低迷，新增的1489億元比上月少增2681億元，同比少增2488億元。而另一邊，居民儲蓄意願不斷攀升。

在此背景下，年內第三次下調5年期以上LPR，其具體效果將如何，備受關注。

事實上，此前8月15日央行超預期降息已讓市場對LPR下調有了預期，被視為刺激信貸穩增長的重要信號。中信證券首席經濟學家明明認為，如果將當前疲弱的信貸看作需要“治療”的問題，那麼超預期降息帶來的LPR下調就是“速效藥”。

明明指出，觀察同比多增數值的邊際變化可以發現，以個人住房按揭貸款為主的中長貸對於5年期LPR調降的反應較為明顯和快速，比如2020年1～4月、2021年5月都有明顯效果。

另從歷年來房貸利率和統計局樓市成交數據的關聯規律來看，二者的負相關關系也較為明顯。

但當前環境已大為不同，除了上述擔憂因素，房價也已在幾輪沖高後回歸“房住不炒”的理性。孫德基認為，從今年5月LPR下降15BP和調整差別化住房信貸政策帶來的效果看，對居民的購房動力影響仍然有限。