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麻辣地产点评: 加息可能暂停，但悲剧可能刚开始

加拿大央行上周毫无意外地再次加息50个基点，这是自3月份紧缩周期开始以来，利率目前累计增加高达400个基点。根据麦格理研究公司（Macquarie Research）的数据，这是自1936年以来有记录以来加息幅度最大的年份！你在网上看到的最常见的论调是，从历史基础上来看，利率仍然很低。虽然这可能是真的，但如果你考虑当前债务水平，这可能是另一个故事。

我经常听到人们将今天的加息周期与上世纪80 年代的加息周期进行比较。加拿大央行在1981年的利率曾高达18%，所以我们还有更多的空间！但是说这样话的人，却不提80年代初家庭债务占GDP的比例只在50%左右，如今家庭债务占加拿大GDP的比例接近110%，远高于美国！

资料来源：Arcron Macro (英国橡果宏观)，Richard Dias

80年代，一个家庭可以只用一份收入购买一套独立屋，房价大约是年薪的两到三倍。今天，情况显然并非如此。最近400个基点的利率变动正在摧毁高负债家庭资产负债表。让我们看2个例子。

1. $50万抵押贷款，25 年分期偿还，1.5% 抵押贷款利率 = $2000/月

$50万抵押贷款，25 年分期偿还，5.5% 抵押贷款利率 = $3052/ 月

2. $100万抵押贷款，25 年分期偿还，1.5% 抵押贷款利率 = $3997/ 月

$100万抵押贷款，25 年分期偿还，5.5% 抵押贷款利率 = $6104/ 月

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换句话说，许多抵押贷款持有人将不得不积极削减可自由支配的支出。这就是加拿大央行所希望的需求破坏。通货膨胀会下降，给它时间。如果你看得足够近，这正在发生。加拿大三个月的年化通货膨胀率目前仅为3.7%。

如果现在加拿大央行发出暂停的信号也就不足为奇了。央行表示，它“将考虑”利率是否必须提高。这与之前的每次议息会口风相比都是一个很大的变化，以前他们总是强调“利率必须走高”。

这里值得强调的是，暂停并不意味着加息到顶该往下走了。隔夜利率如果暂停在4.25%，最优惠利率为6.45%，这对住房来说也绝不是好消息。您的典型抵押贷款将徘徊在 5.5-6% 之间，相当于购买力至少降低 30%。

资料来源：Jackson & Associates Valuation & Advisory Services

利率在这个水平上维持的时间越长，卖家降价的压力就越大。那些希望加拿大金融监管局（OSFI）在本月的年度报告中减少抵押贷款压力测试的人，不要报什么希望了。尽管越来越多的降低或终止压力测试的呼吁，就在上周，OSFI负责人Peter Routledge在一份声明中称，“我们认为猜测抵押贷款利率周期存在巨大风险，我们不认为最低合格利率是管理住房需求的工具。我们认为最低合格利率是一种承销实践，为住宅抵押贷款投资组合增加重要的安全缓冲，这是加拿大贷款人账面上最大的风险敞口。“

我们也许已经到了这个加息周期的尽头，但这一篇的故事还远未结束。

本文由温哥华地产评论人士Steve Saretsky提供

加西网地产中心编译报道

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共有 157 人参与评论 (其它新闻评论)

评论25	pws07	2022-12-15 08:44
希望不会有最坏的情况赞踩回复 0

评论24	pws07	2022-12-15 08:43
现在是最坏的情况。赞踩回复 0

评论23	游客 [究.五.兴.通]	2022-12-14 17:34
不是像你这样想的。房租真的是可以养房贷，利息上升对房东的影响不是那么大，对穷人的影响才是真正的大。我想你受影响非常自大！赞 4 踩回复 0

评论22	Bless	2022-12-14 12:15
说的对大温房价下跌那是痴人说梦！房价涨涨涨！😂 赞踩回复 0

评论21	游客 [详.月.纪.乐]	2022-12-14 10:40
滞涨拉锯呀，且不说有多少固定利率是24年以后才到期，有房子的人租一个房间出去就抵息了。把房子卖了以后还得租房子住，比利息省了几个钱？没房的人还得交租金，这是一定的，都上车了你还下车又去租房子住，那就太傻了，这不是降低消费，不交房贷就交租金，消费降低了几个钱？实在是买大了就租出去付贷款，自己去租个小一点的房子住。移民局每年35万移民是给人发房子住吗？还没算学签工签旅游签，还不许人买房子，除了租还有什么办法？赞踩回复 0

评论20	KoolAid	2022-12-13 19:47
停滞性通膨呀赞踩回复 0

阿尼摸

2022-12-13 19:44

星期五 _BBCODE_WROTE:

如果明年经济一塌糊涂，还得大幅降息，除了房地产加拿大还有多少工业？

通胀控制住了就会将息。

踩回复 0

评论18	星期五	2022-12-13 15:36
如果明年经济一塌糊涂，还得大幅降息，除了房地产加拿大还有多少工业？赞 1 踩 1 回复 0

游客 [五.五.九.御]

2022-12-13 13:28

评论 11 _BBCODE_WROTE:

加息吧，经济大衰退，赶紧持有黄金

黄金还真在蹭蹭地涨!

踩回复 0

游客 [及.父.迁.亡]

2022-12-13 10:03

评论 10 _BBCODE_WROTE:

根据最新发布的人口普查数据，2021年三分之二的加拿大人拥有住房，低于十年前69%的峰值。 2011年至2021年期间，年轻加拿大人的住房拥有率下降幅度最大，25至29岁的人的住房拥有率从44.1下降到36.5。 30至34岁的加拿大人房屋拥有率同样下降，但降幅较小，从59.2%下降到52.3%。谁是少数人？

人家说的是房奴，你扩大范围到房主🤣🤣🤣

踩回复 0

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