这些房主别扛了赶紧割肉卖房吧

2023-07-18 | 来源: 楼市团长 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

普通刚需买房，如果不考虑升值与将来置换卖出，只为自住，开心就好，买什么无所谓。如果考虑投资赚钱，或者几年后升值置换，那买的时候要注意，有些坑千万不要去碰。以下几个坑，碰一个sorry，两个损失惨重，三个直接活埋。

1、小产权房

小产权虽然便宜，但升值缓慢，并且难以转正。因为小产权是在集体土地上建的房子，这种房子产权属于集体不属于个人。所以小产权房金融属性非常差，银行不喜欢，很难办按揭和抵押，一般只能全款买，资金利用效率非常低。小产权是不合法的。不合法，因为GuoJia没有挣到你的钱。你没有向GuoJia缴纳土地出让金，就自己盖了房去，当然不合法啦。给钱就合法，不给钱就不合法，懂吗？

2、写字楼公寓

二手房市场，满五唯一的房子因为省税费，所以很吃香。但是公寓无论是否满五唯一，都必须交20%的个人所得税。

等再次出售时，要交评估价与原价差额的土地增值税，实行四级超率累进税率，征收至少30%最多60%税费。

还要加上5.5%的营业税，各种杂七杂八加起来，税费堪称惊人，酱油贵过鸡，很多人都敬而远之，所以流动性非常差，想卖打七折都卖不掉。

买房买的是背后的城市配套，买的是一连串的资源，例如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等。而公寓很难落户，更别谈与户口绑定的学区房，社保医疗福利。

3、别墅

别墅过去是很多人终极奋斗的归属。好的别墅区，更是人脉的聚集，身份的象征，但由于总价太高，并且面积大，装修要耗费大量的成本且又容易老化过时，所以接盘者寥寥，流通性很差。因为别墅这种产品，是上一辈传统老板的口味，年轻人根本不喜欢，大平层好太多了，别墅上上下下，老人小孩都不方便，装修折旧特别快，并且现在大部分都是小型化家庭，有些人根本就不和父母一起住，一家三口四口，一套大平层够够的了。

别墅本身是慢涨品种，二手市场一年都成交不了几套的，是边缘产品，投资别碰。

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4、商铺

十几年前，在繁华的商业步行街会有租金很贵的商铺，号称一铺养三代。如今，电商互联网早已成熟，城市发展加快，新老城更替，人口转移，消费升级，新商圈层出不穷，商铺成了一个极易受到冲击的资产。加上临时交通管制，围蔽施工，消防检查，马路改道，都会令商铺租金大幅下跌，所以商铺是一个防守性很差的东西。

中国现阶段的房产，赚钱主要靠升值差价，而不是租金。一个商铺哪怕一个月收1万租金，要赚100万，也差不多十年，但是买住宅十年可以赚两波周期行情了，早就赚够100万了。

房地产投资，主要靠升值的价差赚钱。租金只是支持杠杆用的，追求租金收入不是投资的目的。就像投资股票也不是为了收股利，一样的道理。如果只看重租金，很可能你就会栽进公寓和商铺的大坑里面。

5、车位

车位一般住在本楼盘的人才会买，外面的人很少会买，所以潜在的接手人群极少极少，导致升值缓慢。况且，车位价格并不便宜，作为开发商的边角料，甚至单价比住宅还高，并且不能三成贷款。

如果车位能涨50%，住宅至少可以翻几倍，有买车位的钱，不如再买一套住宅。另外现在住房几年就可能做一次改善置换，这个期间完全可以租一个车位来应付。一个升值缓慢的东西，我为什么要拥有它呢？租就行了。

6、老破旧博拆迁

拆迁房，真正赚钱的机会在于在大家都不知道那里要拆你就提前买好了。如果所有人都知道那里要拆，你才去买，那已经Price in ，也就是这个利好已经体现在价格上，再买入基本赚不到大钱了。

另外，买拆迁房，千万不要等政府来拆，然后拿赔偿，最明智的是什么呢？就是趁公布拆迁范围或开始丈量面积，宣布赔偿标准，有一点点风声的时候，就趁高价卖掉，然后去搞一套正儿八经的商品房。因为拆迁房，要等政府来拆，然后拿赔偿是漫漫无期的，郊区大把平整的土地，不到万不得已，政府是没有动力搞拆迁的。

买老破旧博拆迁，是一个回报率很低的行为，穷人最喜欢幻想，但是几乎所有的拆迁致富，都是原住民的故事，并且人家可能等了三四十年才有机会被拆。这么多住户，很难做到绝大部分同意拆迁，总有刁民勒索政府，敲诈群众。中国没房了吗？非得要趟老旧博拆迁这个浑水？正儿八经买个商品房不好吗？