越南: 中媒為何突然炒作“越南樓市崩盤”

2023-12-18 | 來源: 蔡慎坤 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

蔡慎坤評論分析文章：中文媒體這段時間都在炒作“越南樓市崩盤”，更准確的說，是步上了中國的後塵，越共過去幾十年的發展，也幾乎是照搬中共模式，並沒有什麼創新，依靠廉價的勞工，依靠低人權優勢，靠出口創匯積聚了一些財富，擴大了經濟規模，而房地產成為支柱產業不過10余年時間，如今卻負債累累，號稱價值800萬億越南盾（2400億人民幣）房產爛尾，房價腰斬，無數投資者原地套牢，據說80%都是中國投資者。

實際上，不僅僅是越南，在東南亞國家，這些年參與炒房的主力幾乎都是中資和中國人，如今炒房者的命運應該比持有中國三四線城市的房子還是糟糕！

去年有媒體報道李嘉誠旗下的長實集團和日本的歐力士集團，通過越南合作伙伴萬盛發集團和胡志明市市長潘文邁進行了一次會面，討論疫情後對胡志明市的投資事宜。長實集團總裁趙國雄承諾，將和萬盛發一起，在最短的時間內，向胡志明市注入大量資金。長實集團將胡志明市定位為金融和技術的戰略中心，並承諾引進高端的房地產項目，涵蓋住宅、辦公室、商業中心、娛樂等業務。除了金融和房地產領域外，基礎設施發展也是長實集團在越南的重點領域之一。這實際上是炒房團借李嘉誠之名繼續收割韭菜的一種營銷手段，也預示著越南樓市即將崩盤。

數據顯示：2023年第一季度，越南住宅市場供應量約25000套，成交率僅為11%，相比2022年同期，跌幅超過50%。銷量慘淡進一步引發房價下跌。據當地房地產機構數據，截至2023年8月，越南新房售價，同比去年普跌3-5%，二手房交易價格，同比普跌10%—20%。外國人投資最多的幾個城市，比如胡志明市、邊河市、龍安市、平陽市，二手房價格較去年同期下降37%。要知道在2022年之前，這幾個城市均保持著近20%的年均房價漲幅。

過去三年，胡志明市的房價，每年保持25%的增長速度，這在全世界都非常罕見。許多中國炒房客認為“越南將復制‘中國奇跡’，現在買房能享受到與過去十年中國樓市類似的資產增值”，沒想到樓市瞬間就崩盤了。

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越南樓市崩盤，也和越南政府照搬的中國經驗有關，越共這幾年也開啟了一系列反腐風暴，全面審查債券發行企業，並嚴管信貸審批、加強銀行貸款審查等，就連華裔地產大亨張美蘭都被抓了。在這樣的政策氛圍下，被高利率、嚴厲監管、樓盤銷售萎靡不振的越南房地產商，普遍陷入流動性危機。再加上外資撤退，越南樓市、股市、債市泡沫現出原形，資產價格全面暴跌，連帶著把越南的出口也帶崩了。

2023年前9個月，越南GDP同比僅增長4.24%。這令全世界感到驚訝。要知道，2022年越南GDP增長8%，創下1997年以來最高記錄。並且，疫情之前的30年，越南經濟一直保持著6.8%的平均GDP增長。2023年，越南出口出現十多年來最長的跌幅，這是對GDP增長影響最大的因素。越南一直也是一個“出口導向型”國家，過去20年間，越南進出口額從364.5億美元增長到6685.4億美元，增長了17倍，貿易規模也躋身全球前20。

2021年，越南出口總額為3345億美元，占其全國GDP的91%。其中，美國市場的出口比例為29%，位居第一。對外貿的極度依賴，締造了越南過去數年的高增速，但反噬也由此而來。資料顯示，越南過去數年積攢了800多億美元外匯儲備，但外債規模高達1400美元以上。2020年之後，美聯儲大放水，溢出的外資瘋狂湧入越南，正是這些熱錢推高了越南樓市與股市泡沫。2022年3月，美聯儲開啟加息周期，資金紛紛流出越南，導致對資金依賴度最高的越南樓市步上了中國的後塵。

越南樓市崩盤和中國的體量相比，簡直微不足道！而全世界無論哪個國家只要心存僥幸，想通過炒作房地產來搞活經濟，其結局注定都將很慘！