重磅!溫市府推新措施緩解開發壓力

日期: 2025-06-16 | 來源: 加西網 | 有8人參與評論 | 字體: 小中大
　　加西網 westca.com 報道
（加西網綜合）溫哥華市議會預計將在本周通過一系列廣泛的政策調整，旨在啟動許多停滯的開發項目，並增加住房供應。當前房地產行業正面臨市場環境惡化和建築成本上升的挑戰，許多住房項目瀕臨停工邊緣。

溫哥華市府工作人員建議采取一套財政和監管層面的紓困措施，以提升全市開發項目的可行性。

“在大溫地區建房的成本非常非常高。因此，我們必須正面應對。當然，作為一個市級政府，有些因素我們無法掌控，但對於我們能夠掌控的部分，就應該盡力去影響。”溫哥華市規劃、城市設計與可持續發展總經理兼規劃總監喬希·懷特（Josh White）上周五在接受 Daily Hive Urbanized 采訪時表示。

“我們看到大量項目重新審查，通常要求更高的密度。”

懷特透露，他的部門目前正在處理和審查150多份正在進行的咨詢和重新分區申請。他估計，其中約三分之一的項目將返回溫市政府，並附上旨在提高其經濟和財務可行性的修訂提案。

他說，一個顯著的例子是開發商 Crombie REIT 和 Westbank 在天車線 SkyTrain 的商業百老匯站旁的 Safeway 重建項目，該項目已於上周在公開聽證會上獲得市議會的批准。

該項目經歷了多次修改，其中包括從最初以分契市場型公寓為主，逐步轉變為保障型專用出租住宅的完全轉換，以及通過增加建築高度來獲取額外密度。

“幾年來，Safeway項目每次重啟，都會因為可行性問題而規模越來越大。許多不同的開發項目都是如此，而這正是我們面臨的挑戰之一。”懷特說道。

“項目越來越大，但現有的成本、建設成本和其他成本也越來越大，因此它們已無法像過去市場火熱時期那樣，為公共領域提供同等程度的回報和福利。”

他說，這種趨勢越來越令人擔憂，而且可以理解的是，它造成了社區便利設施與公眾對公共利益的期望不匹配。

“這就是為什麼我們需要研究這些杠杆。這不僅僅是為了侵蝕公共利益。而是要找到其他方法來降低成本，這樣我們才能確保能夠持續提供公共利益。將這種聯系與這項工作聯系起來也很重要。”懷特說。

2024年5月概念圖：溫哥華東百老匯1780號Safeway的重建。（Perkins&Will/Westbank/Crombie房地產投資信托基金）

Safeway 重建項目批評者們爭論的焦點在於，該項目僅納入了 10% 的低於市場價的租賃住房，低於溫哥華通常要求的 20%。然而，溫市政府工作人員支持降低比例，理由是擔心更高的要求可能會危及該項目的財務可行性，因為該項目已籌劃了十多年。
另一個重要項目案例是市議會於2025年3月批准的60層住宅樓 The CURV 公共福利方案變更，該樓的重新分區規劃已於2020年原則上獲得批准。這些變更使 Bravia 集團能夠向市政府提供5500萬元的社區便利設施補貼（CAC），而不是最初批准的在樓下樓層提供102套社會住房的實物CAC。這也使開發商能夠增加已建成的專用市場租賃單元和公寓單元的數量，從而提高 The CURV 的財務可行性。

懷特表示：“目前有幾十個項目正在重新提交申請，希望獲得分期開發的策略、不同的密度，或者需要重新協商他們的社區設施補貼（CAC）。“

“例如，CURV 就是我們根據市場情況重新協商 CAC 的公司之一，由於正在經歷的市場情況和成本狀況，這種情況現在越來越常見。”

溫哥華納爾遜街1059-1075號The Curv的修訂概念圖，以及竣工後的The Butterfly大廈。（WKK建築事務所/Bravia集團）

懷特指出，自 2017 年以來，建築成本上漲了 68%，這被認為是一個保守的數字，其中大部分漲幅發生在從 2021 年開始。與此同時，住宅租金上漲了42%，而樓花預售（用於獲取建設貸款）總體卻停滯不前。

“我們現在正處於一個結點，關於住房可負擔性水平，以及它如何影響市場及房產能否出售或出租。投資人基本上已經撤出了市場，因為你需要預期會有穩定的升值，這在過去40年裡確實一直如此。”

“但這些（預期回報）正在縮水，這使得任何規模的項目都很難進行預售。”White 說，“結果就是價格趨於疲軟——我們確實希望房價能放緩，這是好事。但如果唯一讓項目具有可行性的方法是我們什麼都沒建，然後價格又飆回去了，那其實什麼問題都沒解決。這就是為什麼我們需要關注成本層面。過去一段時間，我們的成本一層層地疊加了上來。”

他強調，要讓項目真正推進，從根本上說，建築成本必須下降。

溫哥華市推延期措施以緩解開發壓力，保障住房建設不受阻

對於溫市政府而言，只需推遲繳納某些市政開發費用即可產生重大影響，從而增加可用於項目實際建設過程的現金。

懷特表示，目前，現有的城市開發費支付時間表給開發商增加了風險，因為他們必須在實際實現收入之前很遠很遠地承擔這筆成本。

為應對建築成本高企和房地產市場疲軟，溫哥華市計劃實施一系列開發費用延期政策，以釋放開發商現金流、避免項目停擺，並維持未來住房供應的穩定。

一、延期繳納市政開發費用（DCL）

目前，開發費用（Development Cost Levies，簡稱 DCL）必須在開工前一次性繳清。這是開發商為資助道路、下水道和公園等支持性基礎設施而支付的費用。新政策允許開發商將總額在 50萬加元及以上的 DCL 分三期付款，周期最長達 3.5年：
- 第一期：在施工啟動（1.5年後）支付
- 第二期：一年後支付
- 第三期：再一年後支付。
此舉有助於緩解開發前期的資金壓力，並與大溫地區其他市政府和大溫哥華地區 Metro Vancouver （後者也采用三期付款機制）接軌。
二、社區設施捐贈金（CAC）可延期

為了配合DCL的轉變，市議會還被要求批准一些改革措施，允許開發商將CAC現金支付分攤到更長的期限內，從重新分區生效時支付較小比例開始。市政府工作人員將根據具體情況酌情決定，將CAC延期支付的門檻從2000萬美元大幅降低至500萬美元，為新建和流域內重新分區提供財務靈活性。這些支付的利息也將從目前的優惠利率加3%降至優惠利率加1%。

目前已原則上批准重新分區的共 13 個開發項目將立即有資格享受此項延期，總計相當於超過 2.7 億元的 CAC。

在過去兩年中，根據市政府工作人員的建議和市場情況，市議會還根據具體情況批准了對Wesgroup Properties開發的1450 West Georgia St. 、Prima Properties 開發的1157 Burrard St.、 Landa Global Properties 和 Asia Standard Americas 開發的1640-1650 Alberni St.以及Anthem Properties 開發的1616-1698 West Georgia St.等重要高層住宅樓項目延期支付 CAC 費用。

三、擴大“履約保證金”（Surety Bonds）的使用

開發商可用履約保證金（Surety Bond）替代傳統銀行信用證（Letter of Credit），以降低現金占用。通常情況下，市政府會要求開發商提供信用證，這類似於銀行持有的保證金。這會占用開發商的大量資金。但有了保證金，它本質上就像保險一樣，開發商無需立即交付這筆資金。相反，如果開發商未能交付，保險公司將承擔相關費用。這可以釋放開發商的資金，使其能夠用於實際建設過程的融資，而即使工程未能完成，市政府仍然能夠提供保障。

保證金在加拿大其他司法管轄區更為常用，BC省的其他城市（例如素裡）最近也增加了這種方法的使用。

根據 CAC 付款計劃的變更，市政府將允許使用“按需付款”保證金來擔保延期 CAC 的前 1000 萬元，超過 1000 萬元的余額可以通過“按需付款”保證金（最高 50%）和信用證的組合來擔保。

此外，對於總債務超過 500 萬元且基礎設施成本至少為 300 萬元的項目（不包括直接信用證 (DCL) 和現金信用證 (CAC)），將提供按需付款的保證金。但關鍵基礎設施可能仍需要信用證。雖然保證金提供了靈活性，但其收款風險略高於信用證，因此市政府將謹慎管理這一風險，將其使用額度限制在市政府金融資產的 15% 以內，並且僅接受來自獲批准供應商的保證金。

四、取消部分開發費年度上漲

市政府工作人員在提交給市議會的報告中還建議取消原定於2025年對社區土地稅（DCL）、社區活動稅（CAC）和密度獎金稅率的通脹性上調，否則這些稅率將上漲3.2%。此外，此前推遲至2024年對社區活動稅和密度獎金稅率的5.7%通脹性上調也將被取消。

然而，DCL稅率的5.7%的延期上調仍將繼續，以反映基礎設施和便利設施成本的上漲。此舉是在2026年計劃對所有稅率進行全面調整之前采取的。

懷特說，所有這些加在一起，將“釋放資本用於更有成效的用途”，使開發商能夠實現他們的住房項目。
緩解短期城市收入下降約 2.45 億元，加快新設施和基礎設施建設步伐

為了支持開發商的現金流並推進住房項目，在即將到來的2027-2030年資本計劃中，溫市政府將面臨一次性影響，用於資助便利設施和基礎設施建設。

雖然預計DCL收入將在接下來的幾年內趨於穩定，但溫市政府工作人員建議使用短期貸款（可在10年內償還）來彌補在此期間市政開發費用（DCL）收入減少造成的缺口，以便仍然可以建設新的便利設施和基礎設施來支持增長。

未來資本計劃期間的 DCL 收入可能會下降約 45%，即約 2.45 億元。

通過將影響分攤到10年，DCL收入的下降幅度將降至26%，即1.4億元。資本儲備和/或貸款將彌補約1.75億元。作為一項額外的臨時措施，資本計劃中的一些便利設施和基礎設施項目可能需要分階段實施、延期實施，以及/或以較小的規模實施。

采取和不采取緩解措施對 DCL 延期的影響。（溫哥華市府）

市政府工作人員強調，除了對市政府現金流造成這種暫時影響之外，另一種情況更令人擔憂：如果住房項目因財務可行性不佳而被取消，可能會完全失去DCL收入。通過降低前期成本，市政府的目標是保持項目推進，並確保未來與開發相關的收入能夠真正實現，即使這需要更長的時間來收回。

“短期內需要管理的問題是現金流，因為這會將部分流入倫敦金融城的現金轉移到後期，這肯定會對下一輪資本計劃周期產生影響。但我們可以緩解這種影響。我們可以通過過橋融資、動用現金儲備和其他方式，在合理程度上彌補資金缺口，”懷特表示。

“長期風險非常非常低，因此，如果項目失敗，我們實際上不會面臨風險，因為我們確實通過保證金等方式來確保這些付款。”

市政府工作人員建議的另一項措施是降低“公共巴士運輸工地”的車輛管理費（DCL）費率。這項措施的推進旨在直接惠及大溫運聯 TransLink，TransLink目前正在建設該地區首個電池電動公交車場，該場館位於菲沙河邊和加拿大線旁一塊占地20英畝的土地上，可容納多達300輛電池電動公交車進行充電、維護和存放。此類車輛管理費（DCL）調整將使公共交通管理局為Marpole Transit Centre公交車場項目節省700萬至900萬元的成本，該項目的總成本已大幅上漲至8.48億元。

未來，溫市政府工作人員還將考慮對市政府住房項目的付款計劃和制度進行更復雜的改革，這可能需要修改省級立法和/或《溫哥華憲章》。目前，目前提出的建議是無需修改立法即可實施的改革類型。

“雖然這些行動本身並非靈丹妙藥，但它們正在匯聚在一起，因為當你把它們疊加在一起時，它們就開始變得有意義了。但這也只是我們需要采取的行動的開始。但我們不想拖延。”懷特說。

“我們希望采取行動。這些是我們可以立即采取的行動。因此，除非可行性挑戰得到解決，否則這些項目及其相關收入將面臨無法實現的風險，開發產生的住房供應也將無法實現。”

2026年，市政府工作人員將提出建議，建立新的便利設施成本收費（ACC）制度，據省政府的立法要求，BC省所有市政府都必須采用這項政策。這還將涉及制定新的人口密度補貼（DCL）、密度獎勵和包容性住房法規。

除了改變收費政策外，市政府還將允許開發商建造面積高達 8,000 平方英尺（約 777 平方米）的大型塔樓，同時保持嚴格的塔樓間距規則，以維持宜居標准。這一上限比目前 6,500 平方英尺（約 637 平方米）的一般上限有所提高。由於建築規范的變化、能源需求和建築成本的上升，該上限現已被認為過時。這種靈活的增加將有助於提高項目的財務可行性，並提高住宅單元布局的效率和可用性。

目前還在進一步改革重新分區和開發許可流程，重點是簡化程序、提高效率和減少總體處理時間（包括流程重疊）。

REF: https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-development-cac...
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