貸款條例醞釀新變化澄清幾個批貸誤區

來源: Edwin | 有0人參與評論 | 專欄: JasonWang談貸款 | 字體: 小中大
OSFI B-20 一套正在醞釀中的貸款條例變化

文/Jason Wang

先請大家看以下相關文件，預先有點概念。

其實今年3月份銀行業已經就相關信息予以發布，也出台了相應的做法。加拿大的銀行，通常對於具體的貸款條款都比較敏感，很關心到底哪一些條例會被實施、以及什麼時候開始生效? 對於貸款申請人而言，眼下有幾點值得注意：

1. LINE OF CREDIT 比例會被縮小：

根據目前的貸款條例，一個貸款申請人，尤其是房產投資的客戶，非常喜歡的LINE OF CREDIT / HOMELINE是會有一些新變化的。假定，房屋的買入價 500,000，如果 RBC 審批 80% HOMELINE：

500,000 * 80% = 400,000 整個 400,000 都可以做 LINE OF CREDIT

400,000 * (P+0.5=3.5% ) / 12 = $1166/m - interest payment only.

而且, 本金部分是全開放的。隨便還款。

而新的條例，可能會考慮將這個情況改成：

400,000 貸款 = 325,000 做LINE OF CREDIT + 75,000 必須是(本+利) 的還款計劃。不可以整個400,000 , 80% LTV 都做 LOC.
* 以前已經做好的客戶應該沒有影響。

因此，喜歡使用LOC貸款的客戶，現在要盡快審批。新條例實施後，貸款額度肯定會受到影響。

2. 審批時使用的審批利息，不等於客戶最後實際拿到的利息。

新調控對於銀行使用的審批利息也有限制。具體我就不說了，因為細節比較多，我想提的是，很多客戶對這個審批利息沒有概念。

銀行在做審批的時候往往用一個比較高的利息來考驗客戶還款能力，而實際上客戶最後拿到的利息都是有折扣的。

比如說我可以用5年固定利息, 公布利息, 或者說POST RATE是這樣的。按照5YR FIX RATE 5.24% 來計算客戶是否可以拿到貸款；有的客戶自己算貸款的時候都是拿浮動利息來算, 這是不對的。等新的條例確認了，我們再來討論這一條。

3. Banks will be required to clearly define "non-conforming loans." This may include some forms of equity, low documentation, etc. In these cases, LTVs should not exceed 65%.

一般指的是沒有收入證明, 在收入文件上沒有足夠的收入來證明還款能力(所謂有能力還款指的是有證明的收入是還款的3倍左右) 。這類型的貸款最多批65%。按目前的情況來說, 就是新移民還是比較容易在這個類別裡容易貸款。其他的情況, 就沒有。不少人還是對於貸款停留在我給多少多少首期款可不可以批的這個思路裡。其實應該改一下, 放了多少多少首期款以後, 還有沒有資金還款/收入來支付每個月的還款? 銀行的重點永遠不是在首期款, 而是貸款給您的那個部分。

在房地產非常火熱的時候, 銀行有可能放松一點。之所以可以, 首期款多少多少就貸款, 那是因為房價攀升的非常快, 今年您首期款35%, 不要多久, 您的【首期款+增值】就是=50%, 銀行貸款 = 新房價的50% , 所以銀行不怕。但是房價如果不穩定, 您的首期款35% - (房價下跌) = 可能縮水到20, 或是更低。今天加西/房版就有人說列治文要下30%。那麼原來35% 首期款, 縮水為5%貸款比例無形中增加了很多, 這樣的貸款對銀行就是形成一定的威脅。

====== 以上討論的, 都沒有最終定案。僅僅作為參考。=========

附錄：

有客戶問：現在買投資房,我首付需要百分子幾？

這是個籠統的問題, 我可以給您一些方向：

基本上是20%起跳, 收入好/首期款以後有一定貸款/收入》還款3倍等等。。。 20% 是可行的。

對於沒有收入/報稅低, 還要買投資房, 有可能首期款推高到35%, 當然還是要有個說法, “如何還款” 例如, 1. 租金多少 2. 存款多少? 假如租不出去怎麼辦? 不要認為35%首期款給了就天下無敵。。。

對於希望首期款《20%, 希望不大, 這是個CMHC HIGH RATIO MTG. PLEASE REVIEW CMHC WEBSITE.
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