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日期: 2023-05-24 | 来源: 秦朔朋友圈 | 有0人参与评论 | 字体: 小 中 大
最近,韩国房地产市场房价暴跌的新闻,在国内社交媒体上引发热议。
消息称,韩国房价已经连跌9个月,首尔部分房子,价格已经跌了3~4成,成交量更是暴跌超7成。
这个情况与国内去年在疫情最严重的时候有的一比,当时不少城市价量齐跌,同样引发恐慌。
不同的是,疫情结束之后,在各种刺激政策之下,国内房地产市场情绪逐渐稳住,销量也缓慢恢复,而韩国楼市却从去年4月份之后开启下跌模式后,目前仍未看到止跌企稳的迹象。
韩国楼市踩过的坑,我们跨过去了吗?
分析中韩两国的这一轮楼市暴跌,剧情大致相似,那就是:一开始因为房价暴涨,政府千方百计打压楼市,最后通过金融工具一把掐住了房地产的脖子,楼市很快窒息,迎来暴跌模式,引发金融风险,然后官方又不得不开始救市模式。
韩国楼市本来也是全球最热的地区之一,在本轮暴跌前房价连涨数年。数据显示,过去5年,韩国房价整体涨了80%,2020~2021年,韩国房价最大涨幅超过40%,首尔更是超过50%,房价一度达每平米15万人民币(专题),仅次于我国香港(专题)地区。
支撑韩国楼市上涨的原因主要是两个方面,一个是以全租房(又称“传贳shì房”)制度为纽带的炒房体系,另一个则是海外投机客的推波助澜。
“全租房”制度是韩国特有的制度,是在传统的租房与买房之外,存在第三种方式,是租赁和金融工具的“结合体”——租客一次性缴纳房价5~8成的押金即可入住,期间只需要付水电、物业费,不用支付租金,等到租期结束后(通常是2年),押金会被全额退还给租客。
全租房因此在韩国非常受欢迎,高峰时期曾占据了租房市场70%的份额。
对习惯了付租金的中国人来说,对全租房的模式充满疑问——既然房东在租期结束要退还全部押金,那房东拿什么赚钱呢?
当然是通过这笔押金赚钱。最保守的模式当然是存银行吃利息,这种方式安全边界最高但同样收益最小,而且根本跑不赢通胀。关键是,过去几年又是韩国不断降低基本利率的时间,2016年欧债危机蔓延到韩国,影响出口需求,韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%,2020年疫情暴发,韩国更是将基准利率降到了0.5%。
韩国大规模的降低利率,直接促进了韩国房地产的起飞。另一个副作用就是,大量全租房的房东拿着租客的押金跑步入场,炒房去了。
因此,在房地产市场上行的时候,全租房这个制度天然地具有强烈的炒房属性,一个房东手上只要有一套房,他就可以通过全租房的形式,拿到租客手上相当于房价5~8成的押金,再将押金拿去支付一套,甚至两套房的首付,将信贷杠杆(电视剧)用到极致。- 新闻来源于其它媒体,内容不代表本站立场!
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