独家解析：你所不知道的商业地产

来源: 加西网 | 专栏: 麦当劳地产 | 字体: 小中大
您可能知道大温哥华地区住宅房产炽热，但可能不知道大温的商业地产也不惶多让。根据大温地产局最新报告指出，2015年低陆平原商用物业成交量创5年来新高，销售总值近80亿元。

许多人想要投资、买卖或者租赁商业地产，但却不得其门而入，找不到专业团队，也不知道从哪里才能查询到挂牌的物业，有的时候，还会遇上语言及文化上的隔阂。今天，我们特地访问麦当劳商业地产有限公司董事总经理梁文超 (Tony Letvinchuk)，与您分享他30年的温哥华和卑诗省商业地产经验及知识。

问：商业地产和住宅地产不同之处在哪里？

答：二者最大区别之一是商业地产的租金收入可能来自零售店铺、办公室或者工业物业，而一份完善的租赁契约可能多达一百页或以上。而商业物业的价值常常与在此物业经营的生意联结在一起，也由于商业租赁的复杂性，每一份契约都需与业主及租客协商，因此，拥有经验丰富的商业租赁专业人员是经营、管理商业地产的关键。

对于熟悉住宅及公寓的投资者来说，商业地产的另一个大区别是许多大型商业物业并不会在公开房源系统 (MLS) 挂牌。

许多商业房产会交由与业主建立起信任关系的地产经纪人独家代理，这样的信任关系往往是经过十数年建立起来的。毕竟，许多商业地产业主希望将销售意愿列为高度机密，不希望大众知道他们有意出售，因为这样的消息可能会引起已签下长期租约的租客或者在此房产内做生意的公司员工担心。实际上，在某些情况下，潜在买家需要签下保密协议才能获得该物业的业主信息。

因为需要客制买卖契约，商业地产交易本身就比较繁杂，而且契约还会涉及到：

• 用途规划分区 (Zoning) 和使用需可
• 物业收购可经由不同的所有权结构来满足买方的风险管理和税务规划需求
• 建筑结构的状况是非常重要
• 需考虑物业的环保问题
• 专门为商业地产而设的贷款机构

考虑到这些因素，无论买方或卖方，在买卖商业地产时都应该选择在这类物业有专业经验的优质经纪人；如果可以的话，建议在物业所在当地寻找合适商业地产经纪。

问：新移民和海外投资者在投资商业地产的时候需要注意些什么呢？

答：我建议从找到一个值得信赖的专业商业地产经纪人开始，除了自己搜寻资料外，也可以请有做投资的朋友或同事推荐。

另外，告知经纪人您心仪的商业地产需要有什么样的条件。而新到加拿大的投资者则需要选择一间专业的商业物业管理团队，由此团队协助管理物业，并且与业主以业主的母语沟通。温哥华是一个受国际青睐的投资城市，麦当劳商业地产拥有能使用多国语言的专业人员，其中包括普通话和广东话。

除此之外，新投资者可依照他们在原居地的地产经验，告诉在加拿大的商业地产人员他们所能承受的风险水平。

其他需要注意的事项包括咨询专业律师、会计师和移民顾问有关所得税及居留权的建议，使投资的物业能够符合您整体的财务规划。

(梁文超 Tony Letvinchuk)

受访者梁文超 (Tony Letvinchuk) 在卑诗大学取得商学院及城市土地经济学文凭后投入商业房地产事业，现已累积三十年经验，含括温哥华和卑诗省的商业地产及预售楼盘买卖、租赁及管理，并且熟知本地和亚洲投资者。

梁文超现为麦当劳商业地产有限公司的董事总经理，带领团队以丰富地产知识及专业建议，提供客户全方位的商业地产服务。麦当劳商业地产为卑诗省最大的本地经营及卑诗品牌的商业地产公司。

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