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来源: 加西网 | 有0人参与评论 | 专栏: 唐博士白话信贷 | 字体: 小 中 大
作者:唐汉博士
在银行内部,不论中国或其它国家,位高权重的人物,非信贷审查官莫属。各个分行将贷款申请呈交上去,信贷审查官将作出终审结论:同意或否决。在加拿大各银行,常常出现这样的紧急情况:在房屋交割的前一分钟,审查官通知分行,“此贷款被否决了。”结果是悲惨的,客户将损失预付的定金。少则3万5万,多则10万之巨。
或曰:为什么这些审查官如此可恶?
本文将告诉你真相。
真实的例子
刘先生在C银行申请贷款,欲购买温哥华西区180万元的房产。贷款很快批复了,是“有条件的同意”。刘先生交了10万元定金后,安心等待新家到手。请注意:银行的批复是“有条件的同意”。也就是说:如果刘先生没有满足银行的条件,贷款是拿不到的。
这是一个可怕的陷井!
因为,这些条件多达十几项,任何一项出现意外,贷款便被拒绝。令人叹息的是,刘先生的首付款中,有近8万元是现金。正是这8万元现金来源不明,银行在成交前一天否决此贷款。刘先生痛失定金10万元。
万分悲痛的刘先生找分行客户经理论理,扬言要控告他。可怜的客户经理也爱莫能助,他只是一个传递信息的人,一个Messenger,没有决定贷款的权力。真正的幕后黑手是那个审查官。审查官做恶,却永远也不直面客户;客户经理不得不做擦屁股的工作。
当前信贷政策非常严格,唐汉数次面对这样的局面。只是,作为Mortgage Broker,我们可以同时向多家银行申请贷款。这家不行,还有别的银行。如果真出问题,也可以找民间银行借贷,临时周转几个月,客户的定金不会失去。
客户经理与信贷审查官的关系
从银行的内部分工看,分行的客户经理是前台,主要工作是寻找客户,也就是市场营销。客户经理找到客户后,收集资料,将贷款申请呈交后台的审查官,由他们决定结果。
这里引出一个话题:客户经理常常向客户拍胸膛,信誓旦旦地承诺,“这个贷款没问题,一定能批准。”要知道,客户经理没有最终决策权,他们无法保证贷款通过。可是,为了完成业绩,他们不得不让客户坚信贷款可以达成。许多客户和地产经纪吃了亏,却毫无办法。
凭心而论,客户经理是站在客户一边的。他们在银行规章制度以内,总是帮助客户达成贷款。唐汉在CIBC工作时,帮助客户向审查官员斗智斗勇。什么瞒天过海、暗渡陈仓,什么武功招式都使过。在唐汉看来,CIBC的信贷政策有许多灰色地带。功力越高,觉得这些地带很宽,唐汉甚至爱死了这些灰色地带。
艺高胆大的客户经理,甚至“里通外国”。对于客户的贷款,他们首先自已做;如果觉得在自己的银行无法通过,就找Mortgage Broker作后备方案。客户经理与Broker合作,可以说:没有完不成的Case。只是,银行严禁客户经理将客户送给竞争对手。里通外国,也是刀口舔血的行为。
审查官员什么的干活
当然,审查官也不是省油的灯。他们从事侦探一样的工作,企图找出贷款的风险。其主要日常工作,是根据信贷政策的条条框框,衡量贷款的各种条件。如果所有条件都满足,则同意贷款。反之亦然。
这是一分枯燥的文字工作,没有丝毫创新而言。
这本来是一部机器胜任的工作,为什么需要审查官员呢?答案是:因为那十几个贷款条款充满灵活性,很多情况需要人的智力作出判断。另外,这些条款相辅相成,内部有很强的逻辑性,共同导致一个简单的结论:同意或否决。
审查官社交圈内传言:要通过一项贷款,必须满足十几个条件;要否决一个贷款,只需要一个条件。
这是一句杀气腾腾的话。但,一定是真话。
审查官的智力高低不等
在多年的信贷工作中,唐汉接触到很多银行的审查官。这些位高权重的大人物们,智力有高有低。贷款落在低智商的审查官手中,将万劫不复。
低智力的审查官,热衷于追查细节。对于100万元的贷款,如果自付款有1万元来源不明,他们也可能否决。不要笑!这是实话。因为1万元对于他们来说,是一笔大数额。曾经有一笔贷款,客户从保险箱取出3000元作为首期款,审查官对这笔钱一直穷追不舍。在他们头脑中,正常人不可能把3000元放在保险箱,应当存入银行赚利息!
日常审查中,这样的官员很多。他们详细查明每一笔汇款的来源。如果你从中国找10个人,每人汇款5万元到你帐户。审查官将要求你提供这10个人与你的关系,这10人的中国帐户30天流水帐,以及如何汇入加拿大你的帐户。
为什么呢?因为这可能涉及到加拿大最严格的反洗钱法律。
高智力的审查官不同,他们从你的资料中,能迅速判断风险来源。如果觉得没问题,他会在5分钟内作出决定:同意或否决。然后利用你的资料证明他的判断。
这里说一下Mortgage Broker的优势:Broker们熟悉各个银行的政策,了解不同审查官的武功套路。Broker在与你交谈时,已经在内心决定,可以把你的贷款送交哪个银行;这个银行会要求什么资料;如何提前准备资料;等等。这个过程,是贷款前的热身。当真正呈交资料后,就与审查官正面交锋,见招折招,一剑封喉!
关于银行审查官的故事还很多。有机会唐汉会再与诸位分享。
作者简介:
唐汉博士,加西网特约分析评论师,加拿大政府注册房屋贷款经理,Mortgage Broker。 原加拿大帝国银行CIBC房贷经理,原温哥华城市银行信贷副行长,原中国工商银行信贷审查官员。
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