白话信贷:大温地产开发的一些细节

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　　文：唐汉博士

　　公司行为的房地产开发贷款与个人住房建筑贷款不同。前者是大中型项目，后者是个人自住房建筑。从税收出发，一般的公寓、连排别墅、高楼等项目，以公司名义开发更有优势。通常，会计师有很好的方案，使项目税收最优。

　　房地产开发贷款，主要的因素有二：一是借款人（公司）资金实力强；二是建筑商经验和信誉非常关键。除去以上两个因素，一些小细节也应当在贷款规划中予以重视。本文就此进行讨论。

　　房地产开发的参与者

　　几个主要的参与者包括：股东、设计师、预算专家、监理、评估师、销售团队、律师。贷款专家协调各方，以期顺利融资。下面分别进行介绍。

　　股东

　　股东的重要性自是不必多言。值得一提的是，不论合伙制，还是公司制，股东的信用非常重要。就目前大温而言，多数华人房地产开发商在温哥华成立历史不久，公司没有长期信用纪录。银行转而求其次，要求股东具有很好的信用。一个好的股东团队，可以代替新公司的信誉。设置股东结构时，简单明了是王道。

　　一个有趣的案例是：某中型开发项目有7个股东，包括公民、非居民、数字公司等。因为股东数量多，贷款专家不得不分别与之讨论、签字。会议开了无数次，终于开始申请贷款。查看各股东信用纪录时，其中一位股东曾在美国有严重不良纪录。加拿大各家银行因而限制对此公司发放贷款。可怕的结论是，甚至此股东退出公司，银行仍然拒绝贷款。

　　所以，在筹建开发公司时，股东人数不要太多，治理结构应当简单，提前获得各股东的信用情况是上策。

　　四大专家：设计师、预算专家、监理和评估师

　　这四位人士在贷款时相互关联。设计师完成图纸，预算专家据此进行预算，然后交给监理师。监理是独立机构，协助银行审查预算，对其进行必要的调整。银行根据监理审核的预算，对建筑成本进行估计。另外建筑进行之中，监理上报建筑进度，银行据此发放贷款。

　　预算专家的两难处境

　　预算是银行贷款的重要依据。一个常见的事实是，开发商通过竞标选择建筑公司，其建筑合同中的价格常常低于市场价。预算师根据什么制定预算呢？

　　很多预算师根据建筑合同价格制定预算。如果建筑价格太低，预算自然很低。此方案交给评估师，评估人员会很犯难。因为他们担心此预算太低，无法使工程顺利完工，成为烂尾工程。这是银行的大忌。另一方面，如果按此低预算批准贷款，贷款量较少，工程缺乏资金时，开发商须自己解决资金缺口。试想如果缺口1000万元，本来只需要400万元自付，600万元可以贷款。但是，低预算使得开发商不得不多筹集自有资金，其结果是：自筹500万元，贷款500万元。

　　如果预算师按很高的价格做预算，评估师和银行就会怀疑开发商的欺诈行为：难道你想通过不良方式取得更多贷款。如果银行怀疑你的人品，贷款就非常困难了。

　　所以，预算应当合理。建议请专业公司、按实际建筑成本进行预算。

　　评估师

　　预算专家估计开发成本，评估师则是估计销售收入。销售收入减去开发成本，就是利润。合理的利润率，是银行贷款决策的关键指标。
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