東莞房價領跌灣區樓市,李嘉誠5折出貨仍賺6倍?

日期: 2024-07-19 | 來源: 華夏時報 | 有0人參與評論 | 專欄: 加州 | 字體: 小中大
降價換量成樓市新常態，李嘉誠深諳此道。

據《華夏時報》記者了解，今年上半年，李嘉誠旗下的長江實業集團（01113.HK，下稱“長實集團）在香港(专题)推出的三個新房項目均打折出售，其中就包括Blue Coast，降價幅度23%至32%之間。7月，李嘉誠旗下位於東莞“海逸豪庭”項目以5折起的價格拋售在售房源，最低單價約1.3萬元/平方米，兩房總價90萬元起售，三房總價120萬元起。

降價帶來了成交量。像Blue Coast首輪推出422套房源，4月6日首輪發售沽出406套房源，占比96%。

7月17日下午，海逸豪庭項目的銷售人員也向記者表示，“客戶量太大了，最近賣了100多套。現在還有一些尾盤在銷售，5樓以下的低樓層和頂樓，價格在1.4萬元/平米—1.5萬元/平米。”

對於為何海逸豪庭項目開發進度緩慢和近期打折出售的主要原因等問題，《華夏時報》記者於7月18日向長實集團發送采訪提綱，但截至發稿，尚未收到進一步回復。

一平米降1萬元

7月5日，海逸豪庭項目微信公眾號發布信息指出，“目前，海逸豪庭·尚都精品洋房實景開放，現樓交付，為慶祝香港回歸27周年，特推出部分團購優惠單位，限時限量發售。”

記者還注意到，該項目的活動海報顯示推出8套團購房源，約1.4萬元—1.5萬元/平米，首付14萬元起，是建築面積69—125平方米的洋房產品。活動截至7月14日。

不過，7月17日下午，海逸豪庭項目的銷售人員向記者指出，還有房源在出售，價格約為每平1.4萬元—1.5萬元。之前說的1.3萬元/平米，只有一套房源，現在已經沒有了。

而在談及為何打折促銷時，上述銷售人員表示，“現在在清盤，之前項目銷售均價約2.3萬元到2.4萬元，相當於每平方米售價下降近1萬元。”

東莞海逸豪庭尚都精選特惠單位價格表。海逸豪庭項目銷售人員供圖

同時，記者通過東莞住建局官網了解到，海逸豪庭最近一期取得預售證的時間為2023年6月，備案單價3.1萬元—4.3萬元/平米。

降價幅度如此之大，開發商虧本了嗎？

其實，迄今為止海逸豪庭項目已經開發了25年。1999年，和記黃埔在東莞厚街鎮橫崗水庫旁拿下7000畝土地，總建築面積達200萬平米。其中，因擁有2000畝海逸高爾夫國際錦標級球場，該項目曾被稱為亞洲最大高爾夫別墅群。

不過和記黃埔拿地後，並沒有急著開發，反而是將其閒置。公開資料顯示，東莞國土資源局在2006年的時候就以“海逸豪庭項目閒置土地最多，時間達到95個月”為由，對海逸豪庭項目的開發商——東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司征收高達7915萬元的土地閒置費。這也是當時最大的一筆土地閒置罰單。

另外據相關媒體報道，1998年5月東莞當地媒體發表的《東莞房地產市場潛力大》報道中，彼時東莞市區多層住宅的房價為2250元/平米。比較之下，即使如今海逸豪庭項目每平賣1.4萬元到1.5萬元，也是當年東莞市房價的6倍多。

值得一提的是，原助雲首席運營官兼中原地產研究院執行院長車德銳在接受記者采訪時指出，海逸豪庭項目大幅降價，是因為東莞各個板塊的二手房價格從最高位回落整體幅度接近50%，新盤要想走貨，價格需要和二手房的次新房價格持平才行，如果是毛坯的話，還要再低些。反映了開發商有快速回款的資金需求。

截至2023年12月31日，長實集團收入472.43億港元，同比減少16.15%；股東應占溢利173.4億港元，同比減少20.03%。

以價換量等營銷力度不斷加大

中原地產研究院指出，今年上半年大灣區樓市以價換量，房價全面下跌，東莞房價跌幅灣區最大，其次是佛山。相關數據顯示，今年上半年東莞住宅成交均價為26789元/平，同比下降18%；截至6月底庫存消化周期為33個月。

不僅如此，今年上半年東莞住宅整體成交規模低位緩慢上漲，二手市場表現遠好於一手。據中原研究院監測數據顯示，2024年上半年一二手住宅整體成交規模為18053套，同比下跌38%，交易水平處於歷史低位，僅高於2022年同期。其中一二手住宅成交套數分別同比下跌43%、35%，二手表現好於一手，二手住宅過戶量比一手成交多3949套，主要由於二手拋壓大，許多業主急於套現，價格調整快、幅度大，很多小區價格對比高峰期已下跌一半，基本達到客戶心理平衡點，二手價格優勢明顯，分流較多一手住宅客戶。

圖源：中原地產研究院

另外，中原地產研究院對東莞在售100多個項目監測顯示，2024上半年東莞樓市延續慘淡行情，來訪量同比下跌28%，認購量同比下跌45%。春節後市場以價換量達成共識，房企快速搶跑，市場上演價格戰，項目降價、低首付零首付、開渠漲傭等營銷措施不斷，3月來訪認購快速回暖，但後勁不足，五一假期迎來今年高峰，項目促銷優惠力度再加碼，樓市認購階段性放量，5月底降首付降利率政策出台利好，6月初市場熱度回升，但政策整體效果有限，6月下旬開始逐步回落。2024上半年來訪轉化率同比下跌2個百分點，反映市場信心明顯不足，觀望情緒依存，購房謹慎。

車德銳也向記者表示，東莞新房市場從2022年開始至今已經經歷三波降價，很多樓盤基本已經調整到位，下半年是補跌築底行情，個人認為海逸豪庭是補跌的個案，而且該盤只是拿出低樓層滯銷的房源促銷，對整體市場影響有限。

另外，車德銳還進一步指出，“上半年東莞樓市成交地量，和高位時期的成交量相比，不足20%，個人認為這個成交量是見底的信號；同時我們可以看到在517新政出台後，6月份的一二手房成交量整體環比回升明顯，市場預計持續好轉，但需要注意的是，市場信心的恢復和預期改變仍需要一段時間。”
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