一周麻辣地產點評：爛泥扶不上牆

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根據最近的民意調查（下圖），生活成本和住房負擔能力仍然是加拿大人最關心的問題。今年秋天BC省將舉行一場重要的省選，明年將舉行聯邦政府選舉。如果你是一名政策制定者，現在是時候忙碌起來了，而這正是他們正在做的事情：向牆上扔泥巴，看看會有什麼結果。

7 月，BC省政府宣布將延長租客驅逐通知所需的時間。房東在個人用途驅逐前必須提前四個月通知房客，而之前是兩個月。並不是說兩個月的要求本身有什麼問題，幾十年來一直如此，幾乎沒有出現過任何問題。不過，畢竟現在是選舉季，為什麼不提前四個月呢？

新的要求意味著，房產購買者必須至少提前四個月通知租戶才能獲得空置房屋。如今，大多數購買者都是最終用戶，因此需要空置房屋。因此，如果您今天（8 月 12 日）發出通知，時間將從 9 月 1 日開始。購買者要到 2025 年 1 月 1 日才能獲得空置房屋！由於大多數購買者不想繼承租戶，因此完成和交接的時間將定於 1 月初。這對買賣雙方來說都是一段漫長的等待時間！更重要的是，銀行不會做出超過 120 天的抵押貸款承諾！

換句話說，BC省政府以其無窮的智慧，要求買家在無法獲得抵押貸款承諾的情況下承擔購買房屋的重大風險。此外，加拿大的抵押貸款保險政策（首付低於 20% 的買家）不允許買家繼承租戶居住的房屋。因此，如果您無法承擔租戶，而貸方不提供超過 120 天的抵押貸款承諾，那麼您如何可能購買租戶房產？正如他們所說，您是自討苦吃。

我們的一些買家在搜索時甚至不得不完全避開有租戶的房產（下圖）。

這就是你不聽取業內人士的意見就制定政策並詆毀他人時會發生的事情。我很困惑，為什麼他們在對租賃法進行如此重大的修改之前沒有拿起電話聯系物業經理或銀行家。

值得贊揚的是，在我發布上述推文的第二天，BC省政府就將驅逐通知的期限從 4 個月縮短到了 3 個月（下圖）。我想，這是一個折衷方案。

然而，問題來了，有多少政策是臨時拍腦袋制定的，沒有經過深思熟慮，也沒有聽取各自行業人士的意見？

最近的 AirBnB 禁令就是明證。最近幾周，我談了很多有關 AirBnb 政策的問題。顯然，我們需要規范短期租賃，但如何劃定政策界限仍需商榷。BC省政府的強硬措施有效地禁止了 AirBnb，將其限制在主要住宅的單個房間或地下室套房內。旅游熱點城市基隆納（Kelowna) 更進一步，全面禁止了 AirBnb。

一切進展順利，正如人們預期的那樣。Kelowna 的旅游業遭受重創！

他們不僅壓制了 AirBnb，還拖累了基洛納價值 24 億元的旅游業。這不禁讓人想問，這樣做真的值得嗎？

加拿大統計局的最新數據顯示，盡管 AirBnb 正在增長，但它在整個市場中仍然只占很小的比例。事實上，在BC省，AirBnb 占總住房存量的 1.38%。

來源：加拿大統計局

換句話說，如果我們完全禁止加拿大的所有 AirBnb 運營，這將釋放 107,000 套住房。我想，如果我們假設所有這些房屋立即同時進入市場，這將降低房價和租金。但是，當你進一步放大點看，一次性增加的 107,000 套住房還不到我們每年住房完工量的一半。按照目前的移民運行速度，這些住房僅可以容納大約三個月的移民！

簡單來說，我們只見樹木不見森林。

再說一次，沒有人建議我們不要為 AirBnb 制定政策和法規，但是，一刀切的做法肯定不是解決辦法。

我們不可能在一夜之間奇跡般地建造一大堆新酒店。事實上，由於政府的政策，這實際上需要幾年時間，而且這還只是獲得許可證的時間。

諷刺的是，投資者在決定投資住房和酒店等領域之前，會尋求政府和政府政策穩定的地方投資。這是值得考慮的。

本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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